轉自：緩緩說（ID：huanhuanshuo520）；作者：緩緩君
這篇文章不做好和壞的價值判斷，隻談現象背後的邏輯和規律。
我會向你表達我真實的看法，但文章的結論可能會有點殘酷。
要不要往下讀，取決於你自己。
但我相信，盡早看清現實，早做打算，能夠幫助你在人生的關鍵路口做出正確的判斷。
馬太效應（強者愈強，弱者愈弱）是世間最冰冷的規則，卻又無處不在。
2015 年，公眾號 " 城市數據團 " 發表瞭一篇爆文《逃離你終將衰落的傢鄉》。文章以各省人口流動的大數據（2005 年 -2010 年）為依據，得出瞭一個殘酷的結論：
大都市就像抽水機，不停地從落後省份抽取勞動力，或許將來的某一天，我們就會像今天的日本一樣，無數村莊和城鎮凋零衰敗，但東京和大阪都市圈繁華依舊。
大都市將毫不留情地吸幹周邊地區的血液，以便自己能夠生存。殘酷嗎？不，因為這是年輕勞動力自己用腳（投票）投出的結果。
（圖片來自 " 城市數據團 "）
而由人口遷徙引申出來的推論，則更加觸目驚心：
你還能在這些選擇（逃離北上廣還是逃回北上廣）中猶豫，說明你無比幸福，因為你們的下一代和下下一代可能不會再有任何選擇的機會。
假如你最終選擇留在瞭一個生活安逸風景如畫的小城鎮上，你也許會幸福地過完一生；但在你的子女到瞭你這個年紀的時候，很可能他們有且隻有一個選擇，那就是——逃離他們終將衰落的傢鄉。
我曾在《社會即將分層，你將會在第幾層？》一文中引用瞭 " 城市數據團 " 的分析結論。
當時有一些人對結論持懷疑和反對態度，因為他們相信政府調控的力量。
政府一邊限定瞭特大城市的常駐人口指標，一邊強調要引導中心城市人口向周邊轉移（如某部委印發瞭《全國國土規劃綱要》）。
控制特大城市規模，讓各個區域平衡發展是政府調控的目標。
那麼，現實情況又是怎樣？
揭開答案前，先來看看日本的情況。
日本有三個地方 GDP 特別高，那就是東京、名古屋和大阪，這三個地方的 GDP 加起來，占全日本 GDP 總量的 80% 以上，所以這三個地方又被稱為日本的三大都市圈。
根據日本總務省 2014 年公佈的數據，三大都市圈人口總數高達 6439.33 萬人，占日本全國總人口的 50.93%，
到瞭 2017 年，這個數據變成瞭 6453.26 萬人，人口數占比達到瞭 51.38%。
也就是說，哪怕是在人口負增長的國傢，人們依然在源源不斷地向發達地區聚集。
這就是人口的聚集效應。
中國聚集效應則更加明顯。
今年年初，" 城市數據團 " 發佈瞭文章《曾經熟悉的傢鄉終將成為倍感孤獨的地方》。文章根據 2014 年 -2016 年春運大數據，再次揭示瞭這個殘酷的事實：
相比於 2005-2010 年期間的數據，最近 3 年全國人口流動的集聚程度仍然在進一步地提高。
大城市的人口抽血能力並沒有減緩，反而在持續地加強。
更多地方的人們願意跋涉更遠的距離，承擔更高的成本，以逃離他們的傢鄉。
（一線城市從全國人口抽血盛況）
（準一線城市抽血地圖）
為什麼會這樣？
有網友給出瞭這樣的答案：
人向大城市集中，因為大城市有更多的就業機會，有更好的發展，比如做 IT 的，就要往北上杭深走；但是，很少有大城市的人走向小城市去，因為小城市有的，大城市基本也有。
另外，交通的發展也導致瞭大城市對小城市人員的吸引，在前些年高鐵熱的時候，基本所有的地方政府都認為高鐵來瞭，錢就到瞭，但更多的是，高鐵來瞭，人就走瞭。
具體到我們傢來說，縣裡隻有幾傢大企業，能做的是制造業、商業這些，但這些需要的工人較多，走出去的大學生很少去做這個；另一方面，你在外讀書期間習慣瞭大城市的生活，讀書館、電影院、博物館、書店、遊樂場，縣裡沒有啊。
很多人誤以為政府的調控是無所不能的，他們錯瞭。
社會運行自有其內在規律。
人口遷移遵循聚集效應，社會發展遵循馬太效應。
大都市擁有優質的政治資源、商業資源、教育資源、人力資源 …… 這些優質資源吸引著無數優秀的年輕人，而優秀的年輕人將推動大都市的繁榮發展，從而讓大都市獲取更多的資源，於是形成瞭一個優勢迭代的良性循環，這就是馬太效應中的強者愈強。
然而，大都市在攫取優秀人才的同時，也在用高額的房價和戶籍制度將千千萬萬的普通人擠到繁華都市的邊緣，將他們趕到逼仄的地下室，臟亂的出租房，直到他們夢碎的那一天，收起行囊，滾回傢鄉，然後他們的下一代再背起行囊，逃離傢鄉。
這就是馬太效應的另一面，弱者愈弱。
這聽起來非常殘酷，卻又無比現實。
