1 月 25 日，北京公開出讓 3 宗共有產權房地塊，其中 2 宗共有產權房地塊因無房企參與競標而流拍，另一塊以低溢價率成交。
這件事在地產圈內引起瞭不小的討論。共有產權房，地價都讓出瞭一部分，為啥房企還是不願意買？
先來看看這兩宗地塊的情況。
流拍的兩宗共有產權房地塊位於豐臺花鄉白盆窯村，起拍總價分別為 50.58 億和 41.78 億，樓面價接近 3.2 萬平米，共有產權房銷售均價被限定在 4.3 萬元 / 平米（含裝修），為目前所有共有產權房地塊中銷售價格最高的。
1、房企的擔心在哪？
" 掙不到錢 "，某房企直接說出瞭原因。而掙不到錢的背後是，房企所有的掙錢的路子都被堵上瞭。
首先，價格和成本上，共有產權房不僅在價格上做出瞭限制，這兩宗流拍地塊還要求采用裝配式建築，成本更高。
其次，在薄利多銷的房地產行業，房企掙錢主要靠高周轉模式，走量的同時還可以降低財務成本。但共有產權房的購房者要具備很多條件，從蓄客到搖號等各個環節，銷售過程本身就比普通商品房更加繁瑣，這也在無形中增加瞭成本。
實際上，共有產權房並不比商品房便宜，你會覺得便宜，是因為你隻擁有部分產權，還有一部分是政府以土地入股的方式占瞭一部分產權。地價是有優惠的，但政府也並不因為出讓共有產權房地塊而損失多少，因為少收的這部分土地出讓金都折到他們持有的那部分產權（不用花一分錢）裡去瞭。政府產權比例越高，地價優惠力度越大，房價越便宜，相應的購房者產權比例越小，而且共有產權房個人產權部分，政府有優先回購權，所以買房賺錢的可能性也就越小。
也正因為如此，房企無法在成本和價格之間取得平衡。不說賺多少錢，有利可圖都做不到。
2、共有產權房被各方寄予厚望
住建部政策研究中心主任秦虹在 2017 年 12 月 27 日發表過一篇名為《進一步深化住房制度改革》的文章，這篇文章系統闡述瞭新時期住房制度的總體思路，其中共有產權房要解決 " 夾心層 " 對產權住房的訴求。
剛需購房者對共有產權房也抱有很大的期待，北京朝陽首個共有產權房項目，幾百套房吸引瞭 12 萬戶傢庭參與搖號。
但這次共有產權房流拍凸顯瞭共有產權房的困境。上文說的房企 " 拿不起 " 地是一個方面，政府 " 放不下 " 地是另一個方面。
共有產權房雖然針對產權份額轉讓做出瞭限制，但它本質上仍然仍然是產權性住房，就有增值，就可以交易，就可以套現。共有產權房是限價房、自住房的升級產品，本質上仍然是限價思維，對完全產權的普通商品房不敢加大供應。
未來的住房供應也主要集中在共有產權房，但由於過於強調職住平衡，郊區的共有產權房隻能賣給在郊區工作的職工，試想一下，這次豐臺的共有產權房地塊流拍瞭，未來海淀、朝陽不會出現流拍的地塊嗎？成交的全都跑到昌平、順義、密雲這種偏遠郊區，又過於強調職住平衡。你總不能要求那些在中關村，在酒仙橋工作的人辭職去昌平去順義去密雲工作吧？留給那些在城裡工作郊區居住的新北京人，恐怕隻能是租房瞭。
3、中小戶型商品房是出路
共有產權房的尷尬在於，政府既要抓住土地收入不松手，又希望能通過限制價格來讓大傢買得起。結果就是開發商撂挑子瞭，供應更上不來，價格下不來。
其實針對住房供應問題，按市場的方式解決起來並不麻煩，一方面加大商品住宅的供應力度，這個我在之前的文章中都有分析過，一線城市根本不缺地，隻是宅地供應的太少。另一方面應該在小戶型的創新上下功夫，這方面開發商會有動力做的，市場有需求，他們就會創新。隻要地價合適，開發商也不會總想著蓋豪宅賺錢，而我們也能買到便宜的完全產權的房子。
當前，我們正在大力發展租房，但在我們的住房制度設計中，是有從租房到買房的升級過程的。但目前來看，這條升級之路已經越來越不現實瞭。共有產權房過於強調職住平衡，惠及的人群比較有限，而且由於成本問題，開發商越來越不願意參與，租房權益單薄，結果就是商品房供應小瞭，其單價和總價距離我們越來越遠，如果按照目前的套路發展下去，很多人不得不一輩子租房，或者租滿 30 年奉獻青春後告老還鄉。
