本文為天天說錢團隊原創作品
今天，樓市傳來一個大消息，沒買房的人又要徹夜難眠瞭。
01
大消息傳來
據媒體披露，東莞有銀行將首套房利率上浮至 40%，並推行 " 三價合一 " 政策。
具體情況如下：東莞光大銀行房貸利率首套上浮 40%，廣發銀行上浮 30%。商務公寓上浮 35%。按揭貸款放款時間 3 個月至半年。最重要的是，二手房按揭已經基本停貸瞭。已經遞件的，嚴格按三價合一標準放貸。
而另據南方都市報爆料，佛山、惠州個別銀行的首套房利率也上浮到瞭 40%。不久前被支持建設為國傢中心城市的西安，也有類似舉動。
從去年開始，全國幾十個城市已經掀起瞭一輪利率上浮。
上個月，北京、武漢、深圳、杭州等城市掀起瞭第二輪利率上浮，部分銀行已經將首套房貸款利率上浮至 20%，甚至 25%，二套房上浮至 30%。
20% 這個力度，按說已經是非常大瞭。如果按照武漢目前二手房近兩萬的均價來計算，購買一套 100 平米的房子，上浮前後購房成本相差 30 萬。
但沒想到，20% 的上浮力度仍不是頂，東莞、西安首套房利率上浮 40% 又來瞭。直接將剛需客的購房成本又增加瞭幾十萬。怪不得央行副行長潘功勝不久前在回答記者提問時說，最近房貸利率略有上升，但從長遠的周期來看，仍然處於比較低的水平。
從這句話來理解，40% 很有可能還不是頂。
仔細看一遍東莞此次的政策，會發現，首套房利率上浮 40% 不是重點，重點是後面那條，二手房直接停貸，已經上交的合同，需要按照 " 三價合一 " 的標準貸款。
什麼是 " 三價合一 "？對購房成本又有什麼影響？
02
" 三價合一 " 是個什麼鬼
貸款利率上浮很好理解，就是你向銀行貸款的利息上漲瞭。同樣的貸款數額，以前在基準利率的情況下，貸款 100 萬 30 年期限，隻需 91 萬利息。如今，需要向銀行支付 136 萬，購房成本瞬間增加瞭 46 萬。
而 " 三價合一 "，也是為增加購房成本而來。
一般情況下，一套二手房交易會有四個價格。
第一個是實際成交價。
第二個是交易備案價格。為瞭少交點稅，買房和買房都希望少寫點，一般都會低於真實成交價。
第三個是房管局計稅評估價。房管局收稅的時候，不可能按照你寫的備案價來收，如果你備案價寫 1 元，那不是沒得收瞭。所以，房管局會根據市場價格對你交易的房子做一個評估，評估高瞭你肯定不樂意，回來理論，所以這個評估價一般會比市場價格略低一些。
第四個是銀行評估價。買房需要向銀行貸款，購房者當然是希望銀行評估價格越高越好，評估的越高，能貸的款就越多，銀行也有自己的考慮，他需要自己做個評估，不能聽你說多少就是多少，但一般情況下，銀行的評估價會略高於市場。
現在，官方決定，後面三個價格必須保持一致，也即 " 三價合一 "。所謂 " 三價合一 "，指的是二手房交易中涉及的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價，三個價格將不再 " 各自為戰 "，銀行將以網簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據。
舉個例子來幫助理解一下。
A 先生想在東莞松山湖買一套總價 200 萬的二手房，首付 30%，為 60 萬，需要向銀行貸款 140 萬。
在 " 三價歸一 " 之前，為瞭避稅，A 先生與賣方達成一致，網簽備案價寫低一些為 170 萬，政府的評估價會一般會低於實際成交價，假設也是 170 萬。A 先生為瞭多向銀行貸些款，說成交價是 260 萬，但銀行有自己的評估系統，銀行最終的評估價是 240 萬，以這個價格銀行貸款 70% 給 A 先生，也即 168 萬。A 先生既然得到瞭銀行的 168 萬貸款，自己隻需掏 32 萬，相比於原來 60 萬的成本，少瞭 28 萬。
如今 " 三價歸一 "，銀行以網簽和房管局計稅評估價的最低值，也即 170 萬，作為銀行評估價，以這個價格的 70% 銀行給你貸款，也即 119 萬。A 先生隻能拿到銀行 119 萬的貸款，買下這套 200 萬的二手房需要自己掏 81 萬，比本來的 60 萬多出瞭 21 萬。
一句話高度概括，購房二手房的門檻和成本抬高瞭，你能向銀行貸到的錢少瞭，你自己需要掏更多的錢。
這還隻是算瞭 " 三價合一 " 所增加的成本，還沒有算首套房利率上浮增加的幾十萬利息。總之，在 " 三價合一 " 的情況下，剛需客購買二手房要比新房成本多二三十萬。
那麼，繼續上浮首套房利率，以及 " 三價合一 " 對東莞房價會帶來什麼影響？" 三價合一 " 模式會不會進一步推廣？
03
影響
首套房利率的上浮，以及 " 三價合一 " 政策，增加瞭成本，殺傷力十足，自然能打擊到炒房客，但剛需客傷的更慘。
有人就非常納悶瞭，如果說是為瞭打擊炒房客，那上浮二套房購房利率就行瞭呀，為什麼還要上浮首套房利率呢？難道不顧及剛需客瞭嗎？
調控到瞭這種程度，控制房價是首要任務，隻要能控制住房價，剛需客誤傷就誤傷吧。按照央行副行長的話，相比於歷史，目前的利率仍處在低位。利率上浮還未見頂。
在二套房利率上浮 50%~60%，首套房上浮 40% 與 " 三價合一 " 的環境下，地方政府的意思很明確：投資客想買二套房，門都沒有。剛需客想購房，別買二手房瞭，要買就買新房吧！
這麼看來，" 三價合一 " 的本質是引導購房群體購買新房，是幫助去庫存的妙招。這種模式，極有可能會被推廣到繼續去庫存的其他三四線城市。
至於對房價的影響，也隻能是短期的壓制。
無論上浮首套房、二套房貸款利率，還是 " 三價歸一 "，都隻是通過增加購房成本的方式壓抑城市購房群體的需求，但這種需求一直都在，一旦哪天不調控瞭，這種需求會噴薄而出。
而東莞又是一座非常特殊的城市，臨深臨廣，人口流入量大，經濟基本面好，購房需求會越來越大，如果隻是壓抑需求，強行壓制房價，遲早有一天會補回來。
說實話，這種依靠壓制需求來調控房價的模式，既沒能減少剛需客的購房成本，又沒起到讓房價下行的功效，不知道為什麼地方政府就是樂此不疲地去上浮首套購房利率。
調控最好的方式，應該是增加供應量，去疏解需求，堵永遠不如疏。
