圖片來源：《中國企業傢》 攝影 / 鄧攀
這是一次五傢巨頭參與的戰略合作，萬達集團將之定義為 " 全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一 "。
采訪｜《中國企業傢》記者 王芳潔 郭朝飛 梁宵
文｜《中國企業傢》記者 王芳潔
1 月 29 日晚間，萬達集團官網發佈公告，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約 340 億元人民幣，收購萬達商業香港 H 股退市時引入的投資人持有的約 14% 股份。
據瞭解，上述投資人的具體投資額及持股比例為：騰訊投資 100 億元，占股 4.12%；蘇寧和融創中國分別投資 95 億元，持股比例 3.91%；京東投資 50 億元，持股比例為 2.06%。根據此次交易，萬達商業的估值被確定在 2430 億元。
2016 年 9 月，萬達商業完成私有化，在 H 股退市。根據彼時萬達方與參與私有化投資人簽署的對賭協議，萬達商業承諾不遲於 2018 年 8 月 31 日在 A 股 IPO，否則萬達集團需向投資人回購全部股權，且承擔 10%~12% 的年息。此刻，距離上述對賭的時間期限已隻剩下 7 個月，可以說留給王健林的時間不多瞭。
所謂事緩則圓，此時通過股權置換的方式，換瞭一批新股東進來，不僅可能形成的巨額海外負債將全部清償，萬達商業 IPO 的緊迫感也會大大紓解。
" 這是老王的一箭三雕 "，萬達內部人士告訴《中國企業傢》，此次交易的目的，除瞭解決海外負債，重新上市之外，萬達商業還將聯合騰訊等進軍新消費領域。
王健林可以喘口氣瞭
於萬達商業私有化時，要收購約 14% 港股流通股的總代價為 344.5 億港元，對比今天招募的投資總額 340 億元人民幣，可見萬達方不僅償還瞭前投資人的本金，還給付瞭足額的利息。
這當然不是一個理想的結果，如若萬達商業可以如期在 A 股 IPO，那才叫皆大歡喜。雖然時間窗口隻剩下 7 個月，但畢竟還有 7 個月，王健林怎麼就篤定這個理想結局無法實現？至少，從排隊審核情況來看，實現上述目標的時間是充裕的。
證監會 1 月 25 日披露的 IPO 在審企業名單顯示，目前萬達商業在上交所 IPO 企業中排名 70 位，審核進展顯示情況為 " 已反饋 "。按照目前上市審核的節奏，每個月約 20 傢企業，及至 2018 年 8 月末，萬達商業完全有可能站到發審委委員的對面。
但上會不見得就能過會，至少從目前的情況來看，萬達商業順利過會的可行性很小。最近一段時間，發行審核 " 槍斃 " 的概率非常高，上個月甚至達到瞭 18 傢企業隻通過瞭 3 傢。如果一直延續這樣的通過率，王健林大概率要在幾個月後突擊準備三百多個億。
一位保薦代表人向記者陳述他的觀點，由於 2017 年萬達經歷瞭很多的困難，也身負不少非議，這些都很有可能成為影響其過會的負面因素。
與其臨時抓瞎，不如早做打算，" 萬達商業 A 股退市資金有瞭可靠方案 "，王健林在不久前的萬達年會上表示。
另外，如無合理的理由，已然排隊前列的萬達商業，必然要上發審會走一遭，若上市計劃被否，則至少 6 個月之後才可以重新申報。但騰訊、蘇寧、融創、京東的加入，令萬達商業的股東名單煥然一新，該公司完全可以這個理由，撤下上市申請，及至合適的時候，重新提報材料，而這個重新提報的時間點則完全不受限制。這大概就是萬達內部人士所說的 " 重新上市 "。
在關於此次交易的公告中，萬達集團表示，引入新的戰略投資者後，萬達商業將更名為萬達商管集團，各方將推動萬達商管盡快上市。
商業歸商管，地產歸地產
實際上，在萬達年會的演講中，王健林已經透露瞭對萬達商管的籌謀——成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商。王坦言，這樣做的目的之一是為瞭商管公司有更高的市場估值。如果公司裡有房地產開發業務，那麼就會被歸到房地產企業裡（房地產企業的平均市盈率較低）。
讓萬達商業去地產化，變得更輕，是萬達集團最近幾年一直在努力的方向。2017 年，萬達商業向融創中國出售瞭 13 個文旅資產包，向富力地產轉讓瞭 73 傢酒店，其主要目的就是為瞭減少重資產項目的比重。但就 2017 年而言，萬達商業的收入構成中，房地產收入的占比仍然很高，達到 831.7 億元，而租金收入則為 255.2 億元。
在更名萬達商管之後，王健林決定徹底改變這傢公司的收入構成。根據萬達集團 2018 年的工作目標，萬達商管計劃實現總收入 366.4 億元，其中租金收入達到 326.8 億元。一傢名為地產集團的新公司，將負責消化商管集團的地產業務，但利潤將歸商管集團。結合萬達昨天的公告，整個消化周期將在 1~2 年間。
