本文轉載自微信公眾號：澤平宏觀。
房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
我研究瞭十年房地產，2015 年我就跟大傢推薦過 " 一線房價翻一倍 "，今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社聯合出瞭一本書，《房地產周期》。
我想大約用 10 分鐘的時間講一個問題，什麼決定房價。這個問題很重要，決定瞭每個人的大類資產配置。更重要的是什麼？可以實戰！我們要判斷哪個地方房價會漲，哪個地方房價會跌，什麼時候會漲，什麼時候會跌，這是我今天要跟大傢講的最核心的問題。那我來問大傢，什麼決定房價？你會發現，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地產這個話題爭議這麼大的原因。我研究瞭 10 年房地產，把它總結為一句話，" 長期看人口、中期看土地、短期看金融 "，大傢記住這句話就行瞭。
我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激瞭，這個地方房價會怎麼走？
暴漲。非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題瞭。
貌似是一個很簡單的問題，我來問大傢，未來中國人往哪裡流動呢？人流入的地方，房價持續看漲，你買入並持有就好瞭，那麼未來中國人往哪裡流入呢？有人說往大城市流動，有人說往小城市流動。我跟大傢說，中國過去十多年，我們城市規劃指導思想一直沒變，" 控制大城市規模，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展 "，這就是我們城市化的思路。
未來中國人口往哪裡流動呢？我們研究瞭十幾個經濟體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時間原因，我就給大傢介紹日本和美國，一個是人地關系緊張，一個是人地關系不緊張。這是過去 100 年日本大的都市圈占日本人口的比重，大傢看是什麼趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本 1.3 億人、3700 萬在東京，韓國 5000 萬人、2500 萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的，人不斷往大都市圈流入。有人會說，日本、韓國人地關系緊張，所以人去瞭大都市。看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區占美國人口的比重是什麼趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉過？回到小城鎮去？沒有。美國人地關系不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有 3.2 億人，中國 13.8 億人，人不斷往大的都市圈流入。你看無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什麼樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。為什麼？因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。
中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。
下面這張圖就是我預測房價最核心的一張圖，在 2015 年預測一線房價翻一倍做的。什麼地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什麼地方房價漲不動？人都跑瞭，政府還在拼命的供地，房價能漲得起來嗎？
又有人會問，任博士，你 2015 年預測一線房價翻一倍，為什麼北京、上海這樣的城市一年就翻瞭一倍。下面這張圖回答瞭這個問題，貨幣的超發。
藍色的線是廣義貨幣供應增速，綠色的線是居民收入增速，紅色的線是名義 GDP 增速。2014 年以來，貨幣供應是向上的，GDP 增速是向下的，什麼概念？貨幣超發，引發瞭廣義資產價格輪番的上漲。
拉長來看，不僅過去這一兩年貨幣超發，過去這幾十年，貨幣一直在超發，M2、廣義貨幣供應量年均增長 20%，沒有什麼東西能夠跑贏這臺印鈔機的。大傢還記得北京上海十年前的房價嗎？一萬，十年十倍。什麼叫有錢人，80 年代叫萬元戶。80 年代北京的一套四合院賣 5000 塊錢，萬元戶在北京可以買兩套四合院。放在歷史的長河中，貨幣的貶值是驚人的。很多人動不動講賣房炒股、現金為王，所以我說現金為王是個坑，而且這個坑很大。
1998 年到 2016 年，全國房價漲瞭不到四倍，貨幣供應量漲瞭將近 15 倍，究竟是房價漲多瞭還是貨幣發多瞭？又有人會說，房價什麼時候見頂，你能告訴我什麼時候貨幣不超發嗎？
又有人跟我講，任博士，現在北京、上海要控制人口瞭，北京、上海的房價是不是就不漲瞭？我們來看，東京圈 3700 萬人，基本同樣的面積，比北京 2200 萬人多。首爾圈隻是北京面積的一半多，首爾圈 2500 萬人，人傢的人口密度比我們大，人比我們多，為什麼人傢的大城市病沒我們嚴重？我們的大城市究竟出瞭什麼問題？我來給大傢看兩張圖，這是北京的軌道交通，大傢都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出來稀稀拉拉的？這是東京的，東京圈 3700 萬人，人均軌道交通裡程是北京的 4 倍，我們的城市規劃太簡單粗暴瞭，車多瞭限號，人多瞭控制人，問題的關鍵是完善城市規劃。日本東京人均 GDP 高達 4 萬多美元，以坐軌道交通出行為主，我們呢？小汽車、出租車比例太高。
為什麼過去我們一線房價漲幅這麼高？就是因為我們在 " 控制大城市人口，積極發展小城市，區域均衡發展 " 的城市化指導思想下，土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚，導致瞭人口城市化和和土地城鎮化明顯背離，從而導致瞭人地分離，供需錯配，一二線房價過高，三四線庫存過高，這是根本的原因。
最近我們出瞭一本書，《房地產周期》，把過去 10 年對房地產研究的心得，采用國際上百年的歷史，對一個一個問題澄清誤解。
當當、京東、天貓、亞馬遜等均有售。點擊最下方的 "" 可進入京東界面。
引言：
《房地產周期》近期在人民出版社付梓面世，該書是我們長期研究的一個總結，對關於房地產的一系列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和雕琢，以期能夠經得起時代的檢驗。我們采用廣泛的國際視野、豐富的歷史資料、紮實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地產周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。本書以探索真相為出發點，以致良知、為民生為最終目的。
人民出版社反饋，《房地產周期》銷售火爆，已緊急加印兩次。十年研究精華，用心打造。不僅是研究，更重要的是可以實戰！2014 年 "5000 點不是夢 "，2015 年 " 一線房價翻一倍 "，2017 年舌戰群儒 " 新周期 "。堅守獨立客觀的研究立場，追求知行合一的人生態度。
作者簡介：
任澤平，方正證券 ( 601901, 股吧 ) 首席經濟學傢、研究所聯席所長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，首都金融智庫專傢，科技部國傢高新區升級評審專傢，中國新供給 50 人論壇成員，中國人民大學兼職研究員，對外經貿大學兼職教授。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。曾參與重大文件和改革方案起草，在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發表文章百篇，專著《宏觀經濟結構研究》入選 " 當代經濟學文庫 "，出版譯著《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》、專著《大勢研判：經濟、政策與資本市場》。先後提出 " 新 5% 比舊 8% 好 "、"5000 點不是夢 "、 " 改革牛 "、" 一線房價翻一倍 "、" 經濟 L 型 "、" 新周期 " 等重要判斷，大滿貫冠軍分析師，是中國金融市場上具有較大影響力的經濟學傢之一。
夏磊，方正證券房地產行業首席分析師。曾在住房城鄉建設部任職多年，長期從事房地產調控政策和公積金政策研究和制定工作，作為主要執筆人起草《中國房地產金融報告（2014）》、國傢標準《住房公積金支持保障性住房建設項目貸款業務規范》（GB50626-2010）等多份規范性文件，是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。
熊柴，方正證券宏觀研究員。清華大學經濟學博士，中國社會科學院經濟學博士後。在《經濟學動態》、《人民日報》等報刊發表文章近 30 篇，曾獲國傢 " 十三五 " 規劃問計求策一等獎，現主持 1 項國傢社會科學基金。
文章來源：微信公眾號澤平宏觀
