每經記者 魏 瓊 每經編輯 賈運可
租售並舉剛喊起來，一向 " 嗅覺靈敏 " 的銀行便聞風而動。
近日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等 11 傢房地產公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等 11 傢企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出 5000 餘套包括 "CCB 建融傢園 " 在內的長租房源。同時，建行創新開發瞭 20 項住宅租賃業務金融產品，其中針對個人住房租賃推出瞭 " 按居貸 "，成為租房市場的一大創新。
不過，對於租房貸款產品，多位受訪者對《每日經濟新聞》記者表示，這種超前消費可能加大租房者的生活壓力。同時，當前社會金融產品眾多，租房不一定要專門的貸款產品，可以用信用卡等調劑資金，還能享受免息期。此外，有專傢指出，租房貸款需要防范資金套現問題。
建行佈局萬億租賃市場
東方證券發佈的報告預測，至 2030 年我國租賃人口將達 2.7 億人，整體市場規模將達 4.2 萬億元。在租賃住房政策利好不斷的情況下，記者註意到，繼酒店系、資本系、中介系和開發商系後，銀行資本開始佈局長租領域，給處於盈利和融資困境的租賃市場打開瞭新的發展通道。
在戰略簽約儀式上，建行參與投資的 2 傢住房租賃服務公司——建信住房服務（深圳）有限公司（以下簡稱建信住房）及安居建信租賃服務有限公司正式揭牌。前者由建信信托控股，後者由建行與深圳市人才安居集團合資組建。
建行打通房企的可出租房源後，直接向比亞迪等企業推出首批 "CCB 建融傢園 " 長租房源。據《每日經濟新聞》記者瞭解，截至 11 月 8 日，"CCB 建融傢園 " 覆蓋的區域包括深圳、北京、武漢三個城市，共上線瞭 128 套房源。
其中，包括深圳潤達圓庭的 3 個戶型 89 套房源、北京翠微路 2 號院 15 號樓的 1 套房源以及武漢 3 傢公寓的 38 套房源。北京翠微路 2 號院 15 號樓的唯一一套房源顯示為已出租，價格為 4600 元 / 月起。此外，深圳將有更多房源即將推出。
建行發佈的數據顯示，首批推出的包括 "CCB 建融傢園 " 在內的長租房源共計 5481 套，包括碧桂園、星河地產等實力房地產企業開發的 6 個優質住宅小區，其中大部分是由售轉租的全新房源，主要面向具有穩定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。截至 10 月份，已有 70 多傢科技型企業向建行提出承租意向。
對於房企來說，自身的資金規模和融資模式不允許其長期持有住房。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，對比早期進入長租市場領域的主體，商業銀行所擁有的巨大資金能力，讓其能以較小的資金壓力持有房地產物業。此外，商業銀行較強的資產證券化水平，又可以利用租賃住房的資金流實現資金的融通。
江瀚認為，商業銀行一旦進入房地產租賃市場，將會比一般的企業更具競爭力。建設銀行的佈局將會起到一個示范效應，未來很可能會有其他國有商業銀行、股份制商業銀行、區域性商業銀行加入租賃市場，甚至會帶動其他非銀行金融機構進入，這有利於完善租賃市場，增加市場參與者，強化市場競爭，讓市場更加活躍。
租房貸款需警惕套現風險
除瞭聯合房企推出可租賃房源，建行還開發瞭 20 項住房租賃金融產品。建行廣東省分行已形成租賃住房購租改建、裝修設施維護、租賃住房資產盤活、撮合交易與資金監管等，覆蓋公司、投行、個人類產品的產品鏈。
《每日經濟新聞》記者從建行內部獲取的一份 " 公司住房租賃貸款主要產品要素與房開貸對比表 " 顯示，建行推出瞭住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應收賬款質押貸款以及住房租賃經營貸款等多種貸款產品。
不過，這些貸款產品對客戶有較嚴格的資產要求，需要其具備較強的償債能力。並且，上述貸款發放需在 4 個直轄市、12 個首批住房租賃試點城市，或者同時滿足 2.5 線及以上城市、近三年 GDP、城鎮人均可支配收入、常住人口逐年保持正增長以及所在區域具有較大的住房租賃需求或項目已明確租賃主體的城市才有資格展開。
據記者瞭解，備受市場關註的個人住房租賃產品 " 按居貸 " 已經上線。在 "CCB 建融傢園 "APP，租房者可實現線上完成租賃訂單，在後臺審核通過、在線簽訂合同後，即可申請貸款支付房租。
