潘石屹又賣樓瞭！ SOHO3Q 項目是 SOHO 中國的未來麼？
文 / 王倩
10 月 23 日，SOHO 中國有限公司發佈公告稱，以 49.44 億元出售凌空 SOHO。該交易完成後，SOHO 中國在上海僅剩 SOHO 天山廣場、外灘 SOHO、SOHO 中山廣場、SOHO 東海廣場四個項目。
公告顯示，SOHO 中國與基匯資本旗下一傢於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司就建議出售凌空 SOHO 項目公司的全部已發行股本訂立框架協議。建議出售事項的初始代價為 29.54 億元，加上截止到公告日期凌空 SOHO 項目公司未償還境內銀行貸款本金 19.90 億元，買方基匯資本此番接盤代價達到 49.44 億元。
SOHO 中國稱，根據集團的未經審核賬目，凌空 SOHO 項目截至 2017 年 6 月 30 日的總成本約為 27.01 億元，基於凌空 SOHO 項目於 2017 年 6 月 30 日的賬面值及根據框架協議協定的凌空 SOHO 項目的資產價值，預期集團將自建議出售事項錄得毛利約 3.67 億元。
早在今年 7 月 4 日，SOHO 中國在北京和上海同時召開渠道溝通會時，SOHO 中國董事長潘石屹就宣佈啟動光華路 SOHO2、凌空 SOHO 兩個項目的整售。當時，潘石屹表示：" 低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。"
易觀研究院智庫研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，SOHO 中國的商務樓宇的並購和轉讓的節奏是比較快的，這也符合此類企業這幾年的經營思路，即通過此類樓宇的高頻交易，進而賺取更高的差價。" 類似套現機制也有助於此類企業保持比較活躍的資產組合調整。"
賣樓是為瞭輕資產
今年以來，SOHO 中國出售資產的節奏明顯加快。今年 6 月起，上海虹口 SOHO，光華路 SOHO2、凌空 SOHO 項目相繼被出售。對於這種頻繁的賣樓舉動，SOHO 中國在今年的半年業績會上解釋稱：目前商業物業的租金回報率相對較低，但資產價格保持高位，擇機高位出售套現為明智之舉。
" 頻頻出售還很難說 SOHO 中國對於上海辦公市場的不看好，反而是說明其對於辦公資產的流動性是看得比較重的，這其實還是要得益於上海辦公資產高流動性和高增值的優勢。" 嚴躍進表示。
在嚴躍進看來，SOHO 中國看似頻頻操作，其操作更多的是在類似上海等大城市，而在其他城市似乎動靜是不大的，甚至也沒有並購物業的沖動，說明 SOHO 中國對此類優質城市還是秉持總體看漲的心態，拋售則有助於其積極回籠資金和尋找新的並購標的。
潘石屹曾經多次強調，SOHO 中國售賣項目，根本目的在於向輕資產模式，共享經濟模式發展。事實上，在輕資產之前，眾多房地產公司采用的是重資產運營模式。通過自有資金投入支持商用物業，然而隨著房地產進入緊縮期，單純依靠原有的重資產模式，已經很難快速擴大規模。
除瞭 SOHO 中國，萬達、萬科集團也已經走上輕資產運營模式。前一段時間萬達售賣酒店和文旅項目，在地產界引起不小的轟動。當時的萬達，也有回籠資金的需求。而 SOHO 中國的出售資產，同樣的也有回籠資金的需求。
在今年的半年業績會上，SOHO 中國財務總監唐正茂表示，賣樓收益主要用來償還項目本身的負債、補充公司的流動性，以及股東分紅。而潘石屹則補充說：" 第一用於還貸，尤其是境外的貸款優先，降低負債率。不想承擔過多的匯率風險，收入和負債都是以人民幣計價。"
SOHO 中國相關媒體負責人向《商學院》記者確認瞭潘石屹的論述。同時她表示，目前所有問題都由潘石屹本人發言，她不能代表公司回答記者的問題。
SOHO3Q 是 SOHO 中國的未來麼？
SOHO 中國的輕資產模式從共享經濟開始。今年 SOHO 中國推出瞭 3Q 項目。其具體的操作方式是將 SOHO 中國的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去，預訂、選位、支付等所有環節都在線上完成。在 SOHO3Q，用戶可以租一個星期、一個月，可以租一個辦公桌、一個獨立辦公室，可以隨時隨地手機上預約、付款，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務，隻需要帶著手機和電腦來工作。
SOHO3Q 項目的核心就是移動辦公、共享辦公。嚴躍進認為，SOHO3Q 的項目未來會成為 SOHO 中國發力的重要內容，但是後續的盈利問題，要在增加租賃規模和租金等方面下功夫。
" 其中租賃規模需要不斷做營銷，同時盡量提供全國較多網點的且有標準化的項目。而在租金方面，則要和具體的租戶進行分析，以提供更富有匹配度的產品和服務。另外也要防范類似辦公項目拋售所帶來的租客波動的影響。" 嚴躍進表示。
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