轉自：老晉房產觀
導 讀
炒股的都知道一句話，叫華爾街沒有新鮮事。讀老故事，就可以知道新未來。
房地產黃金十年，波浪壯闊，激情澎湃，這其中的故事讀來令人唏噓感慨，拍案叫絕，讓我們一起來領略下。
出於尊重，本文隱去主人公真實姓名。
故事一 沒錢照樣玩轉房市
主人公：杜先生 起步資金：8 千元
2011 年身傢：北京三環內房產數套，當時估值 500 萬元
心得體會：學會借別人的雞生自己的蛋
杜先生是標準的北漂。剛開始在酒吧、會所彈琴，每天掙百十來元錢，住最便宜的地下室，吃十元錢的盒飯。
有一天酒吧老板王某找上他，說想把一套房子轉給他。房子在勁松橋附近，65 平米，已裝修，70 萬元，不貴，首付 20%，14 萬元。杜先生手裡隻有幾萬元，但他不想放棄，怎麼辦呢？
杜先生提出瞭一個大膽的想法：自己貸款 56 萬元，利息大概 20 萬元，何不把這利息給王某。最終的方案：房價 90 萬元，杜先生每年還三萬，三年之後付清所有餘款，如不能付清，則房子收回。
這樣，王某穩賺不賠，房子還高於市場價，欣然接受。
拿到房子後，杜先生小裝修瞭下，掛到中介去（點評：這其實就是鳳變冰），但價格跟自己買價差不多。王先生索性不賣瞭，通過朋友找到兩個韓國留學生，以 5 萬每年的價格租給瞭他們。
三年後，杜先生放棄購買王某的房子。三年累計盈利 6 萬元，自己僅支出少量裝修費，玩瞭一把空手套白狼。
【點評】由此衍生出樓市快速上漲中的一個空手套玩法：買二手房，付定金，約定 2-3 個月後交易。由於房價快速上漲，兩三個月後價格又漲瞭不少，靜候賣方違約，雙倍返還定金。
故事二 越調越買
主人公：崔先生 起步資金：27 萬元
2011 年身傢：一二線城市商品房 30 多套，估值 7000 多萬，存款若幹
心得體會：吃房產投資飯，先看調控政策臉
2004 年，崔先生在東莞搞化工廠，勞心勞力，才剛有色，環保部門一紙禁令，生意一落千丈。崔賣掉廠子，到北京淘金。
當時央行頒佈 121 號文，對房地產市場進行限制，媒體一個勁喊貴。崔先生沒有人雲亦雲，他仔細閱讀政策原文，發現調控隻是暫時的。當時他隻有 27 萬元，毅然決定在望京購買 60 平米總價 26 萬多元普宅一套。為此，媳婦賭氣離婚回瞭娘傢。
崔咬牙不妥協，住最便宜的地下室，出力氣做苦工，一直堅持瞭半年，幾乎山窮水盡。要不怎麼說人生如戲呢，2005 年初，房價一夜大漲，10000 多一平，崔立刻賣房凈賺 34 萬，半年收益率 131%。
2005 年 3 月，國務院出臺 " 國八條 " 平穩房價，崔不為所動，把老傢的三層樓抵押給銀行，加上手頭的 60 萬，一次性購買瞭 17 套房子，貸款 500 多萬。放手一搏，成敗在此一舉。
2005 年底，北京房價再次上漲。崔賣掉其中 2 套，投資通州 7 套。那時通州房子已經漲到 4000 一平，本地人普遍覺得虛高。
2007 年，北京房價又大漲，二環三環兩萬多元，崔賣掉其中一套，還清瞭所有欠款。到 2011 年，北京房價已經又經歷瞭幾波上漲。崔先生坐擁金山銀山。
【點評】崔先生的投資時點並不英明，2010 年賣掉通州也不算明智。怎奈一線房子漲幅讓人瞠目結舌，閉著眼睛買都賺錢，動輒就演繹當幸福來敲門和天上掉餡餅。當前，還能有這樣的好事麼？！
故事三 聊聊學區房的那些事
主人公：周阿姨 起步資金：31 萬元
2011 年身傢：學區房 7 套，存款 500 萬
心得體會：學區房目前是一筆穩賺不賠的好買賣
周阿姨是會計，2003 年接觸學區房的概念，是因為大孫子 4 歲，快上小學瞭。當時，大孫子戶口所在地無好學校，為瞭給孩子一個好的教育，周阿姨親自出馬琢磨淘學區房。最初好不容易淘到一個，上門一問賣掉瞭。周阿姨自此認為，學區房很火，決定死磕學區房。
周阿姨的首秀是兩套老公學區房。她研究發現，一個名校打算擴建擴招。周仔細研究最可能納入的學區范圍，果斷下手押寶。結果，幸運之神垂顧瞭她，房子漲瞭數倍，周阿姨更來瞭精神，決定專炒學區房。
她沒事就到學校周圍轉悠，一個字一個字研讀招生簡章，仔細比較分析歷年學區房劃分及變更，多和別人交流溝通，掌握第一手信息。前後買瞭 7 套，實實在在的賺到瞭。
