每經記者 吳抒穎 每經編輯 曾健輝
當房地產行業的發展似乎已經觸碰到天花板之際，每一傢房企都開始為今後的發展模式而焦慮。不僅大型房企在行動，中小型房企也紛紛佈局商業地產、長租公寓和文旅地產等領域。
業界雖然都看到瞭上述領域的可持續發展性，也意識到這些領域都是容量巨大且極具潛力的市場，但困擾他們的是，這些領域中目前尚無領跑者，也暫未有一個明確的商業模式。在這種情況下，自身應該怎麼做？3 月 22 日，在 "2018 年觀點年度論壇 " 上，不少嘉賓都提出瞭自己的看法。
金融化的考量
論壇上，REITs（房地產信托投資基金）被頻繁提到。對於商業地產、長租公寓領域的從業者而言，如何將能夠產生穩定現金流的資產進行證券化，是全行業都在探討的問題。
廣州市城發投資基金管理公司董事總經理李文崢以十餘年的 REITs 從業經歷談瞭一些體會。他認為，REITs 可以理解成三個平臺，即融資的平臺、投資的平臺和資管的平臺。
李文崢分析指出，REITs 作為融資的平臺屬性是因為它在未來的持續經營中，還要做銀行貸款、發債等，且它的融資成本比開發商的融資成本還要低、期限還更長，因為它的產品更穩定、風險更低。
作為投資平臺的屬性是由於 REITs 本身是一個實體，可以不斷地擴張，不僅可以從發起人處買，也可以從市場第三方買，所以它會變成一個投資平臺。
從資管平臺的角度看，REITs 作為資管體系的打造可以有一個投資回報率的邏輯，會更加關註整個 IRR（內部收益率）的情況。
深創投不動產基金管理（深圳）有限公司總經理羅霄鳴從長租公寓的角度，探討瞭國外長租公寓 REITs 運營成功的關鍵。他認為，因為海外的長租公寓是一個交易型的投資，他們的成功在於能精準把握周期變化。" 像最近這幾年房價高的時候，可以看到他們在賣它的資產，或者是重新規劃它的資產位置，在 2009 年 ~2011 年的時候，恰恰是它大舉買入資產的時候，那時候恰恰是發生金融危機的時候 "。
李文崢認為，REITs 這個話題已經討論 10 年瞭，今年應該是一個最好的推出窗口期。
學會運營資產
當房地產進入存量時代，如何對存量資產進行運營、改造也是一門大的課題。
VaShare 創始人兼 CEO 莊海從旅遊地產角度提到，旅遊地產規模是足夠大，但是市場中的問題也很大，大傢買瞭旅遊地產基本上沒有什麼用。" 一個資產沒有使用，它最後就沒有價值 "。
那正確的運營思路是什麼？陽光 100 集團總裁林少洲認為，運營時代是內容為王，要強調產品的特色，強調精細化的品質和優質的內容。有沒有實質的運營能力成為下一步的核心。
深圳市城市更新協會創始會長、安雲集團董事長耿延良從城市更新的角度提出運營的思路。他認為，城市更新涉及到城市的產業升級、人居環境的改善、未來經濟社會發展的系統性工程，它不是一個單一的房地產供應的問題，所以要有正確認識。他提醒，存量時代大傢記住一點，城市更新才是未來的必由之路。