前幾天我發起瞭關於房價的意見征集，有一位讀者給我留言說：
我們在北京的時候年收入近 50 萬買不起房子，後果就是舉傢撤離，再也無法享受北京的生活便利、以及包括醫療和教育在內的各種資源。
離開北京一年瞭，和其他地方相比，感覺北京除瞭房子貴，其他都是相當便宜的！現在後悔得很，買不起房直接導致我和孩子們命運軌跡的改變！所以，在北京，隻要有預估能力，就應該貸款買房！
這條留言指出瞭房子的真正價值。
當你買房的時候，買的並不僅僅是一個遮風避雨的居住場所，還包括周邊提供的醫療、教育、交通、娛樂、公用服務以及發展機遇。
比如說，北大的很多課程都是對外開放的，如果你住在北大邊上，你可以免費享受中國最頂尖的教育資源。
再拿學區房為例。
很多人說，天價學區房是國人的焦慮感和功利性心態造就的，但他們不知道，學區房的概念其實起源於美國。
吳軍老師在他的專欄寫過一篇文章《怎麼看名校畢業生在北京買不起學區房》，裡面有這樣一段介紹：
美國好學區的房價和差學區的房價差別比中國要厲害得多，很多時候，隔著一條街，房價可以差幾倍。
在矽谷中心的帕羅阿圖市（Palo Alto 雖然叫做城市，但它隻有兩萬人，相當於中國的一個小鎮），處於中值水平的獨棟房房價在 300 萬美元以上，而和它隻隔著一條馬路的東帕羅阿圖中位數房價隻有 60-80 萬美元左右。
這兩個區的差別有多大呢？一邊住著拉裡 · 佩奇、紮克伯格，以及很多斯坦福的教授，過去喬佈斯也在那裡，另一邊是很多中低收入的墨西哥裔居民，包括不少非法移民。
在美國，沒有人覺得這種劃分學區的方法有什麼不好，因為大傢習慣瞭。但是久而久之，學區好的地方聚集著比較體面、富有的一些傢庭，不好的學區，整個條件都比較差，這是一個事實，而且很長時間幾乎沒有改變過。
萬維鋼老師在《美國教育各階層分析》一文中也提到瞭類似的觀點：
美國是個有嚴重階層區分的國傢，各社區按房價自然分開，在某種意義上是事實上的種族和貧富隔離。
公立中小學的經費主要由所在學區的房產稅而來，這意味著兩點：
第一，富人區的學校更有錢，可以請更好的老師、用更好的設備、有更高的教學水平；
第二，學生們其實是在跟自己同階層的人一起上學。
教育資源不是標註品，必定有高下之分，而優質的教育資源永遠是稀缺的。
學區房的出現，本質上是一種教育資源的分配方案。
當你買下學區房的時候，買的是下一代接受良好教育的入場券。
" 房子是用來住的，不是用來炒的。"
今年的大會，這句話非常鼓舞人心。
但有太多人誤解瞭這句話。
其完全的表述是：
" 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。"
什麼叫多渠道保障？
什麼叫租購並舉？
什麼叫讓你住有所居？
大會隻承諾瞭房子的居住功能，並沒有承諾你可以輕易地擁有房屋的產權，更沒有承諾你能擁有房子背後的隱性價值。
其實早在去年 3 月的時候，發改委主任就曾提出：現在我國租房比例太低，購和租要並舉。
政策的大方向是要推廣房屋租賃，而不是讓你買得起房。
是政府不重視民生問題嗎？
並不是。
先來看看國外的情況。
根據歐盟統計局 2014 年的數據，歐盟 28 國的所有人口中，有近三成 ( 29.9% ) 的人是租房子住的，其中德國的租房比例達到瞭 47.5%，僅 52.5% 的人居住在自有住房內。
也就是說，將近一半的德國人都是租房的。
美國的情況也是類似。
根據皮尤研究中心的一項調查顯示，2006 年，57% 的 35 歲以下傢庭是租房子居住的。到瞭 2016 年，這個比例已經提高到瞭 65%
把年齡放寬一點，35 至 44 歲的美國傢庭中，租房的比例依然高達 41%。
這還隻是平均數據，如果把目光聚焦到全球范圍內的一線城市，當地人擁有住房的比例更低。
比如德國的首都柏林，住房擁有率隻有 15.6%，有將近 85% 的人都隻能租房子住。
（圖片來自公眾號 " 財經連環話 "）
再來看看我們的春運人口遷移圖你就會明白：
中國的人口基數太大瞭，但大城市的土地資源是有限的。
在有限的土地上，怎麼可能滿足所有人在大城市買房的需求？
唯有加快推廣租賃。
從這一點來講，租售並舉的政策大方向是沒錯的。
但連帶提出的 " 租售同權 " 則純粹是在畫大餅瞭。
今年 7 月，一篇名為《突發，樓市巨變！廣州宣佈：租售同權》的文章突然刷屏瞭，原因是廣州出臺瞭《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，通知裡有這麼一句話：
