隨著今年以來國內各大城市房地產市場重新歸於平靜，這個曾經牽動著億萬中國人神經的產業，已悄然發生著根本性改變。
10 月 18 日，在中國共產黨第十九次全國代表大會開幕會上，習近平總書記明確提出，" 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。"
在去年中央經濟工作會議首次提出 " 房子是用來住的、不是用來炒的 " 這一基本定位的基礎上，十九大再度予以重申，顯示本輪房地產調控的主基調仍在延續。
此後的 22 日，十九大新聞中心舉行第五場記者招待會上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在回答房地產形勢和下一步調控目標時表示，房地產調控效果持續顯現，預計全國房地產市場還將延續成交量增速回落、成交價格趨於穩定的走勢。下一步，將堅持調控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續性和穩定性。
高層對於穩定房地產市場的不斷重申，無疑已經在極大層面上改變瞭市場的預期，單邊上漲的價格走勢將不再成為中國樓市的主流，與此同時，大力發展的租賃型住房，也將在未來幾年逐步改變市場格局。
為多傢房企做過戰略咨詢的蘭德咨詢總裁宋延慶在接受第一財經記者采訪時表示，除瞭理解政府調控的決心以外，各傢房企還應深刻研讀十九大中關於市場經濟，以及對房地產的描述。" 風的方向已經變瞭，必須調整帆的角度。不僅在銷售市場上有作為，還要在租賃市場上有佈局，同時還要積極參與保障房建設。" 宋延慶說。
事實上，當房地產市場站上新時代的起點，富有前瞻思維的大型房企早已經大刀闊斧地挺進新領域。
房屋租賃開啟藍海大門
隨著國傢 " 租售並舉 " 的推進，住房租賃業務被認為是中國樓市未來的生力軍。
東方證券研報指出，經測算，目前我國租賃人口預計為 1.9 億，主要由流動人口及高校畢業生構成，租賃市場規模已超萬億。與發達國傢的成熟市場相比，無論租賃人口還是整體租賃市場規模，我國大中城市都還存在較大的發展空間。而隨著城市化繼續推進，持續增長的流動人口規模將為租賃人口提供基礎。東方證券預測，至 2030 年，國內租賃人口將達 2.7 億，整體市場規模將達 4.2 萬億元。
鏈傢研究院的一份報告指出，目前中國的房屋租賃市場規模是 1.1 萬億，預計到 2025 年，中國租賃市場規模將增長到 2.9 萬億，到 2030 年將會超過 4.6 萬億。很多房企預計，未來租賃市場還將有稅收優惠等利好出臺，進一步支持租賃市場的完善。
租賃，這個曾經被開發商 " 棄如敝屣 " 的微利行業，在政策東風之下宛若新生，正走向資本和市場追逐的風口。
事實上，房企也知道這個行業是微利，甚至可能虧本，但是每一個人都在等待風口。" 如果你沒有在紅利收割期來臨之前提前佈局，那你怎麼可能享受到事後的紅利呢？" 一位房企高管坦言。
事實上，對於房企而言，佈局租賃業務的背景之一是傳統地產開發業務的盈利空間遭遇天花板，企業急需探索轉型路徑，另一方面，企業也希望分享租賃市場紅利，培育穩定的現金流奶牛。
來自首創證券的觀點認為，過去，市場供應主體的零散化以及中介機構的無序競爭造成市場運行機制的不規范現狀，進而導致多數自有住房人群的 " 惜租 "，而隨著監管體系的完善和政策支持力度的提升將進一步降低租賃業的投資風險和經營成本，而產業鏈的完善也將間接利好買賣市場，鼓勵更多規模企業投資，參與到租賃市場中。
隨著存量市場來臨，租賃市場的關註度隨之提高，房企搶占長租公寓，主要是為存量房市場提前佈局。在一線城市新房成交量增長不可持續，月供和租金差距加大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場占有率間的缺口較大，長租公寓可以說是租賃市場的一大藍海。
融信中國執行總裁吳劍表示，房地產企業也在積極尋找潛在的業績增長點，持有一些優質的，可以持續產生現金流的物業，可以對沖部分銷售市場波動的風險，增值到一定水平，還可以溢價轉讓。
今年較早前，住建部積極推動住房租賃市場的發展，在 12 個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構化、規模化的住房租賃企業，鼓勵國有企業佈局住房租賃業務。截至目前，全國多個城市已經推出持有型土地，萬科、保利等多傢一線地產企業早已在持有型住房投資開發和運營方面積極佈局。