在剝離地產業務後，萬達商管能夠徹底成為一傢輕資產公司嗎？非也，因為萬達廣場本身就是非常重的資產，截至 2017 年末，全部開業的 236 個萬達廣場中，210 個由萬達持有，據王健林表述，這塊的資產，即使按照成本計算都是幾千億的規模。
當然萬達近幾年一直在推動輕資產的商業地產模式，由於王健林對於萬達廣場的規模目標為 1000 傢，未來在增量空間裡，騰挪輕重資產比重的機會很大。按照王的期許，新的商管公司將是以輕資產為主、重資產持有為輔的企業。" 我們做瞭公司模擬報表，負債率也非常低，可說是一個非常優秀的公司。" 王健林在年會上表示。
對於萬達商管來說，成為一傢純粹的商業物業持有和運營商，不僅有助於提高公司估值，更有利於未來順利通過 IPO 審核，要知道現在地產公司是很難在 A 股上市的。但從萬達集團的工作安排來看，該集團並不會真正放棄房地產業務，畢竟這項業務萬達已經做瞭很多年，各方面都駕輕就熟。根據王健林介紹，除瞭商管公司剝離的地產業務之外，地產集團還將開發萬達廣場重資產，也不排除純粹搞一些住宅開發。" 集團給瞭新成立的地產集團一個債務上限，這個上限是很低的，地產集團就是在負債上限下考慮業務發展，不要求做多大規模。" 王健林表示。
為什麼是騰蘇京融
這是一次五傢巨頭參與的戰略合作，萬達集團將之定義為 " 全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一。" 顯然，資金交易隻是整個合作中的一部分，大傢坐到一起還有更深層次的目的。
作為交易對手的騰訊、蘇寧、京東和融創中國四傢，融創中國與萬達的淵源最深。在轟動一時的萬達資產交易案中，王健林隻找瞭融創中國董事長孫宏斌，因為孫宏斌行事作風十分爽快。在該交易案實質開展過程中，老孫確實也不辱老王的期待，以高於原計劃 100 個億的價格，接手瞭萬達文旅資產包，以使得萬達在整體交易中沒有折價。
通過 2017 年的一系列收購，孫宏斌搭建瞭一個圍繞美好生活的業務體系，即住融創的房子，看樂視的電視，出門去萬達城玩。現在，可能還要加上去萬達廣場購物。
一個非常有意思的現象是，騰訊和京東本為一個體系，而蘇寧則與阿裡交叉持股，騰訊和阿裡的身影同時出現在一場交易裡，本身就十分罕見。更直觀的沖突在於，京東與蘇寧是短兵相接的競爭對手。顯然，萬達商管具有足夠的吸引力，讓騰訊、京東和蘇寧都不糾結瞭。
針對此次合作，京東相關人士表示，三方的合作將不僅僅限於投資，騰訊、京東、萬達是無界零售下知人、知貨、知場的完美組合，三方將共同用智能化技術為線下零售重構成本、效率和體驗，共創價值。
根據京東方面的介紹，此次騰訊和京東將在線上運營、用戶數據、移動支付、消費金融、倉儲物流、雲業務等領域與萬達商業展開全方位合作。此外，京東和萬達的合作，是線上和線下的融合，有助於品牌商覆蓋國內的主力消費群體。
早在 2015 年，蘇寧便與萬達簽署瞭連鎖發展戰略合作協議，這兩傢企業的互補性是非常明顯的，一個要在 3 年內將門店擴展到 2 萬傢，有大量租賃物業的需求；一個要實現 1000 傢萬達廣場，又有大量出租房源。
與此同時，蘇寧方面介紹，此次交易是雙方在商業運營領域合作的升級版。雙方將在原有開展的物業租賃合作的基礎上，推進在商業物業、會員數據、金融服務、倉儲物流、物資采購等業務領域的全面合作，共同推進 " 智慧零售 "。
萬達集團的公告透露，騰訊將推進與萬達旗下網絡科技集團的戰略合作。王健林應該對萬達網科是不滿意的，2017 年該公司未實現全年收入目標。前不久已經傳出，萬達網科要進行業務整體轉型，暫停現有業務，出售與 IBM 合作的萬達雲項目。
在年會上，王健林坦言：" 我曾經犯的一個錯誤，就是給瞭曲德君太多的錢，我跟一些企業傢討論，他們說當初網科少給點錢，定個投資上限就好瞭。看來錢不能給得太多。不是說網科沒有做出成績，這一次跟別人合作談判，使我和團隊對網科有瞭全新認識，他們開發瞭一些有用的東西，隻是這些東西有培育期，還不能馬上被資本市場接受。原來方向也有偏差，老想大規模來做，如果就為萬達廣場、旅遊度假區研發，可能早就整出名堂瞭。"
1 月初的年會上，王健林已經透露，會成立新網科公司，並引入世界級的互聯網巨頭，他用這個消息 " 點 " 瞭網科的員工。現在看來他說的就是騰訊。
而早在 2014 年 8 月，萬達、騰訊、百度曾共同出資在香港註冊成立一傢電商公司，一期總投資額 50 億元，其中萬達持股 70%，騰訊和百度各持股 15%，計劃五年投資 200 億。該公司就是飛凡，外界習慣稱之為 " 騰百萬 "。可惜，到瞭 2016 年，騰百萬基本無人提及。萬達也承認騰百萬失敗。
萬達畢竟是萬達，這傢全球最大的商用物業企業在公告中強調，它將保持線上線下融合發展的主導權。
