樓市數據繼續下挫： 個人按揭貸款累計增速首現負增長
本報記者 張敏 北京報道
持續不斷的房地產調控，給市場帶來的疊加影響仍在發酵。
國傢統計局 11 月 14 日發佈數據顯示，今年前 10 月，全國房地產開發投資、銷售、到位資金等指標的增速繼續下滑。其中，9 月和 10 月單月，房地產銷售規模連續兩個月同比下降。受此影響，在房企到位資金來源中，個人按揭貸款累計增速首次出現負增長。
國傢統計局新聞發言人劉愛華指出，無論熱點城市還是三四線城市，近幾個月的房價漲幅都出現回落，這體現瞭去年以來房地產調控取得的成效。
與銷售數據相比，房地產開發投資增速在經過此前兩個月的企穩和回升後，再度出現下滑。雖然土地交易旺盛支撐瞭絕對值，但該指標也難免受到調控的影響。
近期以來，熱點城市土地成交的溢價率明顯下降，部分城市還出現流拍現象。有房企人士向 21 世紀經濟報道表示，連續拿地帶來的資金壓力正在顯現，未來企業收縮投資將是大概率事件。由此，至少從明年來看，供需兩端的指標都將逐漸回穩，並標志著此輪熱潮逐漸冷卻。
銷售下滑無礙 " 去庫存 "
銷售被認為是房地產市場的先行指標。在樓市調控政策的影響下，去年以來，全國房地產銷售增速總體呈下滑態勢。
到今年 1-10 月，商品房銷售面積 130254 萬平方米，同比增長 8.2%；商品房銷售額 102990 億元，增長 12.6%。兩項指標的增速均連續 4 個月下滑。且與去年 4 月時的高點（銷售面積增長 36.5%，銷售額增長 55.9%）相比，增速已大幅收窄。
其中，10 月單月的銷售面積為 14248 萬平方米，銷售額為 11086 億元。環比分別下滑 18% 和 20%。且銷售面積是繼 9 月之後，又一次出現同比下降。
有分析認為，由於去年同期的基數較高，商品房月度銷售規模很可能已經進入下降通道。
另據中原地產的統計，今年 1-10 月，各地發佈各類房地產調控政策已經超過 210 次，在此前的限購、限貸、限價等的基礎上，又增加瞭限售和鼓勵租賃兩項。這些政策效果的累加，被認為是導致銷售增速出現下滑的主因。
受此影響，在房企資金來源中，與銷售有關的 " 定金及預售款 " 和 " 個人按揭貸款 " 兩項指標也在下滑。其中，前 10 月個人按揭貸款增速為 -1.0%，多月來首次下滑。
但由於此前的成交規模較大，加上不排除房企年末沖擊業績的可能，大部分機構認為，今年全年的銷售規模仍會保持正增長。由此，今年將超過去年，再創銷售的歷史新高。
這也將帶動庫存規模進一步下降。10 月末，全國商品房待售面積 60258 萬平方米，與 2014 年年末的水平相當。與 2016 年 2 月份的庫存最高點相比，庫存消化瞭 1.3 億平方米，降幅達到 18.5%。
" 樓市去庫存第一階段基本完成。除瞭東北、西北等少數城市，大部分城市的庫存已經進入良性周期。" 中原地產首席分析師張大偉向 21 世紀經濟報道指出。
劉愛華在 11 月 14 日答記者問時也表示，" 目前房地產去庫存確實取得瞭比較大的成果。"
資金面或現拐點
與銷售相比，投資增速的下滑並不平穩。在經過 8 月（累計，下同）的持平，9 月的提升後，房地產投資增速在 10 月再度出現下滑，但絕對增速仍維持在 7.8% 的水平，高於同期的固定資產投資增速。
上海易居研究院認為，投資增速下滑與新開工指標走弱相關，這同樣是受到樓市調控政策持續發酵的影響。但與此同時，由於年末土地供應規模仍大，企業的拿地補倉意願較為強烈，支撐瞭投資增速維持在一定水平。
今年前 10 月，房地產開發企業土地購置面積 19048 萬平方米，同比增長 12.9%，增速比前三季度提高 0.7 個百分點。由於過去兩年（2015 年和 2016 年）房企的拿地面積均出現負增長，該增速也創下最近三年來的新高。
中信建投也在報告中指出，土地供給側改革將延續投資的生命力，因此到年底投資仍會有所支撐。
但值得註意的是，從 10 月末開始，北京、廣州、南京等熱點城市的土地市場出現降溫跡象。部分熱門地塊在競拍時，收到的報價低於最高限價。11 月 3 日，北京平谷的一宗地塊還遭遇流標，成為北京最近兩年來的首宗流標住宅地塊。
一位房企人士如此向 21 世紀經濟報道解讀道，" 企業今年的拿地規模普遍很大，本身就占用不少資金，再算上後續開發的成本，資金壓力就很容易評估出來。" 他認為，預估到可能到來的資金壓力，房企拿地的熱情明顯下降。
萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經營性活動產生的現金流為 167 億元，比上年同期減少瞭 61.14%。到三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加 37.92%。
由於萬科持有的現金流達到 943 億元，因此這些債務並不會帶來過大壓力。但一些資金狀況並不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。如華僑城的短期借款比年初增加瞭 295.63%，且前三季度經營活動產生的現金流為負。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時，說明房企資金面寬松，反之則說明緊張。他表示，2017 年，企業到位資金增幅大於開發投資增幅，但一步步收窄。在今年 10 月，首度反超 0.4 個百分點。
他認為，開發商的資金面正由 2016 年的極度寬松逐漸向緊張演變。
多數受訪者指出，從中長期來看，這種局面將使得房企的投資意願出現下降。且由於融資政策已經收緊，這種下降將很難逆轉。
因此，供需兩端的相關指標逐漸回穩，將成為明年的大概率事件，並標志著此輪熱潮逐漸冷卻。
再考慮到租賃房、共有產權住房等帶來的供應體系的調整，官方對市場的前景表示樂觀。劉愛華表示，最近很多熱點城市按照十九大報告對住房的定位，加大瞭對共有產權住房、租賃住房的新試點。房地產市場供給的改善和投機性需求的抑制，將帶來供需的繼續改善，房地產市場下一步能夠保持持續健康發展。
