作者：子木
來源：子木聊房
本文已獲作者授權，不代表解局財經立場
01
睜一隻眼閉一隻眼
前幾天，新華社《經濟參考報》刊登瞭一篇文章，題為" 告別周期，未來五年，調控都不會退出。"引來界內一片嘩然。
因為這和前段時間蘭州、合肥等城市相繼變相松綁樓市調控的趨勢相矛盾。因此，吃瓜群眾就又開始迷茫瞭，未來到底會不會放松調控，房價又會不會下跌呢？
子木曾在《回顧三十年中國房產市場》裡說過，中國房地產市場的周期性很強，上一個大橫盤的周期是 2010 年 -2015 年，共計 5 年。
如果老大哥真的想穩定房價，堅持長效機制落地，擺脫房地產經濟綁架，那麼接下來的調控周期隻能在上個周期的基礎上加長。
其實這些都是針對北上廣深一線城市講的。並不適合所有城市。
觀察這幾年的城市化運動，你會發現，中國整個城市的佈局都在發生改變，傳統意義劃分城市的概念逐漸淡化。
例如北京周邊的燕郊房地產市場比很多省會城市都大，上海旁邊的嘉善縣也不能看做是六線小縣城。
所以，在房地產市場層面上，所有城市進行瞭以北京、上海、深圳及蓉渝四個熱點經濟圈為劃分的類別重組。
財富和人才都向中心城市聚攏，再由中心點向四面散發。
在這種形勢下，一線、強二線、弱二線和三四線就各自形成瞭他們自己的房地產市場，宏觀調控在一線城市是靈敏的，越往下走，就越遲鈍失效。
所以，真正的調控還在於因城施策。
因城施策的意思就是，所有城市一定要符合國傢調控的大基調，把房價穩下來，但地方政府如果實在扛不住瞭就可以用去庫存的名義適當放放水。
尤其對於經濟面薄弱城市的房地產市場，國傢一向是睜一隻眼閉一字眼。
例如蘭州有一天對國傢說：
蘭州：我要解除限購！
國傢：不行，你這不符合大基調！
蘭州委屈：那你給我錢吧，沒錢怎麼發展。
國傢：國事當頭，哪有這麼多錢給你。
蘭州：那我就解除限購賣地賣房子瞭！
國傢：隨你吧，別搞的太嚴重就行，不然我還得限你！
02
迫不得已的大漲
前幾天有粉絲在房產研習社裡問我說，目前除瞭一線城市和熱點二線城市房價漲幅回落瞭一些以外，為何大部分城市的房價還是居高不下，越調越漲？
其實，這個問題的答案還是要回歸到上輪房價大漲的根本原因上。
上一輪房價大漲原因有很多。
例如嚴重的貨幣超發
09 年的四萬億計劃直接把貨幣超發拉入瞭歷史高位，爆發點在 2012 年，2012 年的時候，中國廣義貨幣 M2 餘額達到瞭近 100 萬億元，甩出 GDP 十條街，同期美國 M2 折合人民幣也不過 60 萬億。
全世界的貨幣都在放水，而中國則是美國的 3 倍。到現在中國還在為當初四萬億計劃的後遺癥而埋單。
這部分超發出來的貨幣放到哪兒哪兒漲價，最後隻能選擇房地產。因為對於百姓來講，房子一年漲一倍和超市所有商品一年漲六倍，你選擇哪個？
還有就是持有成本為零
目前來說，持有一套房的成本和持有十套房的成本是一致的，很多單純看收入且並不富裕的城市，土著或官員可以持有 10 套以上房產。
一個區域房屋交易價格翻番，整個區域的居民普天同慶，居民對區域地價上漲不抗拒，政府對炒作區域地價也不抗拒，政府就成瞭唯一炒作莊傢。隨著可賣的土地逐年減少，操盤好的政府也不愁地價不漲。
再者就是人口紅利
這麼多年來，中國大量的剛需消費是基本靠著人口紅利支撐的（兩傢三代攢出一套房的首付）。
