昨日，南岸區，市民在認真查看二手房源信息
記者 徐思思 實習生 崔志東 宋夕攝影 王歡
成熟的配套設施、完善的小區環境、相對較低的房價 …… 近日，傢住江北的餘女士通過前後兩個月的對比，終於選中瞭離現在傢比較近的一套二手房。
100 多萬的房子最終談成 94 萬，中介說，30 年房貸沒問題。但是，簽約的時候，銀行卻說，房貸最多隻能 23 年。
原來，二手房土地使用年限和房齡都會影響房貸年限，如果房齡超過 10 年，部分銀行還拒絕辦理貸款，而這樣的二手房已經占到我市在售二手房的兩成以上。
忽視土地使用年限，每月多還 700 塊
接近兩個月的看房、選房，江北的餘女士和傢人最終選中瞭北濱路的一套二手房。這套房無論是戶型朝向、小區環境、配套設施都讓餘女士很滿意，最讓餘女士滿意的是，在國傢出臺 " 滿 2 年免繳營業稅 " 政策之前，中介告訴她，這套房子建造時間是 2008 年，已經滿瞭 5 年，無需繳營業稅。
雙方最終敲定瞭房屋價格上限 94 萬元。中介告訴餘女士，經過爭取，銀行在對房屋進行評估後，給出瞭最高貸款金額為 63 萬元，貸款 30 年應該沒有問題。
但餘女士沒想到的是，準備好申請材料，跟著中介到銀行時，銀行卻拒絕給予 30 年的房貸。
" 根據房產證上，你們房屋的土地使用年限隻剩 38 年，所以，最高隻能貸 23 年。" 匯豐銀行重慶某支行房貸銷售主任蔣小姐說。
房貸年限驟然縮短 7 年。" 原本每個月隻要還 3800 元，現在每個月要 4500 元左右。" 餘女士說，這跨度太大，但當時已騎虎難下，隻得硬著頭皮簽瞭字。
土地使用年限和房齡千萬別搞混瞭
餘女士納悶的是，中介說瞭，房屋修建時間為 2008 年，那麼按 50 年的土地使用年限計算，也還有 43 年時間，怎麼算下來隻剩 38 年瞭呢？
對此，中原地產的朱先生解釋說，房屋使用年限是從開發商拿地時開始算起，而我們常說的房齡，則是從房屋竣工驗收合格交付使用之日起計算，" 至於使用年限為何縮水，這可能是因為開發商從拿地到修建再到交房需要一個漫長的過程，大概七八年之久。"
" 從頭到尾，中介對房屋的介紹隻提瞭兩個數字，一是滿瞭 5 年，二是建造時間是 2008 年，沒想到是這麼個結果，有種被欺騙的感覺。" 餘女士對中介未盡到的告知責任非常不滿。
你的年齡，房齡，使用年限
這些都可能影響貸款年限
那麼，除瞭土地使用年限外，還有哪些因素會影響貸款年限的長短？
記者對我市 12 傢銀行進行調查發現，基於對房貸風險的容忍程度不同，不同銀行對二手房的房貸年限有不同的計算方式。
購房人年齡最關鍵
記者調查發現，不管是二手房還是新房，隻要涉及房屋貸款，就與購房人年齡有關。
其中，有 5 傢銀行要求貸款年限 + 貸款人年齡小於 70。
而中國建設銀行規定得最為詳細，如果購房者是男性，那麼，貸款年限 + 貸款人年齡要小於 65，而如果是女性，那麼貸款年限 + 貸款人年齡要小於 60。
使用年限有的不看房產證
在調查的 12 傢銀行中，2 傢銀行不做二手房的房貸業務。
其中，包括農行、工行、交行、匯豐銀行的 4 傢貸款年限與土地使用年限掛鉤，算法也不盡相同。
例如，交行隻要求貸款年限小於土地使用年限就好，但是，上述餘女士使用的匯豐銀行要求的最高貸款年限 = 土地使用到期日期 -（本年年份 +15）。而這個 15，據介紹，是公司規定的 " 風險日期 "。
所以，餘女士的房貸年限就變成 2053 年 -（2015 年 +15）=23 年。
值得註意的是，有三傢銀行依據的土地使用年限是房產證上寫的使用年限，但是，農行除外。