建設銀行深圳分行相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，個人申請 " 按居貸 "，需簽訂一年及以上的租賃合同，年齡滿 22 周歲，有穩定收入和償還貸款本息的能力，個人信用良好。最高貸款額度 100 萬元，期限最長為 10 年，單次支用期限最長 5 年，且不超過租賃合同的期限和租金金額。
據瞭解，目前 " 按居貸 " 產品的貸款利率為人民銀行公佈的同期限同檔次基準利率，低於房貸利率。
百萬額度的租房貸款，資金流向如何監管？是否存在流向購房渠道的風險？對此，建設銀行深圳分行相關負責人表示，" 按居貸 " 貸款對象僅限於個人，是基於客戶租房事實支付租金用途的專項用途貸款。貸款資金是通過銀行受托支付給房東或出租方，銀行檢驗收款賬號是否為出租方賬號，通過此手段保證貸款資金用途，防止瞭貸款資金被挪用。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，租房貸款還需要警惕二房東轉租套現等現象。中原地產首席分析師張大偉也向記者表達瞭類似的擔憂。其表示，存在房東利用租房規則借租房貸款產品套現的可能。
嚴躍進認為，租金備案制很關鍵，在後續租賃合同中應該有一個是否可以轉租的規定，同時也要規定所在區域最高租金上限。同時資金不應經過承租者，而是根據租賃情況劃轉到房東或房企。對於挪用租賃貸款資金去炒房等問題，後續要設立黑名單制度。
張大偉指出，目前很多資金流向租賃市場，需要警惕租房市場加杠桿助推租金上漲的情況出現。
租房貸款叫好不叫座？
租房貸款作為促進租賃市場發展的一大創新舉措，引起瞭社會極大的關註。
江瀚告訴《每日經濟新聞》記者，租房貸款前景較好，具有較強的現實意義。在目前房價較高的情況下，在一二線熱點城市買房已經成為一個較大的難題，而現階段押一付三的租房模式其實也給租房者帶來瞭較大的經濟壓力，建行的住房租賃貸款反而是另一種改變現有租房模式的辦法，將租房者的租金負擔以較低的成本分擔到瞭每個月，對於租房者來說是福音。
嚴躍進也表達瞭類似的觀點。他認為租房貸款使得大城市租房者的承受能力更強，對於一些剛畢業的年輕群體來說，初期工資收入不高，需要此類貸款來 " 救急 "。同時，租賃需求釋放後，對於購房市場將起到分流作用，有助於穩定房價。
那麼，市場對租房貸款能否真正認可呢？《每日經濟新聞》記者向多位具有租房需求的年輕人尋找答案，最終卻意外遇冷。幾乎所有接受采訪的人都表示不接受租房貸款。
具有多年租房經驗的大衛（化名）在接受記者采訪時直言，按其理解，租房貸款是給一些買不起房而且租房壓力較大的年輕人使用的。但租不起好的房子可以租差一點的房子，如果使用租房貸款，成本無疑要增加。其認為，這種超前消費將加大租房者的生活壓力。
另一位有租房經歷的吳女士同樣表達瞭對租房貸款的擔憂，她表示，如果租房還要貸款的話，什麼時候才能還上呢？
大衛指出，現在金融產品眾多，租房不一定要專門的貸款產品。當下年輕人大多都有信用卡，額度從幾千元到幾萬元不等。如果房租壓力較大，可以用現金交房租，日常消費時多刷信用卡，等發工資還上就可以瞭。信用卡一般都有免息期，這樣做會比貸款租房劃算，操作起來也方便。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，包括廣州在內，租房還可以提取公積金。記者調查發現，在提取公積金租房和貸款租房兩者之間，絕大多數人都選擇公積金。
當然，也有少數人表示願意考慮租房貸款，主要目的不是出於租房，而是因為租房貸款利率低，貸款租房後可將原本用於租房的錢拿來投資理財，獲取更高的收益。
張大偉表示，銀行資金進入租賃市場，並不能改變租賃市場的供需關系。特別是銀行提供的貸款服務，雖然是針對部分開發商的長租房源，但租賃消費屬於時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那麼不僅不符合中國人的傳統，也不利於引導房地產市場理性消費。當前租賃市場調控核心依然在土地與房源供應，推進租購同權，保障租房者的權益。
對於租房者而言，更關註的是房源本身的性價比，以及是否適合自身需求，貸款的重要性遠不及房源本身重要。在深圳租房多年的張萌萌（化名）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，深圳競爭壓力大，在文化傳媒行業工作經常要加班到深夜，租房考慮的因素中，交通便利程度至關重要。
