未來，不會再有人覺得房價貴，而是 ……
導語：大力發展租賃市場能否降低房租？
來源：米筐投資（mikuangtouzi）
作者：拾葉，已獲得轉載授權
1. 劏房的房租
最近看香港 TVB 拍的《使徒行者 2》後，覺得不過癮，於是把第一部也回看瞭。講真，兩部戲真是 TVB 時裝警匪劇的一個裡程碑。劇情吸引人，演員也賣力，特別是第一部裡臥底探員 kobe 更是演技超群，但最後的結局也是讓人唏噓不已。
後來看到 kobe 的扮演者沈震軒前段時間接受媒體訪問，講到自己印象最深刻的回憶時說：" 最深刻的就是剛剛進 TVB，工資不是很高，住在尖沙咀的劏房，當時每個月隻有 5、6000 底薪，房租就已經交 4000，生活十分窘迫，每天不能用超過 50 塊，不然就沒錢交租。"
往下看評論，還沒等著勵志煽情呢，評論區先炸瞭：
" 劏房不是香港鴿子籠麼？！怎麼可能一月 4000？，還是好幾年前！小編趕熱點自己杜撰的也得招點邊際吧。"
" 照這麼說，香港一個別墅分成幾十戶，房東光收房租不就賺大發瞭 , 還炒什麼北上廣啊，都跑去香港炒啊！"
" 感情香港房子貴，不是指的房價，是房租啊。"
……
哎，這些評論看的筆者後脖子發麻，這些個沒見過世面的啊 ……
剛巧，前段時間在經濟日報上看瞭一個新聞，正好就是講一個香港房東把別墅分割成劏房出租的，截瞭圖讓大傢看看：
▼《2 戶變 35 戶！香港豪宅劏房出租，8 平米可租 8000 港幣》
筆者帶大傢算算這個改成 35 間劏房的豪宅別墅一年租金回報到底有多少：
房屋總價：50 萬港幣 / 平 *150 平 =7500 萬港幣
年收租金：8000 港幣 / 間 / 月 *18 間 *12 個月 =172.8 萬港幣
每間面積：150 平 /18 間 =8.3 平米 / 間，除去隔斷墻和門的面積，大約隻有 6 個平米。
租金年回報率：172.8 萬 /7500 萬 =2.3%
而香港的劏房不全是大傢想象的那麼擁擠破爛，比如別墅的這個看著就不錯：
但是，面積很小，上層隻能擺一個一米二的床墊，下面一個小桌子，還得弓著腰，不然撞腦袋。
8.3 平米的 " 建築面積 "，實際能使用的隻有 6 個平米左右，然而月租金達 8000 港幣。
算算年化回報 2.3%，也一般般，不比我們廣大二線城市好到哪兒。
但是，別忘瞭，這個是香港租不上價的別墅區的劏房。位置在港島的南海岸，距離香港人主要的工作地區九龍半島有七八公裡，更別忘瞭，香港的通行成本很高的。
真正二十多萬人住的劏房什麼樣呢？往下看：
這是才是香港二十萬住劏房的實景，平均面積在 9 平米左右，租金 5000 港幣— 6000 港幣每月！
這才是 Hongkong 劏房真正的租金水平！
租售比：（5000/9）港幣 /200000 港幣 =1：360
租金回報率：（5000 港幣 *12 月）/（9 平米 *20 萬 / 平）=3.33%
低於國際水平，雖然讓很多人無法接受，但是香港的租金理論上並不高。
2. 令人 " 費解 " 的中國房租
其實，全球大部分地區的房租每年的回報都在 4%-6%，這也是國際公允區間。大都市由於房少人多，房租伴隨著房價上漲顯得貴更是理所當然。
然而，這種情況到瞭中國好像就變瞭樣。
不止一人問我：
" 為什麼中國的房租這麼便宜？"
真的很便宜麼？！
每次看到一些 " 房產專傢 " 在分析房價的時候，總會拿出國際著名房價估值指標—— " 房屋租售比、租金回報率等等 " 跟你講中國的房地產有多危險，泡沫有多大，blabla 講一大堆。
你也趕快拿起計算器一算，哎呦，不得瞭！中國一線城市房屋租金回報率隻有 1% 多點，二線城市隻有 2% 多點。國際上都是 4%-6%，完瞭，中國房價要崩瞭。
聽的我一臉黑線 ……
錯瞭！全錯瞭！知道為什麼麼？