農行重慶分行人士說，超過 35 年的才能辦理最高 30 年的貸款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房產證上寫的還不算，必須通過銀行指定的評估公司對房子的剩餘使用年限進行評估。
房齡也有影響
記者調查中，中國銀行和中信銀行 ( 601998, 股吧 ) 對房齡提出瞭要求。二手房房齡在 10 年以上，要麼不受理，要麼受限制。
" 二手房房齡在 10 年以上，還要滿足貸款年限 + 房齡
對於不同銀行給出的二手房房貸政策，除瞭考慮二手房貸款風險外，新中地產負責人何偉堅透露，銀行確實更願意做新房的按揭。" 新盤都有開發商的擔保，但是二手房沒有擔保，全憑業主的信用和經濟條件，所以銀行對於二手房設置的條件相對較多。"
記者調查
中介不主動提土地使用年限
超兩成二手房房齡達 10 年
隨著一系列利好樓市的政策，我市二手房市場逐漸活躍起來，根據重慶網上房地產發佈的數據，今年 5 月，我市成交的二手房住宅達 6549 套。
房產證才能看土地使用年限
記者來到餘女士所購買小區周邊的幾傢中介進行瞭暗訪。如餘女士所說，中介對房屋的介紹一般隻有房齡，即房屋修建瞭幾年，是否達到國傢免繳營業稅的年限。
在記者明確詢問關於小區土地使用年限相關問題後，中介才支支吾吾透露出一些信息。
中原地產的朱先生說，至今還沒有遇到過關心房屋土地使用年限的客戶。這一說法也得到另一中介的證實。
" 市民前來購房時大多看戶型、地段、樓層、朝向等，不太關註土地的使用年限，我們也不會主動詢問對方是否有此類要求。" 滿城房產王經理說。
那麼，在中介不主動介紹的情況下，市民能否知道土地使用年限呢？記者登錄幾傢大型二手房銷售網站發現，所有在售二手房隻披露瞭建造時間，沒有提及土地使用年限，而隻有在最終達成購買意向後，買方才能和業主碰面，才能看到房產證上的土地使用年限。
房齡太大時，多問幾傢銀行
我市二手房的房齡又如何呢？昨日，記者登上一傢大型的中介官網，隨便輸入二手房，就找到 61264 條二手房普通住宅房源，其中，房齡在 2 年以內的有 20785 條，占總數 33.9%；3-5 年 13549 條，占總數 22.1%；6-10 年的 13363 條，占總數 21.8%；10 年以上的 13566 條，占總數的 22.1%。
記者還登錄瞭百度樂居、趕集網等大型二手房銷售網站，在他們提供的重慶房源中，房齡在 10 年以上的二手房所占比例分別為 21.9% 和 26.8%。
即是說，我市在售二手房中，有超過兩成二手房的房齡大於 10 年。
不過，新中地產負責人何偉堅說，網上房源信息不代表有那麼多套二手房，因為每個業主不可能隻將房源掛在一個中介頭上，有許多是重復的。不過，對於房齡在 10 年以上的二手房占兩成這一數值，何偉堅認為這個比例相差不大。何偉堅提醒，在購買房齡較大的二手房時，最好多比較幾傢銀行的房貸政策，選擇最劃算的申請貸款。
新房 / 二手房
中信 貸款年限 + 貸款人年齡
招行 貸款年限 + 貸款人年齡
農行 貸款年限 + 貸款人年齡
工行 貸款年限 + 貸款人年齡
交行 貸款年限 + 貸款人年齡
浦發 貸款年限 + 貸款人年齡
匯豐 貸款年限 + 貸款人年齡
民生 貸款年限 + 貸款人年齡
中行 貸款年限 + 貸款人年齡
建行 貸款年限 + 貸款男年齡
建行 貸款年限 + 貸款女年齡
二手房其他條件
農行 經評估土地使用年限 >
35 年，可貸 30 年
工行 本年年份 + 貸款年限
匯豐 最高貸款年限 = 土地使用到期日期 -（本年年份 +15）
交行 最高貸款年限
中行 二手房房齡 10 年以下
中信 二手房房齡 + 貸款年限
建行、招行、民生銀行 ( 600016, 股吧 ) 、浦發銀行 ( 600000, 股吧 ) 四傢沒有特殊要求
