2018 年將是房地產最困難的一年
文 / 馬光遠 來源：光遠看經濟
最近官方通過各個途徑釋放房地產政策的信號，值得關註的，一是本次大會報告關於房地產政策的表述，另一個是最近住建部有關領導在新聞發佈會上的表述。兩者都釋放瞭頗有含金量的信息，對判斷未來房地產政策及房價走勢具有非常重要的參考價值。
在談及房地產時，本次大會報告的具體表述是：" 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。" 關於這個表述的意義，我已經在最近的一些論壇會議上多次闡述。房地產政策在本次大會報告中的最重大的意義，不僅在於說瞭什麼，更在於在什麼地方說。
特別要提醒各位的是，黨的全國性代表大會提及房地產政策，隻有兩次。第一次在十七大。十七大報告在提及房地產政策時並沒有談及全部，而隻是在社會保障部門提到瞭廉租房制度，具體表述是，" 健全廉租住房制度，加快解決城市低收入傢庭住房困難。" 第二次就是在這次舉世矚目的大會上。
而本次大會報告關於房地產的表述之所以在我看來意味著中國房地產政策的巨變，關鍵在於，報告涉及的房地產政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機制問題。提及房地產政策的部分不是出現在社會經濟領域，而是出現在 " 提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理 " 這一部分的 " 加強社會保障體系建設 " 這一小部分。什麼意思，意思很大，最大的意思是房地產已經由過去的經濟政策轉變成民生政策，住房的民生屬性已經占據最重要的位置，這是中國房地產政策真正迎來瞭歷史性的制度糾偏和嬗變。
我在過去的文章中多次抨擊，中國房地產政策的最大問題，是偏離瞭住房的民生和社會屬性，而過於註重其對經濟增長的作用。長期把房地產作為支柱產業，以至於形成瞭對房地產的過度的依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過瞭 50%。
對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離瞭居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產承擔瞭過多的脫離房子基本功能的 " 任務 "，使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什麼要蓋房子，蓋房子為什麼，為什麼要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產政策過於 " 經濟化 " 和功利化而成瞭中國社會和中國經濟的大問題。
在 2016 年，由於出臺筆者一直反對的 " 去庫存 " 政策，中國房價在政策刺激下的再一次暴漲，引發瞭對房地產政策的反思。無論是 2016 年 " 權威人士 " 的講話，還是中央經濟工作會議，都明確 " 房子是用來住的 " 這一定位。開始對中國房地產政策的定位進行糾偏。這次報告，等於宣告瞭房地產政策長期作為經濟政策的歷史的終結，房地產政策重回民生領域，房子的居住屬性再次回歸。大會報告的這個定位，必將對下一步構築中國房地產市場的長效機制和制度建設產生重要影響。
房地產政策動態中，第二個值得關註的是 10 月 19 日，住建部部長王蒙徽在回答有關 " 房地產長效機制有無時間表 " 的一系列表示。王蒙徽重申瞭報告對於 " 房子是用來住的 " 定位，以及未來房地產政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段推進房地產長效機制的建立。
王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設中的共有產權房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號，就是中國住房投資最為最好的投資的歷史已經結束。在房地產政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產調控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導致市場再次反彈。這應該是明確無誤的。
以上兩大信號，對中國房地產市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。
就短期而言，房地產政策在今年年底到明年年中出現明顯松動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價出現瞭明顯的松動，二線熱點城市除少數外，整個市場也在悄然變化。國傢統計局 9 月份 70 個大中城市房價數據也證明。9 月 70 個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為 44 個（8 月為 46 個），持平的 8 個，下跌的 18 個，市場已經明顯表現出瞭疲勢。各位可以研究一下 70 個大中城市房價數據，這個數據雖然我一再說是中國最假的統計數據，不要糾纏數據本身，但這個數據基本可以反應房地產市場的強弱對比，當環比上漲的城市數下降為 35 個以下時，市場基本確立瞭下行態勢。
根據過往，在下行的情況下，地方一般都會悄然放松調控，但今天市場的特殊在於，由於四五六線城市的發力，雖然房地產，特別是住宅銷售的數據在九月份出現負增長，但房地產投資的數據基本沒有受到太大的影響，8.1% 的增速仍然在合理區間內。這事實上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現全面的下行態勢，但政策的轉向會滯後到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產周期最困難的時刻。
從中期和長期看，中國房地產和房價的態勢，一方面取決於宏觀經濟周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決於中國城鎮化的方向和人口發展的態勢。大傢不妨註意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述，這個表述符合房地產市場的變化。經歷 2016 年的去庫存，以及 2017 年四五六線的上漲之後，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到瞭極大的釋放，住房短缺的歷史基本結束，供需平衡的基本面差不多形成。未來中國房地產市場的主要矛盾已經是住房不能滿足老百姓 ( 52.830, 0.75, 1.44% ) 基本居住需求，而是轉換為住房供應的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點城市住房的不足，高品質住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個問題，意味著，由於住房短缺引發的房地產投資熱潮會告一段落。未來，在中國具有價值的住房，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業類型中。
同時，從中國經濟大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強調貨幣政策回歸常態，超高速印鈔時代的終結等問題，這意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發問題逐漸將不復存在，中國的 M2 已經連續三個月停留在個位數，這將成為未來貨幣政策的常態。貨幣的不超發，宏觀經濟大周期的轉折，已經經濟從高增長階段到高質量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代，正在慢慢終結，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。
