轉自：緩緩說；作者：緩緩君
01
房地產稅又有瞭新進展。
3 月 4 號，十三屆全國人大一次會議副秘書長、發言人張業遂在答記者問時表示：
" 房地產稅立法是社會普遍關註的一個問題，加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。"
簡單來說就是兩句話：1. 房產稅立法已經在起草論證瞭；2. 力爭早日提請人大常委會初審。
這意味著短期內，房地產稅一定不會出臺。
首先，在張業遂列舉的幾個今年將制定的稅法中，並沒有提及房地產稅，這說明房地產稅沒有納入今年人大的立法計劃中。
其次，一項法律從起草階段到正式實施，中間要經歷問題論證、意見征集、然後才能提交常委會初審，而初審之後還要經歷多輪審議才能通過。
對於影響國計民生的重大法律，審議過程會更加審慎，比如《物權法》就經歷瞭 7 次審議，立法周期達到瞭 14 年之久。
考慮到房地產稅對國計民生的影響實在太大，而且還會直接影響到利益集團的利益，所以在 2020 年之前，完成立法的可能性真的不大，更不用說是正式實施瞭。
02
房地產稅立法還面臨著法理上的難題（這一點我在去年的文章中有所介紹，下面再簡單說一下）。
盡管房地產稅幾乎是所有發達國傢地方稅的主要來源，但在中國征收房地產稅，一直都有爭議。
因為那些發達國傢的土地實行的私有制，政府不存在靠賣地獲得收入，而中國的土地是國有的，從理論上說，業主隻擁有 70 年的土地使用權，並且你在買房的時候已經間接地為這 70 年的使用權支付瞭高昂的費用。
之所以說是間接，是因為開發商在競拍土地的時候繳納瞭高額的土地出讓金，而開發商是要賺錢的，他們會把 " 地價 " 作為房屋成本的一部分體現在房價上，所以你在買房的時候，就相當於繳納瞭 70 年的土地使用費。
如果再征收房地產稅，就存在二次征收的問題。
復旦大學經濟學教授謝百三就曾尖銳地指出：
" 交瞭 70 年高額土地使用費再征西方房地產稅，等於一隻羊身上剝兩次皮，稅務總局先把 70 年收走的費吐出來還給百姓，再分 70 年一年年交西方式房地產稅啊！"
2007 年《物權法》出臺，其 149 條規定：" 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期 "。
雖然有不少人認為這相當於變相承認房主對土地所擁有的權利，從而為房地產稅征收開路，但如何在法理上把征收房地產稅的合法性說清楚，這也不是一個容易解決的問題。
房地產稅還面臨著征收條件的難題。
我在去年寫房地產稅的文章時，曾以為 2017 年底可實現全國不動產信息聯網，這是國土部明確列入計劃表的任務，也是房地產稅征收的基礎（如果連房產信息都查不清楚，征收房地產稅就無從談起）。
然而 2017 年結束瞭，這件事卻沒有被再次提起，就這麼靜悄悄地過去瞭。
這就說明房地產稅的推動進度並沒有預想得那麼快。
當然，既然國傢把征收房地產稅提上議程，這些問題肯定都能解決，隻不過是早一點還是晚一點解決罷瞭。
但就像上面分析的，2020 年之前，征收房地產稅幾乎不可能。
03
等到房地產稅開始征收之後，會對房價有什麼樣的影響？
最直接的影響是提高瞭房產的持有成本，這對於炒房者而言，是不小的負擔，所以一旦房地產稅開征，炒房者會拋售手上的房產，市場上供給數量增多，短期內可以起到抑制房價的作用。
但從長期來看，房地產稅對房價的影響是非常有限的。
因為房屋的持有成本隻是影響房價的一個輔助因素，供需關系才是決定房價的根本性因素。
