轉自：融 360 說房（ID：fangdai123）；作者：水兵月
去年以來，針對商住房、小產權房、住房再上市時間，多地出臺瞭限制政策，自此買房已經不僅從價值、地段角度考慮瞭，購入的住房能否再轉手變現也是值得重視的問題。筆者覺得，目前的樓市是個受政策影響顯著的市場，在明確自身購房目的後，要結合市場政策變化有個自己的判斷標準，尤其是知道哪些房子能買，哪些不建議買。
1、熱點城市商住房
去年，包括北京在內的多個城市出臺政策限制商住房，以北京為例：
一是：規定在建在售的新房不允許賣給個人；
二是：購買二手房商住，與住宅同等購房資格，五年社保與連續 60 個月繳稅；
三是：已經入住的商住房再出售，隻能全款，停止銀行對商住房的貸款業務。
限制政策之前，選擇購買商住房的人，無外乎是因為兩個理由：一是商住房面積小、總價低，購買成本低；二是在限購城市商住房不受限購政策影響，也就不占用購房資格。然而現在幾乎鎖死瞭所有優勢，商住房猶如被打入 " 冷宮 " 一般，成為房主的燙手山芋。
雖然隻是個別城市出臺限制政策，但是對於其他熱捧商住房的城市來說，風險猶在。每個城市對商住房都會有一個容忍度，如果商住房擾亂瞭市場整體正常，那麼離被 " 判刑 " 也不遠瞭。
2、房價收入差異過大的三四線城市房子
近一年三四線房子的表現很搶眼，這類城市在之前原本是相對平靜的，該有房的都有房子瞭
有政策限制的城市，雖然房子未必好，但是市場上不缺房子。之後大城市外溢的投資需求湧入，推高瞭當地房價，一個不起眼的小縣城房價飆到 7、8 千 / 平方米甚至更高，而當地的平均收入也才不過 3000 元，新房買到手後就變成瞭二手房，當地人的消費能力擺在那裡，即便想買人傢也去買價格更低新房，投資客的二手房變得有價無市，想轉手可沒那麼容易瞭，這類小城市不在少數。
3、無正規產權證的小產權房
小產權房，指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國傢房管部門頒發，主要有以下幾類：
1）占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。
2）在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
3）在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱 " 軍產房 "。
小產權房沒有正規產權證，因此無法上市交易、辦理貸款，從法律角度看是毫無保障的。
4、限制再出售時間的新房
有些城市規定新房買入後幾年內不能出售，剛需買房是為瞭自己住，短期內不會有賣房需求，而對於炒房客來說，買瞭以後幾年內不能出售，靠短期內升值變現就不太現實瞭，尤其要避免把雞蛋放在一個籃子裡，錢都用來買瞭房子，有多餘的錢不如買點收益穩定的理財。
5、購買不滿五年的保障房
像經濟適用房、兩限房等保障性住房在上市需要滿足一定條件，通常需要購買滿 5 年才能出售，而且由於在購入的時候免收瞭土地出讓金、價格也是執行政府指導價，再出售要繳納比正常商品房高很多的稅費，這點要註意。
在政策的大背景下，住房的投資屬性被不斷削弱，對購房人來說整體買房思路也要有所轉變，明確購房目的得同時，要對購房地的市場和政策有個全面瞭解，千萬別腦袋一熱就沖上去買房，入坑想再出來可就沒那麼容易瞭。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
