強調控下，並不是所有地方的房價都在堅挺，也有暴跌的區域。
它緊鄰中國最牛的城市，房價曾如火如荼，如今半年時間裡跌幅超過瞭 2/3，卻仍無人問津。
01
中國最慘的樓市
近日，據華夏時報記者走訪瞭具有環京樓市 " 晴雨表 " 之稱的北三縣燕郊，探清瞭這裡樓市的現狀，為我們呈現瞭一個真實的燕郊樓市。據他們披露：
1、半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街，如今已是門可羅雀、無人問津。
2、隨著 3 月和 6 月河北省廊坊地區兩次出臺嚴格的限購政策，燕郊的房價經歷瞭 2014 年後的又一次高空跳水，二手住宅單價普遍下跌 1 萬元，三、四月份均價仍是 3 萬多。
3、個別樓盤甚至暴跌 2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代單價 1.2 萬 -1.3 萬，比起 4 月份的高點 3 萬多元已經下跌瞭三分之二，也即 67% 左右。
早在今年 8 月，就有許多媒體爆料燕郊樓市成交量與房價皆已入冬，當時的數據顯示，燕郊住宅成交量下跌瞭 80%，房價普降 30%。
兩三個月後的今天，燕郊樓市成交量繼續低迷，房價相比於 7、8 月每平米又下降瞭 2000 元左右。
曾經炙手可熱的燕郊樓市，為何半年時間會 " 淪落 " 如此？
02
燕郊樓市為何 " 淪落 " 如此
燕郊位居廊坊北三縣之一的三河市，緊靠北京副中心通州，素有北京樓市 " 晴雨表 " 之稱，一直以來都是投資客，尤其是一些短線投資客青睞之地。
數據顯示，2015 年年底 ~2017 年年初全國樓市牛市期間，由於大批投資客的湧入，燕郊房價由 2015 年年初的 8000 元 / 平米迅速拉升到瞭 3 萬多每平米，漲幅遠高於北京。
之後，就迎來瞭強調控。
廊坊市在 2017 年 3 月和 6 月分別出臺瞭力度空前的調控政策，效果立竿見影，從今年 4 月份開始燕郊乃至整個廊坊的房價開始下滑。
數據來源於中國房價行情網
因此，導致燕郊樓市暴跌的重要原因之一：樓市調控政策。
具體調控細節如下：
2017 年 3 月廊坊樓市新政核心內容：非本地戶籍居民傢庭限購 1 套住房，首付比例不低於 50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍購買第 1 套住房，首付款比例不低於 30%；本地戶籍第 2 套房，首付款比例不低於 50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍第 3 套，暫停辦理商業性個人住房貸款。
2017 年 6 月廊坊樓市新政核心內容：升級調控，不但對非戶籍居民限購一套，且要求必須提供當地 3 年及以上社保證明或者納稅證明的。已經擁有 1 套及以上住房，或者無法提供當地 3 年及以上社保證明或者納稅證明的非戶籍居民，暫停在當地購買住房。補繳的納稅證明和社保證明不得作為購房的有效憑證。當地戶籍居民已經擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房。
這意味著，外地人現在想要在廊坊購房，除非有連續 3 年的社保或者納稅證明。這無已於宣佈直接外地人關門，有錢都買不著。
外地人進不來，本地人購房門檻也被抬高，導致幾乎無人接盤，接盤俠難覓，之前進場的短炒客扛不住隻能降價拋售，導致房價整體下挫。
目前國道附近的福成上上城二手房價格已經跌破兩萬，單價 1.8 萬左右，燕順路附近條件較好的小區報價也在 2.2 萬 -2.3 萬之間。今年 3/4 月份還報價 3.5 萬 / 平米的首爾甜城，上個月成交均價為 23566 元 / 平米。
從上面燕郊的房價走勢圖可以看到，4 月是重要的拐點，一方面是因為 3 月出臺的新政效果開始顯現，另一方面 4 月雄安新區成立瞭。
導致燕郊樓市暴跌的重要原因之二便是：雄安新區。
4 月 1 日，號稱 " 千年大計、國傢大事 " 的雄安新區空降白洋淀，打破瞭環京投資的價值版圖。
在雄安新區之前，廊坊北三縣是塊飛地，一直被認為是環京樓市中最有價值的區域，沒有之一，所以，這片區域集聚瞭大批投資客。
雄安新區問世，改變瞭環京區域的樓市投資價值版圖。就其定位和使命來看，它將會成為未來 10~20 年裡，中央政府傾力打造的，也是我國最具潛力的城市之一。
在炒房客的眼裡，環京樓市最具價值區域自然而然從北三縣轉到瞭南三縣（雄安位於北京南部，由雄縣、容城、安新組成）。這種背景下，他們進入燕郊和北三縣樓市的意願必定會減弱，導致接盤俠更少，進一步摧毀瞭咬牙堅持著的炒房客心理防線，房價下降也就水到渠成。
結合本號之前分析的大多數中心城市房價與今日燕郊樓市現狀，可以總結出一個事實：樓市調控期間，最容易下跌的地方是中心城市周邊區域，如燕郊、廊坊。最抗跌的是中心城市，如所有熱點城市。
那麼，燕郊樓市還值得看好嗎？
03
燕郊樓市還值得看好嗎
先亮出我的觀點：不光是燕郊，整個北三縣和廊坊的樓市，長遠仍值得看好。
過去的表現就是例證。廊坊過去房價暴漲瞭好幾倍，經濟與人口表現也非常不錯。
數據統計顯示，過去 6 年廊坊的財政、GDP、人口（以小學生為統計指標）、資金總量增幅分別為 220%、103%、52%、209%，是過去 6 年經濟、人口綜合實力增長最快的城市。
雄安新區雖然問世，但它承擔的最重要使命是探索新形勢下的中國經濟與城市發展方向，中央政府決不允許任何炒房客去染指，他們也沒法染指。
因此，雄安雖然是環京區域最具潛力的城市，但就樓市而言，北三縣和廊坊仍會是環京區域中最具潛力的地方。
不久前，北京頒發瞭未來 20 年規劃，之後廊坊三河市在 9 月 29 日下午下發瞭一份名為 " 暫停城鄉宅基地和城鎮居民區間房屋行為 " 的通告。
《通告》要求，按照服從服務北京副中心建設要求，對照雄安新區管控標準，市政府決定在全市范圍內暫停城鄉宅基地和城鎮居民區新（改、擴）建房屋行為。
這意味著，北三縣未來 20 年的規劃將會與北京副中心通州規劃對接，徹底實現一體化。
目前，北京地鐵 6 號線將延長至燕郊，22 號平谷線也規劃至燕郊，還有城際鐵路。
圖片來源於燕郊網城
最近兩個月樓市貸款額度緊張，銀根短缺，燕郊房價估計還會下降一些。之後肯定會隨著調控政策逐漸松綁而回溫。
未來幾個月，或許是抄底燕郊樓市最好的時機。不過，北三縣是炒房客的熱土，未來這裡江水是房地產稅征收的重點區域，想在北三縣短炒致富基本不現實，但長線投資還是不錯的標的。
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