由於中國經濟結構的原因，使得很多父母這一代一輩子甚至沒有類似於買房這樣的大宗消費支出，攢下的錢幾乎都用來給孩子買房瞭。
如果按照歷史推演，60 後則是建國以來最幸運的一代。大饑荒和 W 革時還小，上學時學校已復課，考大學時高考恢復，最重要的是畢業時趕上瞭改革開放，工作時迎來瞭中國第一個經濟活躍期，大量的財富積累在 90 年代。
這就很容易解釋為什麼 " 富二代 " 現象更多出現在 90 後身上。
但是無論是貨幣還是持有成本、人口，亦或是安全感，殘疾的租賃市場等等，其實仔細觀察後你會發現，此上所說的都是大勢。
就比如第一次世界大戰，歐洲帝國主義列強矛盾重重，但並沒有達到定要開戰的形式，而薩拉熱窩事件之後，所有國傢就不得不以刀戈相見瞭。
對於中國樓市，造成 2016 年房價不得不大漲的根本原因隻有一個，就是地方債務已嚴重危機！
03
債務黑洞的形成
改革開放以來，很多東西都是摸著石頭過河的。上世紀 80 年代，中國政府將經濟權利次第下放，換句話講，就是在稅務制度方面，與地方政府分灶吃飯，但是問題慢慢就出現瞭：
各地方政府的稅賦隻用上交一少部分到中央，剩下的想怎麼玩就怎麼玩。舉個例子：例如我今年收入 200 萬，上繳瞭 50 萬給政府，剩下的我自己玩，您也甭操心。
看似沒什麼毛病，自食其力，自由發展。但是兩者職能相差很多啊。地方政府管好自己的一畝三分地就好，而中央就不同瞭，又是市政工程，又是對外貿易，又是公民福利，基建工程還必須得搞好。
最後導致地方強大，中央弱小，全國各地的經濟發展程度都不一樣，地方政府也是苦樂不均，諸侯經濟盛行。
這樣導致的結果就是：1992 年，全國財政收入 3500 億，其中中央收入 1000 億，隻占收入的 28%，而中央的財政支出高達 2000 億，赤字 1000 億，這還玩什麼？
這就是分稅制誕生的大背景。
這種條件下，1993 年，朱鎔基在全國財政會議上正式提出瞭分稅制：增值稅在中央與地方之間按 75 ∶ 25 的比例分成。說白瞭就是要中央強大，地方弱小。
當然實施後效果也是顯著的，1994 年，中央的財政收入比上一年激增 200%，占全國財政總收入的比例急升到 56%。
客觀來說，分稅制也還是解決瞭不少問題的，最典型的就是；中央對稅務實現宏觀調控，避免地區間貧富懸殊過大（比如西部開發啊，補貼農業啊等）；控制發達地區的財政擴張沖動，避免出現失控（比如轄制過度投資啊）；方便集中力量辦大事（比如奧運會啊，世博會啊）這些。
分稅制實施後，地方政府的錢就不夠花瞭，於是就通過發行地方債的形式向銀行和信托機構借錢，然後以當地政府的稅收能力作為還本付息的擔保。
國傢發現，這事兒不行啊，要是地方把銀行的錢都借完瞭怎麼辦？於是在 1995 年在《預算法》裡明文規定，禁止地方政府發行地方債，禁止直接向金融機構借錢。
但是並沒有卵用，在地方政府的精心研究下，發明瞭 " 融資平臺公司 " 這麼個東西，成功的繞開瞭這條禁令。
債務黑洞的形成源於一場比賽。
在 " 十二五 "（2011-2015）期間，中央舉辦瞭一場賽跑比賽，終點就是達到 7% 的 GDP 增長率，參賽運動員是地方政府。
然而對於中國這樣經濟發展水平比較低的國傢來說，地方要想快速拉動 GDP 增長，基建成瞭必然選擇。
一方面基建帶來瞭海量的內需，另一方面基礎建設的改善同時優化瞭投資環境，可以吸引更多中外投資者。
