？？？？本報記者？王營？北京報道
導讀
？？？？從目前數據看，公佈銷售業績的企業 2017 年刷新紀錄已成為定局。
？？？？自 2014 年以來，我國房地產行業結束高增長而走向衰退期。" 白銀時代 " 這一說法也因此屢被提及。
？？？？從房地產投資開發來看，行業的確走向衰退。1999 年 -2014 年間，我國房地產業曾以超過 20% 的年均增速發展。而全國房地產開發投資增速在 2015 年降至 2000 年有數據記錄以來最低點，僅為 1%。2016 年開始，全國房地產開發投資增速略有增長。國傢統計局數據顯示，2016 年全國房地產開發投資 102581 億元，比上年名義增長 6.9%（扣除價格因素實際增長 7.5%）；2017 年 1-9 月份，全國房地產開發投資 80644 億元，同比名義增長 8.1%。
？？？？然而，" 白銀時代 " 這一說法近期遭到融創中國董事長孫宏斌 " 怒懟 "。11 月 5 日，融創中國董事長孫宏斌在出席武大校友企業傢聯誼會長三角峰會主辦的某論壇時表示，" 萬科提出房地產是白銀時代，我說這太扯瞭。為什麼呢，當時我說我要做利潤 100 億的時候，他們都說我瘋瞭，現在隨便一個公司的利潤都超過 100 億瞭，今年融創的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛。"
？？？？房企趨於壟斷
？？？？2014 年，人民日報曾刊登瞭一篇署名為萬科總裁鬱亮的文章。文章名為《我國樓市進入白銀時代》。在這篇文章中，鬱亮表示，" 房地產行業已經度過瞭最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。隻不過，過去‘膽大為王’，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束瞭。"
？？？？在這篇文章中，鬱亮的主要觀點是：行業暴利時代結束，整體增速放緩，行業集中度有望提升，將更註重普通住宅和商業地產，一線城市的優勢更明顯。
？？？？鬱亮的這一提法在隨後幾年間屢被業內提及，並得到行業普遍認可。中原地產分析師張大偉也清晰記得，2012 年前後，樓市處於資金收緊環境下的調整周期。因此，有人提出瞭地產 " 黃金時代 " 結束，邁入 " 白銀時代 "。2014 年開始，人們基本認可瞭這種說法，認為地產行業風光不再。
？？？？不過，近期，孫宏斌對此提出瞭不同看法。孫宏斌表示，在 90 年代至 2000 年時，他曾最早提出房地產行業高周轉。" 當時現金到現金的模式是萬科最先學的，後來恒大也學，碧桂園也學，那時候是對。因為這個行業沒有規模就沒法玩，規模大才能快速周轉。為什麼很多人都掙很多錢，因為它容易做規模，因為它有杠桿，因為它可以用銀行的錢、客戶的錢、建築商的錢，所有的錢都是應付款，從來沒有應收款。我（當時）估計這個階段還得 5 年的時間，這是第一階段。2008 年開始，融創中國提出高端精品這一戰略，要做改善住宅。這是第二階段。我們在引領市場。"
？？？？孫宏斌主要針對萬科 " 白銀時代 " 這一提法提出質疑。他認為這一提法 " 太扯瞭 "。
？？？？孫宏斌認為，這是鉆石時代。" 誰的鉆石時代呢？大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合並小公司的市場份額。小公司都沒瞭，這個時代就結束瞭。我覺得房地產的上半場還會持續 5 年、10 年。這是我說的中國房地產市場的上半場，我們一直是引領者。"
？？？？規模下的高利潤
？？？？那麼，房地產行業究竟是白銀時代還是鉆石時代？
？？？？對此，張大偉認為，多項數據狠狠地打瞭臉（針對 " 白銀時代 " 這一說法）。張大偉提供的數據顯示，多傢企業發佈 10 月銷售業績，房企銷售依然處於高峰中。從目前數據看，公佈銷售業績的企業 2017 年刷新紀錄已成為定局。包括碧桂園、恒大、萬科等企業公佈的銷售業績均已經超過瞭 2016 年全年。累計 28 傢企業合計銷售達到瞭 2.84 萬億，同比漲幅達到瞭 46%。
？？？？此外，張大偉還梳理出另外一組數據。從數據看。1-10 月全國多城市的住宅銷售依然高位，大部分項目簽約情況都超過歷史記錄。即使在歷史最嚴格的限簽下，公佈的簽約數據也依然是刷新歷史。全國銷冠最高銷售金額超過 70 億，銷售額超過 40 億的項目達到瞭 19 個，銷售額超過 30 億的有 60 個項目。
？？？？張大偉贊同孫宏斌關於 " 鉆石時代 " 這一說法。他認為，千億房企數量在 2017 年將超過 15 傢，2017 年雖然調控嚴格，但房企依然收獲瞭歷史最豐收的一年。他表示，由於 2015、2016？年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。從已經公佈業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主營業務為房地產的房企業績為正增長。
？？？？新城控股副總裁歐陽捷認為，孫宏斌這一觀點對於一部分房企是對的。" 當行業壟斷來臨，壟斷企業當然是最受益的，大多數中小房企已經連‘小時代’也沒有瞭。但利潤多瞭並不一定意味著利潤率高，而是因為規模大瞭，1000 億的銷售，哪怕是凈利潤率隻有 8%，也可以有 80 億元的凈利潤，也遠高於銷售額 100 億元、凈利潤率 15% 的企業 15 億元的凈利潤，股東要的是利潤而不是利潤率。"
？？？？易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，白銀時代的提法實際上更應該理解為房地產增速的放緩，而不是絕對規模的減少。實際上現在很多三四線城市也在崛起，所以類似城鎮化率的過程，其實能夠繼續激活房地產市場發展機會。最典型的一點就是，看似現在住房交易很火熱，但買不起房和租不起房的人其實也還是很多的。另外舊城改造很容易釋放出一波購房需求，這都是改革紅利。如果從盈利角度看，房地產盈利的黃金十年已經過去，目前盈利方面確實到瞭白銀時代瞭。
？？？？房地產市場究竟是白銀時代還是鉆石時代，顯然 " 仁者見仁智者見智 "。前述，鬱亮在人民日報的署名文章中有這樣一段話。" 在我看來，房地產市場更像一匹美麗的斑馬。究竟是黑底白紋，還是白底黑紋，完全取決於個人角度。樂觀者可能認為它是白底的，但是也有需要小心的黑紋；悲觀者則認為它是黑底的，但也有白色的亮點。對於這匹斑馬，我希望大傢在樂觀的時候保持警惕，在悲觀的時候也要保持信心。"
？？？？（編輯：李清宇，郵箱：[email protected]）
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