" 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。"
於是那篇爆文的作者這樣解讀道：
從今天開始，中國的買房終於和教育資源脫鉤瞭，沒有房，小孩照樣可以上學瞭。
這絕對是一次歷史創舉，具體未來的影響可能遠超我們的想象，但絕對是我們現在無法估量的。
但就像我在前面說瞭，學區房的本質是一種教育資源的分配方案。
在教育資源沒有變多，而大城市人口還在不斷聚集的情況下，" 租售同權 " 完全是個偽概念。
當適齡的報名兒童超過學校招生計劃時，學校會怎麼做？
杭州就有關於 " 一表生 "、" 二表生 " 的錄取規則。
即學校應該根據學齡兒童戶籍和傢庭住宅情況，按照 " 住、戶一致 " 優先原則，按下面四種先後順序錄取：
假定按照這個規則，那麼租房子的人就隻能排到 " 三點五表生 " 瞭。
最後的結果無非是安排到一個遠一點的，或者周邊差一點的學校去。
說到底，隻要優質教育資源是稀缺的，租售同權永遠是個偽概念。
要想獲取優質的教育資源，就目前來說，還是要買學區房（貴族學校代價可能更高昂）。
樓市有泡沫嗎？
有啊，但不在一線城市，而是在三四五六線城市。
2016 年和 2017 年經歷瞭兩波房價的暴漲，但這兩波的性質是不同的。
2016 年的那波暴漲，是因為實業資本轉移到瞭一二線城市的樓市，推高瞭房價，隨後炒房團湧入，再次推高房價，但錢都是流向大城市的。
但 2017 年這一波就不一樣瞭。
因為 2016 年的這波暴漲，政府開始調控瞭。
42 個大城市（截止 9 月 23 日）先後出臺瞭限售、限購等政策，炒房團買不瞭房瞭，於是紛紛湧向瞭三四線城市。
但是，在三四線城市：
有優質的教育資源嗎？
有優質的醫療服務嗎？
有豐富的娛樂場所嗎？
有良好的公共服務嗎？
有廣闊的發展機遇嗎？
都沒有。
這不過是一場擊鼓傳花的遊戲。
最後接盤的那些投機客，他們將會為自己炒高房價的行為付出代價。
經濟學傢馬光遠提出過樓市的後視鏡原理：
從房價的基本規律看，在一個國傢城市的人口凈增加，一個國傢的人口轉折點沒有到來，以及一個國傢的人均 GDP 尚未超越中等收入水平的情況下，資產價格長期的趨勢仍然是向上的，無一例外。
今天看到的資產價格的高點，明天很可能隻是半山腰而已。
回顧過去 20 年中國房價，站在當時的時空下，每年都覺得房價很高，但回過頭看，那些以前認為高不可攀的價格，現在看起來是不是很便宜？
這就是房價的 " 後視鏡 " 原理。
隻要中國的經濟持續向前發展，大城市的房子就依然會升值。
這裡的大城市，是指四個一線城市及杭州、南京、蘇州等幾個重點二線城市。
這些大城市的房價中，包含瞭教育、醫療、交通、娛樂、公共服務、發展機遇等隱性價值，正是這些隱性價值支撐著其高昂的房價。
要記住一點：優質的資源永遠是稀缺的，稀缺的資源永遠是昂貴的。
土地的總量是有限的，而想要定居大城市的人是源源不斷的。
大城市好地段的房子是有形且有限的資源，買房的本質就是占有資源。
還要記住的一點是：財富是以傢庭為單位的。
我以前寫過這麼一段話：
年輕人可以不靠父母在大城市買房嗎？
對於 70 後而言，這樣的想法叫志氣；對於 80 後而言，想要實現靠機遇；對於 90 後而言，如果還抱著這樣的想法，隻能說是學生氣。
如果你的傢庭有足夠的實力，我強烈建議你們盡早在一線城市買房。
如果負擔太大，也可以退而求其次，在重點二線城市買。
中國未來的房價地圖也會圍繞三大都市圈和個別的交通樞紐城市展開。或許短期內房價會波動，但從長期看，依然會升值。
這是我的判斷，並且我對自己的判斷很有信心。
如果你的傢庭無法支撐起你在一二線城市買房，你也可以有兩種選擇：
在大城市租房打拼，我知道這樣會很辛苦，但多少會給你帶來改一點變命運的機會。
回到你的傢鄉，那裡有你童年的記憶和年邁的父母親戚，但可能沒有你孩子的未來（原因見人口的流動）。
（有網友說，這就像一群沒核的紅細胞從肢體末端蜂擁至心臟）
這兩個選擇沒有對錯，但每種選擇都有其代價，而人生，則是一個又一個選擇疊加起來的總和。
十年後你所站立的地方，你下一代所站立的起點，都是你今天的選擇所帶來的結果。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
