來源：米宅米宅（微信 ID:mizhaimizhai） 作者：十一俠
十連跌
所有人都知道，過往行情，是從深圳開始的，在四小龍接力之後，蔓延全國，餘波層疊不窮。
今天，我們不探討深圳為何會成為中國房地產的風向標，我們隻來看幾條新聞：
限購、限貸、限價，十連跌。自去年 10.4 新政以來，連續 10 個月下滑。這關鍵詞，像一把把利刃刺激著樓市的神經。
但我們今天不說這些。我們今天說的是歷史，我們回顧瞭從 2003 年開始，深圳房地產二手房市場 10 多年來的漲跌走向，也許從中我們能看到一些邏輯。
深圳地產的漲跌邏輯
2003 年之前
在 2003 年之前，說深圳樓市，註定繞不開一個地方，就是香港。
在回歸之前，大概從 1995 年開始，香港樓市開始瞭一波暴漲，類似的情形可以參考 15-16 年國內的行情，歷史總是這般相似。
香港人拼命地炒樓，因為所有人都知道，國內人蠢蠢欲動，一旦回歸，香港必將成為中國富人的搶灘之地。
樓價不怕炒的高，總會有人接盤。於是香港樓市漲幅直接超過瞭 50%。
很多人香港人價格的逼迫之下，開始外溢，唯一的流出地，就是深圳特區，也就是關內，因為這是離香港最近，也是最像香港的地方。
當時，香港龍珠花園 10000 元 / 平，而深圳關內，隻有 2000。這就像 16 年的時候，北京上海人看重慶成都的房子，簡直便宜到白菜價。
這是香港和深圳的關系。當時深圳樓市，還有另外一種關系，就是關內和關外。
1979 年建立的深圳經濟特區，其實是在深圳的關內。關內、關外，這兩個已經成為歷史的名詞，至今仍然是深圳人判斷地段的分水嶺。
關內包括羅湖區、福田區、南山區、鹽田區。關外屬於深圳市管轄，但不屬於深圳經濟特區，包括寶安區、龍崗區。
但關內、關外的區別，並不是稱謂和地理地段，而是制度。
深圳市人大通過的所有涉及深圳經濟特區的地方性立法都隻適用於關內，關外無權享受。眾多的法律法規，在關內、關外執行的是不同標準。
為瞭便於管理，人們建瞭一道墻。但這道墻，割裂的隻是地理單元。而法制的差異，才是那道看不見的隔離墻，直接將世界劈為兩半。
2003 年，深圳關內的地產均價在 4000 元。一直到這個時候，深圳關內和關外的隔離墻尚未拆除，進入關內尚需邊防證，因此這是兩個世界，那時關外的房價隻有 2000。
2003-2007 年
2003 年是一個轉折點。在整個春天，蔓延全國的非典事件讓整個國傢都陷入慌亂。
深圳正是這次事件的起始之源，受到的影響也最重，深圳的地產市場因此受到重創，包括香港樓市，都是如此。
為瞭賣樓，當時的中介公司采取瞭很多方法，比如負首付。我有一個同事，當時正好在深圳，23 歲，有瞭女兒，必須得買房。
於是就在關外看瞭一套 92 平的三室兩廳兩衛，一共 22 萬，但是最後卻貸出瞭 27 萬，其中包含瞭 5 萬的裝修款。
而這套房子買下來，他總共出的資金是 5000 元的定金，然後剩下的錢銀行都給你拿瞭。
非典的餘波影響久遠，在 2004 年到 2006 年的三年時間內，基本上都是屬於恢復期。
2003 年之前，深圳關內的均價能達到 4000，在 2006 年的時候，均價也隻在 6000＋。
2007 年，經過瞭陣痛期，深圳的房地產市場徹底復蘇，迅猛暴漲，原本 6000 的均價，直接跳漲到 12500。
跟著房地產誕生的高利，讓炒房成為必不可少的行為。
當時深圳的炒房客分為兩種人。
一種是那些與市場接觸最深，消息最靈通的中介。中介看到優質的房源，就自己收瞭，然後轉手倒賣，賺取差價。在那個年代，這成為地產行業的流行風氣。
另一種，就是溫州人，以及跟隨溫州人腳步，或者已經被溫州人教育過的外地人。他們是深圳炒房的外來主力軍。
在中國的商人團體中，溫州人對房地產有一種特殊的敏感和偏愛。
1990 年代末，他們就開始在北京上海買房子，2001 年之後溫州太太炒房團聞名全國。上百人的企業 1 年賺的錢，還不如太太炒一套房子賺錢多。
溫州人拿著高杠桿貸款來的錢，跑遍瞭北京和上海之後，開始南下，終於在 2003、2004 年來到瞭深圳。
溫州人去到一個地方，就教育一個地方，然後這些人就跟著溫州人的腳步一路南下。
縱觀深圳地產的歷史，2007 年是深圳地產市場的一個標志性年份，也是整個深圳地產的分水嶺。
但旋即災年。
2008-2016 年
2008 年，非典之後的另一個冰點降臨。
