地產大佬又有新舉動瞭！
就在李嘉誠將象征其一生榮耀的香港中環中心轉手出讓，潘石屹將位於上海核心區的凌空 SOHO 全部出售，媒體圈大喊 " 大佬逃離樓市 " 的時候，另一個香港超級大佬反其道而行之，欲抄底內地樓市。
01
一個超級大佬抄底來瞭
據 21 世紀經濟報道披露，香港領展仍在評估 145 億港元物業出售，欲積極拓展內地一線城市業務。
領展大傢可能不太熟悉，全稱是領展房地產投資信托基金，是首傢在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信托基金，亦是全球以零售為主最大的房地產投資信托基金之一，其主要業務為投資於房地產（不包括住宅、酒店或服務式住宅），以及就包含零售及╱或商業部分之所有類別發展項目從事物業發展及相關活動，也就是主攻寫字樓、商業物業。
領展物業組合遍及香港丶北京丶上海和廣州，主要在香港。目前在香港有約 1,000 萬平方呎零售物業丶約 69000 個泊車位，以及一個發展中項目。
作為香港最大的商場經營者，領展旗下的商鋪出租率一直維持在 96.3% 的高位。集團位於香港的主要零售物業組合包括都會、匯坊、鄰裡、彌敦道 700 號，平均每月租金相比去年同期大幅上漲 6.7％。
奇怪的是，領展過去幾年卻一直在出售香港的物業，轉而進入內地。數據顯示領展過去三年總共出售 28 項商場物業，套現 119.6 億港元。目前，正在評估旗下 17 項市值達 145 億港元的商場物業。
對此，領展執行董事及行政總裁王國龍則指出，評估的方向不一定是要出售物業，" 有考慮多個不同方案，出售商場隻是其中一個方案。如果出售物業後有資金回籠，會繼續用於償還債務、回購基金單位，或者收購新物業，適時會作考慮。"
從近幾年領展一直在收縮香港業務，積極拓展內地市場的行為來看，這裡說的業務就是內地業務。
2015 年 3 月，領展以 25 億元人民幣全面收購北京歐美匯購物中心，這是領展在內地的首項物業投資。當年 7 月，領展與瑞安房地產簽訂買賣協議，以 66.86 億元人民幣收購上海 " 企業天地 1 號及 2 號 "，這是公司首次涉足內地綜合發展物業市場。
2017 年 5 月，領展完成收購廣州的西城都薈廣場（原業主李嘉誠）後，旗下的中國內地物業組合已擴展至內地三個一線城市。
令大傢好奇的是，領展何以如此青睞內地商業物業？
02
領展為何看好內地商業物業
熟悉本號的朋友可能知道，對於商業物業我一直都不太看好，原因有二：
1、投資風險大。在互聯網的沖擊下，商業物業也即寫字樓首當其沖，導致許多寫字樓空置，許多城市的消化周期長達幾年十幾年。
2，投資收益率不高。與同一地段的住宅投資回報率相比，商業用房投資回報率簡直弱爆瞭，幾年下來住宅的價格可能翻瞭 3~4 倍，商業物業漲幅不會超過 2 倍。
而且，商業物業實際收益率還在進一步收縮。
亞洲城市寫字樓
來源於第一太平戴維斯
這些事實，作為亞洲最大的房地產信托基金不會不知，那他為什麼還積極拓展內地商業物業？
其中一個原因可能是領展目前拓展的都是核心城市核心地段的商業物業，如北京的歐美匯購物中心、上海 " 企業天地 1 號及 2 號 "、廣州西城都薈廣場。
這些核心城市核心地段的物業，漲勢好，讓領展嘗到瞭甜頭。數據顯示截止今年 9 月底的六個月內，其內地收益總額同比增長 38.1% 至 3.99 億港元，而物業收入凈額則按年增長 33.6% 至 3.10 億港元。
但僅憑這一點還不夠，我個人以為其中還有更深層次的行業判斷，最好的解釋就是領展看好內地商業物業市場。
03
商業物業未來的潛力點
理由是什麼，或者說領展為什麼會看好內地商業物業？按照第二部分的邏輯，商業物業不應該是看空嗎？
時移世易，沒有一成不變的事物，關鍵還要看背景。2017 年中國樓市發生瞭太多事情，發佈瞭太多政策，其中兩個讓商業物業迎來轉機的政策：商改租、房地產稅。
1、商改租
2017 年 8 月，國傢九部委聯合發佈瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等 12 個城市住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
截止到目前，全國已經有 20 多個主要城市出臺瞭租賃政策，均提出鼓勵將閑置商業用房、廠房，按規定改為租賃住房。上海等超大城市甚至直接將原有的商業土地屬性直接轉變為住宅用地建設租賃住房。
這樣一來，既解決瞭商業用房空置浪費和去庫存問題，又增加租賃住房的供應量，平抑中心城市的租金。對於這類房子本身，也是個超級利好。若不如此，這類房子恐怕就隻能空置、貶值。
2、房地產稅
雖然房地產稅還沒有出臺，但已經成為瞭熱議話題，官方披露的信息也越來越多。近日，財政部部長肖捷就透露，要按照 " 立法先行、充分授權、分步推進 " 的原則，推進房地產稅立法和實施。
也就是說，房地產稅未來會作為一種地方稅收，且會因城施策、因地制宜征收。對於擁有多套住宅的人來說，未來可能會被征收累進制、懲罰性的房地產稅，這樣一來必定會改變擁有多套房的高凈值人群資產配置方式。
商業物業（寫字樓、商務公寓等）就是個好選擇，因為它們不限購，且相比於住宅，未來商業物業以累進制、懲罰性的方式征收房地產稅的可能性要小得多。另外，商業物業的租金收益率也遠高於住宅，因此中心城市核心地段的商業物業值得被長期看好。
一旦商業物業價值上升，目前存在的寫字樓、商務公寓與住宅價格倒掛的局面將會有顯著改觀，投資收益率也會隨之增加。
我想這才是領展收縮香港業務，積極拓展內地背後的真實原因。
【版權聲明：本文為 " 財經觀潮 " 原創作品，公眾號轉載此文時，需要在正文前寫明作者、來源，並同時轉載文後的二維碼，否則視作侵權，侵權必究】