【點評】學區房投資至少註意以下要點：
1、地點重要，品相不重要，距離學校越近越好；
2、學區范圍是動態變化的，不要買會被劃到區外的房子；
3、學校教學質量此消彼長，註意動態研判，如有黑馬學校，可以買入其學區房；
4、部分地區謹防公辦學校私有化；
5、當心買到山寨學區房。
故事四 玩轉異地投資
主人公：劉 Sir 起步資金：20 萬元
2011 年身傢：1000 萬元
心得體會：異地投資是樹挪死，房挪活
劉 Sir 毫不掩飾自己的野心，說他就是想成為一個富人。他娘說，這個世界是個山坡填土的世界，越是富人，越是有人幫襯著；越是窮人，越沒人搭理。
2006 年，北京的房價已經漲上天，人人都喊高，媒體天天喊調，就跟現在一樣。劉 Sir 不為所動，應是把血汗錢交瞭首付，買瞭 70 平的兩房。同事都覺得他不正常，想房子想瘋瞭，再堅持堅持，房價肯定跌。結果，2007 年，劉 Sir 的兩居室一出手，賺瞭人生的第一桶金 -40 萬。
2007 年年末，北京房價蹭蹭蹭上漲，所有人都不相信房價會跌。劉 Sir 辭去瞭月入三五萬的房產中介經理一職，到威海淘金。當時，威海海景房價格陷入低迷，劉選瞭遠離鬧市區的海景房，買瞭三套。沒過一年，價格上漲一倍。
2008 年底，劉轉戰西安。他跟出租車司機聊天，瞭解到西安人的秉性安逸。又比較瞭西安房價，當時還不如一些三四線城市，據此判斷空間還是蠻大的，投瞭幾套。
劉的投資理念越來越偏向西部，理由有：
1、大中城市的房產市場已經飽和，甚至泡沫化，而廣大的中西部城市，價差很大，空間很多；
2、投資客廣泛爆炒且上漲幅度較大的區域他不去炒，比如半年上漲 100%；
3、註意國傢和投資地區的房產政策，置業地區的定位，開發的近期和遠期目標；
4、務必現場考察，耳聽為虛，眼見為實；
5、註意評估手中資金，有多少錢辦多少事；
6、註意買入時機，普遍不看好的時候或許是最好的機會。
【點評】窮人眼裡，缺衣少食，富人眼裡，遍地黃金。這是思維和能力決定的。房產投資其實任何時間都可以玩，廣大的中西部，三四線一樣可以賺錢，一樣可以一年翻番，就看你會不會選，有沒有那份實力。
房蟲大愛二手房
主人公：林先生 起步資金：1.88 萬元
2011 年身傢：控制房源 140 多套，存款若幹
心得體會：二手房大熱是市場發展的必然
林先生看起來很普通，一點不像闊客，說話稍有點口吃。不過他說感謝上帝，讓他可以少說多做，專心看透世間事物。
1995 年，林單位分房，交瞭 1.88 萬，領瞭一套 60 平房子，1999 年以 10 萬的價格賣掉，翻瞭 6 倍。林先生對比瞭一下可憐的工資，感覺搞房子太有奔頭瞭。遂買瞭市中心一個小房子，出租。
2003 年，林先生這套小房子賣瞭 23 萬元，又漲瞭 1 倍多。林先生辭掉工作，專心炒房。林先生騎著自行車在城裡溜達，看到合適的就下手。一般他會那以前的房子抵押貸款，用貸到的錢買房，然後出租出去，以租養房。
林先生堅定地投資二手房。
1、他認為新房價格都偏高，被開發商抬瞭起來；
2、二手房保險，房產證可迅速辦理，變現快，流轉快；
3、二手房容易看出質量問題；
4、二手房可立刻出租，有租金收入，緩解月供壓力。
2008 年，林先生開瞭一傢房產中介。他這樣考慮：
1、優質房源會主動送上門來，不用自己費力去找。好房源自己拿下，一般的賣給客戶；
2、還有中介費可以賺；
3、跟各個賣傢買傢談，掌握更多的市場信息。
這世界真奇妙。有一天一個賣傢來掛房子，他一看是他最初 1.88 萬買的那個，掛價 70 萬，漲瞭 36 倍。林先生最終因為情節把他拿下瞭。
【點評】林先生的故事頗有點意思：
1、前兩次正確的操作，堅定瞭信心，進入正向循環。這很關鍵，很多小白第一次操作失誤，便對樓市失去信心，自此錯失致富良機；
2、林先生毅然辭職，這頗有魄力，為之點贊；
3、林先生第一套房子買瞭之後還漲瞭 6 倍，但我們不必為此可惜，因為他的那套房子分裂成瞭 N 套，這 N 套的絕對收入遠超一直拿在手裡。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