起源於美國的金融危機迅速波及全球，整個中國的樓市都受到影響，深圳也不例外。
深圳房價暴跌，從 12500 的價格，直接跌破 10000。很多炒房客在這一年賠的血本無歸。全國樓市都處在瞭寒冬期，遠在杭州的豪宅專業戶綠城第二次處在瞭破產邊緣。
在 1997 年，大陸客並沒有像想象中的那樣去高位接盤香港樓市，再加上金融危機的影響，香港樓市很快從高點跌落，進入長達數年的低迷期。
這個時候炒房的人群中出現瞭一個現象，就是自殺，要麼跳樓，要麼自焚。最後逼得政府不得不救市。
而在十年後，這一現象又在深圳產生，深圳開始不斷出現跳樓事件。
這些人很多都是炒房中介，前期倒賣房子賺錢，但是行情來的太過突然，很多房子來不及出手，砸在瞭手裡。最後隻能低價折本甩賣，血本無歸。
最終政府應機而動，出手全國救市。截止到今天，政府出重拳影響樓市的事件一共發生過兩次，一次是 2008 年的救市，一次是 8 年後 2016 年的調控，這一救一調，正是深圳樓市的一個輪回。
2009 年，在 40000 億刺激下，深圳價格回升，均價恢復到瞭 11000 左右。眾多開發商起死回生，好傷疤忘疼，開始迅猛擴張。
深圳房價再次跳漲，這次是 3000 元，2010 年深圳均價達到 14000 左右。
這一年，政府救市的大水漫灌全國樓市，不得不踩剎車。新國八條出臺，劍指樓市，深圳市政府出臺調控，二套首付 40%，三套停貸。
但調控對深圳來說已然失效，深圳房價繼續跳漲 3000 元，2011 年均價到瞭 17000。
政府調控加碼，二套首付 60%，社保和個稅補交無效。二手房不能隨意加價，必須交易嚴格按照政府評估價進行。
2012 年，市場遇冷，遠在杭州的綠城遭遇第三次破產危機。之所以說這個開發商，因為它幾乎就是中國樓市的晴雨表。
這一年深圳房價隻漲瞭 600 塊錢，均價達到 17600。
2013 年，國務院新國五條出臺，本是限制房價過速增長，但深圳卻逆向而行，均價從 17600 漲到 23000 元。從此，深圳房價如脫韁的野馬，無法控制。
2014 年，深圳均價從 23000 跳漲到 27000。政府再次出臺調控，二套停貸。
2015 年，深圳房價從 27000 直接到瞭 35000。
2016 年上半年，深圳房價做出瞭有史以來最粗暴的一擊，從 35000 暴漲到 50000。
這一波發自於深圳的瘋狂，瞬間蔓延全國，波及到所有的重點城市，大部分的二線城市，漲幅普遍到瞭一倍以上。
2016 年下半年，在樓市失去理智之下，高層出手，房子是用來住的，不是用來炒的，一語定調。
北京市成為風向標，一度十天九調控，並首次出臺限售政策，力度史所未有，整個地產被徹底封死。這成為瞭中國樓市的基本面。
我找到瞭一張騰訊做的深圳十年房價地圖，權當參考吧！
從這張圖中，我們看到的一個現象是，深圳房價在 2008 年全球金融危機之時，產生跌降。
而從 2008 年之後，深圳繞過瞭所有的限購。也許繞過並不恰當，應該說打敗。
在 2016 年之前，2008 年之後，深圳打敗瞭幾乎所有的限購限貸政策，一路飄紅。
這背後，自然與深圳產業興榮，上市公司多，人才流入旺，土地稀缺，供需失衡等等一切原因有關。在市場和強力面前，市場占據瞭主導地位。
那麼，2016 年 10 月舉國調控政策出現之後，深圳的變化是什麼呢？在 2017 年的 8 月，深圳的今天是如何呢？
對不起，我們隻說歷史。
該結尾瞭！
兩個階段
在深圳的歷史上，或者說在中國歷史上，炒房氛圍濃厚的時期大概有兩個：
第一個是開始於 90 年代末，並在 2003 年 -2004 年的來到深圳的溫州炒房團，炒房概念第一次在一線城市蔓延，並逐漸產生影響。
但是，這些炒房團所能影響到的，終歸隻是極少數的人，萬裡挑一。
而第二次，是在 2016 年。中國民眾的投資意識和投機意識，被徹底喚醒，對後期樓市的影響不可估量。
在 2016 年整個一年內，中國人被集體教育一遍。炒房從以前少數人的圈層，開始深入到整體民眾。
專業炒房社群水庫論壇在 2016 年下半年開始走紅，歐成效被粉絲尊為歐神。
在這一刻，人們再也不相信房子不值錢、會降、會破滅瞭！
在以前，隻是少部分不相信房子會破滅，一部人將信將疑，一部分徹底看空！
而現在，那些左右搖擺將信將疑的人早已倒向堅決不相信瞭。
而那些徹底看空樓市者，都已進瞭精神病院瞭！