因為中國租房的房子還沒有完成迭代。
沒聽懂？沒關系，我給你講個故事：
種花國有一個地區有 10000 套住房，7000 套老破舊，3000 套高大新。老破舊房租便宜，高大新貴些。整個片區平均房租多少呢？一平米一月 30 塊。
三年後，隨著老破舊逐漸拆遷，高大新不斷建設拔地而起，這個地區存量房變成瞭 12000 套房子。5000 套老破舊，7000 套高大新。平均房租多少呢？一平米一月 70 塊！
房租年化漲幅 30%+，三年翻瞭一倍多！
三年當中發生瞭什麼變化？
通貨膨脹？房價瘋漲？人口激增？收入暴漲？
NO！都不是！
其實就是你從一個建設於 80 年代末期，樓下沒綠化，門口沒保安，院門口圍一群七老八十大爺大娘的 xx 傢屬院，搬到瞭一個下樓就是森林水系，拐彎社區水療 SPA，進出門還有穿著筆挺制服的帥哥哥，刷卡進門後人傢沖你低頭笑著說 " 歡迎您回傢 " 的五星物業高檔小區而已。
換地兒瞭！僅此而已！
現在，之所以你認為租金低，是因為大部分人還可以選擇 " 老破舊 "。正是這些 " 老破舊 " 把整個租賃的市場的房租拉瞭下來。
而目前租賃市場正是由這些 " 老破舊 " 主導，我們天天所關註的卻是高大新五星物業的商品房。事實上，這些房源在整個社會的租賃市場上占比很小。
自四九年建國以來，我們搞瞭五十年的住房分配史，使得國內大中型城市有巨量的福利房、集資房、經濟適用房等等 " 低價 " 房屋。
而真正的商品房歷史僅有十幾年，再加上城市框架拉大所圈進來的 " 都市村莊 "，所謂商品房在整個租賃市場占比少的可憐。
所以很多人說國內的房租真是太低瞭，中國的租售比真是太低瞭，說的都不對，為什麼？因為你是拿整個租房市場占比最小但價格最高的新建商品房的房價來計算租售比的！
分母提取的這麼大，租金回報率怎麼會不低呢？！
隻有未來老破舊逐漸拆遷，租房市場由新房來決定的時候，這個租售比才是真實可靠的。
而東京、大阪、倫敦、紐約，悉尼等等這些城市租金回報率之所以高，是因為這些城市的房子早已滿級，完成迭代。分子分母都是穩定的狀態。
而中國目前這個進程還在進行！
▲圖片來源：網絡
所以，不是房子的租金回報率低瞭，而僅僅是這些高大新的商品房房租回報率低罷瞭。
可以預見，在完成迭代滿級的中後期，房租的漲幅速度要遠遠超過房價的漲幅！
3. 大力發展租賃市場能否降低房租？
知道有些文青要反駁瞭：
" 國傢要大力發展租房市場瞭，房租怎麼可能要上漲？"
" 馬雲都進軍租房市場瞭，黑中介將滅絕，市場透明，房租肯定要降！"
" 租房市場是真正的供需市場，群眾收入上不來，怎麼可能房租上漲？"
哎 … 我替你們先把疑問都說瞭。
慢慢來解釋。
第一，我先問你：大力發展租賃市場，要租的房子從何而來？
每個看漲房價的人都知道，一二線城市蓋房的速度趕不上進城人口增長的速度，這是共識。但怎麼到租賃這兒，就拐不過來這個彎兒瞭？難道租的房子不是蓋出來的？
第二，馬雲的租房平臺，黑中介是消滅瞭，市場是透明瞭。但別忘瞭，對求租者價格透明瞭，對房東來講，價格也透明瞭。現在還有傻房東低於市場水平租房子呢，有些人租房還能拾個漏。未來，扁平！
馬雲隻是讓租房市場更透明合規，人傢沒說一句讓房租下來。
第三，根據國傢統計局顯示，居民工資收入近五年平均增幅為 19%，遠遠高於租金的漲幅。而國外收入占租金的比重大多高達 40% 以上。領頭的紐約更是高達 65%，倫敦 56%。
而我們，特別是眾多二線城市，根據易居研究院顯示還在 25%-35%，這中間還有段距離呢。
所以，三四年之後，不說一線，來看看強二線城市的房租。
不好意思，您該繳物業費瞭，7 塊 / 每月每平米！
不要意思，下月要漲房租瞭，100 元 / 每月每平！
不好意思，這不是我在杜撰，這就是未來將要發生的事情！