大力搞基建需要很多錢，項目多，制度不完善，上面審批太慢，眼看著對手就要超過自己瞭，怎麼辦？一拍大腿，借錢！對瞭，我們還有這麼多土地嘛，賣賣賣！
於是風風火火闖九州，全國各地開始搞基建，賣地又蓋房，有的地方的馬路翻來覆去修好幾次，為的就是多申請點兒項目資金，讓自己跑的快一些。
再加上我國自古以來的文化特色，凡事要爭個高低，地方政府不單跑到瞭終點，還多跑瞭半圈。於是增長率就齊刷刷得漲到瞭 8%-13%。
賽事結束瞭，大傢也分出瞭高低，看似都戰功赫赫，然而卻發現瞭一個致命的問題。
就是地方借的錢太多，吸引來的投資又太少，加之近年來經濟下滑，於是債臺高築，幾年下來，形成瞭一個巨大的債務黑洞，如果這個黑洞補不住，就會造成系統性金融風險，經濟直接崩瞭。
於是接下來的大傢應該就猜的到瞭。
就是中央一邊痛批運動員，堅持 " 不救助原則 "，另一邊聯合運動員搞起瞭經濟改革運動。
首當其沖的就是房地產市場的去庫存。
於是，2015 年至 2016 年間，制造地王，直接引爆瞭整個房地產市場 …
04
要政績還是民生？
那麼到這裡，大傢應該都清楚瞭。為何大部分城市的房價居高不下，越調越漲？因為調來調去，調的都是房價而不是地價。
地價和地方政府的財政收入息息相關，這麼大個窟窿好不容易補上瞭，又怎麼可能讓它輕易掉下來？
但是時間是檢驗市場的標度，產業和人口是穩定市場的基礎，等到真正的供需出現問題時，又該如何收場呢？
這場去庫存運動，至少會透支中國人民 10 年的勞動力。百姓是城市發展的得利者，同時也是災難的接盤俠。
但無論與否，至少也應該有知道真相的權利。如果下一個黑洞出來，老百姓是否還有力量繼續去補這個黑洞？
民生為財，民樂為富。希望地方政府可以以此為基礎，做真正的經濟發展。而不是圖表政績，忘瞭 " 取之於民，用之於民 " 的道理。
文章結尾，按照慣例，子木會給你一些啟發：
1.GDP 增速並不能完全代表一個城市的發展潛力。一定要看它的經濟結構，即賣地占總財政收入的百分比。占比越少，則證明市場經濟越發達，同理房價泡沫越小，例如深圳。
2. 二三線城市買房要買在產業新區。經濟面一般的城市在大勢之下，一省會聚全省之力打造一個市，一市會聚全市之力打造一個區。例如安徽的合肥，合肥的濱湖和高新區。
經濟開發區是改革開放的產品，而高新區則是供給側結構改革的產品。如果一個城市的主城區和高新區之間的地理位置相近，城市中心是很容易轉移的。
3. 城市轉型如果轉為旅遊業是很難承載高潛力發展的。例如當年鄂爾多斯的能源重工向旅遊業的經濟轉型。終其原因，是因為旅遊業的發展帶不來高素質人才，而高新產業則相反。一個城市的生命力和發展力主要靠人才，雖然現在各地把人才的定位拉得很低。
最近一個粉絲給我留言說，" 我們這一個 5 線小旅遊縣城把房價炒到 1 萬多，大傢都買房，越擁擠就越想買！" 對於這類購房者，隻能予你蔡邕的一句話" 公無渡河，公竟渡河！墮河而死，將奈公何！"
其實縱觀這幾年，老大哥把美國用過的凱恩斯主義的 " 刺激內需 "、馬歇爾計劃的 " 一帶一路 "、時代前沿的互聯網 +、裡根的供給側改革甚至熔斷機制都使用瞭一遍，最後又不得不重新回到房地產經濟拉動上。
從地方債危機開始逐漸推演，其實這是唯一可以快速有效解決危機的方法，至於之後該如何擠出泡沫，又不傷國本，就隻能拭目以待瞭。
