文 / 巴九靈 （微信公眾號：吳曉波頻道）
國內一線城市房價太高，許多年輕人 " 望房興嘆 "，樓市一點風吹草動，都能引起軒然大波。這不，上海樓市又放大招瞭。
上海市規劃和國土資源局掛出瞭位於浦東新區和嘉定區的 2 宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求競得人須 100% 自持 70 年，也就是說，建好房子後，隻能出租，不能出售。
2 宗地塊須至少提供 1897 套租賃住房，而且不能建設公寓式辦公和酒店式公寓，還得精裝交付，對租賃對象也有要求，優先保障高端人才。
消息一出，有人歡喜有人憂。炒房客開始憂愁瞭，要是以後這種情況越來越多，那房價肯定上不去瞭，豈不是被套牢瞭？更多的人則認為，這是在釋放一種信號，今後租售並舉將成趨勢，就能抑制房價的上漲。
那麼，官方這麼做的用意何在？這隻是個特殊事件，還是將成為一種趨勢？對上海房價、租房價格又有什麼影響？來聽聽大頭們的分析。
丁建剛
浙報傳媒地產研究院院長
" 租賃市場嚴重發育不全
租售並舉會經歷一個較漫長的過程 "
培育租賃市場一直是房地產市場的重要政策取向之一。但在中國：
▷缺乏租賃住房的戶籍政策、學區政策；
▷缺少保障住房租賃者權益的法律；
▷中國人向往住房自有的傳統文化。
這些因素導致住房租賃市場嚴重發育不全。上海的這一土拍政策，可以看作是發展租賃住房的一種政策傾向。
但這並不會影響上海的房屋租賃價格。因為房租的價格要看全部租賃市場的供求關系，並不取決於這一兩個純租賃的項目。
當然這類純租賃項目，開發商非常有可能會做成長租項目，有一個穩定的租賃期和穩定的價格。但就目前市場的供給來說，更多的房源仍掌握在存量房的個人手中。
租售並舉是中國房地產市場未來的政策取向，但會是一個較漫長的過程，會首先從人口密集的一線城市開始。目前階段在中國的中小城市和縣城，租賃市場的市場需求仍然非常小。
韓世同
廣東省房地產研究會副會長
" ‘隻租不售’模式並不好
尤其開發商面臨很大風險 "
我覺得，上海這麼做，主要是為瞭不出地王。此前政府供地緊張，導致價格過高、開發商瘋搶、地王頻現。
當前的土地拍賣，依舊是 " 價高者得 "，那麼，能否采取 " 價中者得 "，采用暗標形式，讓土地拍賣價格趨於合理。
這次上海的出讓事件，競得人必須在出讓年限 70 年內，100% 自持物業。好好的一塊地，本來是肥肉，如今變成瞭硬骨頭，對各方都沒有太大好處。
▷對政府：地價起不來；
▷對開發商：風險非常大，在地價、房價高時拍地，光靠租金很難回本，目前來看，需要 50 年才能回本，甚至還抵不上利息；
▷對市場：並不能增加住房供應量。
所以，我認為，這種形式是租賃市場的投石問路，沒有必要過度解讀，也不會大規模進行。其實，政府不一定要強制開發商 "100% 自持物業 "，采取 " 可租可售 " 形式，同時采取稅收減免的形式鼓勵開發商去自持，保證開放商能回本，還能有一定的增值空間。
不過，在未來，租售並舉確實是方向，但是有兩個問題。除瞭經濟能力以外，還有一個觀念問題：中國人普遍覺得房子有金融屬性，買房比租房劃算。這種觀念要逐漸引導，強制扭轉隻會適得其反。
另外，7 月 7 日發佈的《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》顯示，未來五年，預計新增供應各類住房約 170 萬套。其中，商品住房約 45 萬套、租賃住房約 70 萬套、各類保障性住房約 55 萬套。
租賃占比高達 40%，如果按此供地恐會存在兩個問題，租賃和可售住房都嚴重供過於求，每年平均新增 14 萬套租賃房、20 萬套商品住房，但今年上半年上海一手市場僅成交 3 萬套商品住房。按此銷量一年的供應量 5 年都無法消化。
當年香港 "8 萬 5 居屋發展計劃 " 曾被指是導致樓市崩盤的禍源，而此時上海新增 34 萬套住房，是否靠譜？如果不靠譜這樣的規劃定來何用？
丁祖昱
易居企業集團 CEO
" 上海房租將全面回落
房價將穩定甚至回落 "
《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》顯示，租賃住宅占到大頭。所以，上海規土局掛出 2 宗地塊 " 隻租不售 "，可以看到，租賃住宅用地的土地出讓已經開始瞭。
租賃住房 70 萬套新增再加 30 萬套存量經租，總共 100 萬套，定會影響未來上海的房產市場格局。
▷房價：上海境內、中心城區以外的住宅，特別是剛需或首套住宅，價格會穩定，甚至有些板塊區域價格會回落；中心城區未來無論租賃也好、商品房也好，供應不會太多，所以中心城區的價格可能還會持續堅挺。
▷租金：整體租金價格全面回落。
這對開發企業來說，也是個挑戰：
①未來拿地時，很多地需要 100% 持有經營租賃，原先都是開發銷售模式，現在部分要轉型成為代理經租模式瞭。
②投入不一樣，這次起價都是幾千塊錢樓板價，當然也要看拍到什麼程度。原先現房銷售，同今天的租賃相比，相差 5-8 倍。
③自有資金長期放在租賃住宅項目中，可能會兌現不出。
對於原先長租公寓的運營公司以及二房東來說，壓力可能會更大，成本壓力、運營壓力、出租率都可能受到一定影響。
但這對上海來說是一件好事，可以穩住房價，還能吸引更多年輕人來到並留在上海。提高上海的城市競爭力、活力，對上海城市發展至關重要。
盧文曦
上海中原地產分析師
" 完善租賃市場後
上海樓市會接近歐美發達國傢 "
我覺得最主要還是為瞭吸引人才，目前上海正處經濟換擋時期，需要更多人才。但當前上海的房價和租房價都較高，對人才的吸引力減弱。反而是二三線城市，為吸引人才，給購房、租房補貼，還解決落戶問題。
正常情況下，房地產市場的銷售、租賃兩條體系，都應該很健全，兩者的價格也會有一定的牽制作用。但我們當前的情況是，本應租房的人，因為缺乏安全感，都跑去買房，這對銷售市場也造成瞭一定的壓力。
其實，早在 2014 年，中央層面就提出瞭租售並舉，上海在這方面做得比較堅決。這次出讓的 2 宗租賃宅地，以及出臺的《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》，都說明瞭這一點。
但是，短期來看，上海的租賃市場現狀不會馬上出現扭轉。從投入到有效供應，至少需要兩三年的時間。目前上海的房屋租賃市場，企業經營的長租房還不是最主流選擇。
由於管理成本，租金成本關系，企業經營長租房背後是資本在推動，如果沒有資本支持，這類企業可能活不過 2 年。如果想鼓勵企業做代理經租，需要政策加以傾斜或者引導，畢竟企業都需要盈利。
今後，如果租賃市場的政策健全瞭，那麼，上海乃至中國就會像歐美發達國傢一樣，低收入人群在社會保障方面享受優惠，收入一般的群體選擇租房生活，等到有能力買房時再去買房，從而形成梯度消費。
另外，從上海當前的房價來看，依舊處於高壓政策下，未來 1-2 年，房價上行的可能性不太大。擠點泡沫是正常的，房價往下沉會有一定的幅度，但不會超過市場的心理預期，連續下行不太可能。