和發達國傢比，目前國內的租賃市場依舊沒有掌握在機構手中，未來的前景可以預期，因此，擁有一定實力的房企開始湧入，或以領跑者姿勢，或以追逐者心態，讓這個市場變得熱鬧紛呈。
萬科、龍湖、保利快步跑
萬科是最早佈局長租公寓業務的房企之一。今年 8 月的中期業績發佈會上，萬科集團董事會主席、首席執行官鬱亮把旗下業務分為五個板塊。而長租公寓 " 泊寓 " 在萬科諸多業務中，排名在房地產開發、商業地產和物流地產後。
行業競爭激烈的直接後果是，獲取房源成本大大增加。在此方面，萬科獲得瞭與深圳市人才安居集團的合作權。深圳市人才安居集團是深圳市專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司。
深圳泊寓公司執行合夥人袁軍告訴第一財經記者，萬科與深圳市人才安居集團的合作將不局限於形式，什麼合作方式都會嘗試。
在北京，萬科泊寓的發展勢頭凌厲。北京萬科告訴第一財經記者，北京萬科曾在 2015 年初提出 6+X 轉型計劃，泊寓計劃屬於其中 C 計劃。目前北京泊寓已獲取項目 16 個，已開業項目 6 個，平均出租率超過 97% ( 註 : 各門店基本滿租狀態，換租期產生短時出租率下降 ) ，預計到 2018 年初開業門店達到 10 個。北京泊寓的拓展目標是從 2017 年至 2019 年，年均 10000 間的項目獲取。
萬科董秘朱旭在 9 月的銷售電話會議上指出，目前長租公寓業務泊寓已進入 28 個城市，保有房間數 8.4 萬間。萬科泊寓的目標是到今年年底，開業 3 萬間房源，保有目標是 15 萬間。長遠來看，萬科對泊寓遠期規劃是提供 100 萬間公寓，年收入達到 155 億元，為一半以上城市新進入者提供長期租住空間及服務。
無獨有偶，龍湖地產在長租公寓業務上搶點佈局的速度也十分迅猛。龍湖地產在回復第一財經記者采訪時表示，龍湖對於國傢 " 購租並舉 " 政策積極地響應，設立冠寓作為集團第四大主航道業務。
與萬科相比，龍湖在公司運營層面給租賃業務的定位更高。2016 年 8 月，龍湖董事長吳亞軍宣佈涉足長租公寓，推出 " 冠寓 " 品牌，目標是，到今年底，冠寓開業超過 15000 間。
龍湖集團副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石表示，長租公寓是一個萬億級的藍海市場。作為集團戰略性業務，冠寓未來將迅速聚焦北京、上海、廣州、深圳等一線、領先二線城市，在三年內形成規模優勢，創領中國長租公寓市場，不斷延展產品線，提升都市年輕人生活品質。
" 從政策看，國傢的政策很清晰，多主體供給，多渠道保障，共同組建新的住房市場，這個政策很清晰。" 上海龍湖總經理溫介邦告訴記者。
擁有央企背景的保利地產，同樣在新的市場形勢下搶先佈局。在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+ 青年公寓、和熹會四大品牌，項目佈局十餘城市，均分別由保利地產旗下租賃住房管理運營平臺 " 保利商業公司 "、" 安平養老公司 " 負責運營。
中國保利集團公司董事長徐念沙表示，租售並舉已成為國傢重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，保利集團響應政府號召，貫徹 " 房子是用來住的、不是用來炒的 " 定位，努力促進住房回歸居住屬性，深入促進房地產行業健康有序發展。
另外，碧桂園等第一梯隊的房企也於今年啟動瞭租賃公寓的投資策略。消息顯示，碧桂園日前宣佈成立長租公寓事業部後，其首傢長租公寓將於近期亮相上海。碧桂園上海區域總裁高斌透露，該公司正在考慮如何更好地適應新的 " 遊戲規則 "，做好創新業務，決心在上海做一些持有型的物業和一些經營性資產。
第二、第三梯隊的開發商在今年呈現積極跟進之勢。據招商蛇口中報數據，公司已佈局深圳約 50 萬平方米、1.3 萬套長租公寓產品，形成 " 壹棧 " 人才公寓、" 壹間 " 精品公寓、" 壹棠 " 高端服務式公寓三大核心產品線，目前在北京、天津、武漢、重慶等城市以自有物業改造成公寓的多個項目正在同時推進。
而地產中介巨頭世聯行中報披露的數據顯示，截至 6 月 30 日，公司旗下的紅璞公寓已經進入深圳、廣州等 27 個城市，全國簽約間數達 4 萬多間。年內，世聯行的目標是保有 10 萬間公寓。
世聯行董秘袁鴻昌在投資者會議中表示，" 長租公寓的市場和空間非常巨大，一二線城市房價高漲，未來，買賣＋租賃將雙管齊下解決居住問題。" 他認為，在國內，僅靠買房解決居住問題這一頁已經翻出去瞭。
REITs 破冰支持租賃房融資
此前，鑒於租賃型住房資金運作和融資問題未能有效解決，市場一直呼喚金融配套長效機制的出臺。
10 月 23 日，中聯前海開源 - 保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（下稱 " 保利住房租賃 REITs"）獲得上海證券交易所審核通過。
該 REITs 由中國保利集團公司（" 保利集團 "）控股公司保利房地產（集團）股份有限公司（" 保利地產 "，股票編號 600048）聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（" 中聯基金 "）共同實施。總規模 50 億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架、分期發行機制，優先級、次級占比為 9 ∶ 1，優先級證券評級 AAA，次級證券不評級。
保利成功發行首單 REITs 產品，顯示出租賃型住房配套性融資的長效機制已然破冰，具有極為強烈的政策導向，有助於鼓勵企業參與發展租賃型住房，多渠道提供房源。同時，此舉也驗證瞭 " 以 REITs 打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環 " 的可行性，也開創瞭租賃住房資產證券化新篇章，對於加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示范效應。
在此之前，融資一直是企業在從事長租公寓和其他持有型物業投資時所面臨的難題。由於持有型物業回報周期長，對企業融資和資金成本提出極高的考驗。據測算，集中式長租公寓的租期一般為 10～15 年，通常的回本周期是 5～6 年，如果運營得好，3～4 年就可以開始盈利瞭。即便如此，這與房地產傳統開發業務 " 賺快錢 " 相比，資金使用的效率仍然十分低下。
此前，萬科競拍瞭多宗 100% 自持性地塊，市場便對該類地塊的融資和運營提出拷問。對此朱旭在投資者會議中作出解釋，盡管目前存量物業的毛利率和現金回流速度均不如銷售型的高周轉模式，但萬科在北京、佛山等城市適當拿一些全自持物業，是為未來轉型經營性物業做好鋪墊。未來，萬科將通過基金等方式介入持有型物業的經營，並以此解決現金流的問題。
保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊表示，本項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，"REITs" 將成為保利集團構建 " 一主兩翼 " 業務佈局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。
租賃型住房 REITs 的成功首發，讓保利有條件改變原有商業模式，可以以存量物業為基礎，充分發揮社區服務的物業運營、管理能力，構建租賃住房業務的利潤模式，積極利用 REITs 實施戰略轉型，打造 " 開發建設 - 投資孵化 - 持有運營 - 成熟 REITs 退出 " 的完整、閉合業務鏈條。
上海證券交易所相關人士也表示，保利發行的本單產品是國內首單以房地產企業自持住房作為基礎資產的 REITs，具有很好的市場示范效應，這對於解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的 " 後顧之憂 " 提供瞭現實樣本，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房 REITs 的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規模化發展。