對於房價漲跌背後的規律，我曾專門寫過一篇長篇分析《高房價背後的邏輯》（具體的分析過程這裡不再展開，有興趣的可以查看那篇文章），這裡簡單說三點結論：
1. 買房買到的不僅僅是一個遮風避雨的居住場所（即居住屬性），還包括周邊提供的醫療、教育、交通、娛樂、公用服務以及發展機遇。
房子真正的價值 = 房子本身的居住功能 + 房子附帶的各類資源。
2. 買一座城市的房子，就相當於買瞭這個城市的股份，如果城市發展好瞭，你會有分紅；如果城市發展不濟，你的財富就會縮水。
3. 房價的漲跌，短期看政策，中期看土地，長期看人口。由於人口具有聚集效應，所以從長期來看，中國的房價會出現兩極分化。
這就意味著少部分城市的房價依然有上漲空間，完全可以趁著調控的時機入手；而那些沒有產業支持人口凈流出的城市，房價則有較大的下跌可能。
那麼哪些城市還有上漲空間？
04
根據人口流動地圖，中國的人口流動呈現兩個趨勢：
一是人口依然源源不斷地流向大城市。
在過去，所謂的大城市主要是一線城市和準一線城市，但隨著一線城市房價的上漲以及北京、上海控制人口的政策，一線城市的人口出現瞭溢出效應，即人口向周邊城市外溢（如上海流向杭州，北京流向天津，深圳流向東莞等等）。
（一線城市從全國人口抽血盛況）
（準一線城市抽血地圖）
人口流動的另一個趨勢是，省內欠發達地區的人口流向當地省會。
典型的如富士康落戶鄭州之後，僅富士康一廠招聘的工人就超過瞭 30 萬，這吸引瞭河南省內勞動力向省會聚集。
根據以上兩條，我比較看好的城市分為以下三類。
1. 一線城市
一線城市的房子依然值得買，因為這些城市自帶的資源（教育、醫療、交通、娛樂、公共服務、發展機遇等隱性價值）屬於稀缺資源（尤其是北京、上海的高考資格就屬於無可替代的教育資源）。
這些稀缺的資源會吸引人們源源不斷流入這些座城市，推動城市發展，而城市發展越快，又會吸引更多人流入，形成一個優勢迭代的正循環。
但一線城市裡其實也有差異，北京的基本面其實是最好的。
無論是政治資源，上市公司數量，互聯網人才需求，影視娛樂業資源等等都是首屈一指。
但北京的行政力量太強大，而且又嚴格控制人口規模，投資北京的房產受政策帶來的不確定性比較高。
我個人看好的是深圳和上海。
深圳基本面相當不錯，上市公司數量排名第二，主要產業是以科技互聯網公司為主，又處於粵港澳大灣區的核心地位，而且還沒有限制人口規模，所以我很看好深圳未來的發展。
上海是全中國的金融中心，其地位不可撼動，但由於上海也明確限制人口規模，這多少會限制城市發展的潛力。
總的來說，深圳和上海，前者像矽谷，後者像華爾街。
隻要中國的經濟持續穩定發展，這兩個城市的房價依然有上漲的空間。
相比之下，一線城市裡我最不看好的是廣州。
既沒有金融業這樣影響國傢安全的支柱性產業，又沒有搭上科技、互聯網產業的順風車，其上市公司數量不僅落後於杭州，甚至連蘇州都不如。
雖然 2017 年的 GPD 總量依然排名全國第 4，但以外貿起傢的廣州如果缺乏面向未來的產業，長期發展勢頭顯得疲軟。
這也在房價中體現瞭出來，廣州的房價是一線城市中最低的，和上海、深圳有著明顯的差距。
（註：這裡的房價都是中位數，而不是平均值，更有利於反應房價的真實水平）
以上是從投資角度對一線城市買房的分析，但如果你打算在一線城市定居，那麼我給你的建議是，有能力的話就先 " 上車 " 再說。
買不起大的就買小的，買不起近的就買遠的，先紮下根來。
這是最穩妥的選擇。
2. 重點二線城市
除瞭一線城市以外，重點二線城市的房子也可以買，包括杭州、南京、鄭州、武漢、重慶、成都、西安這些省會城市。
這其中，我最看好的是杭州。
過去很多人會覺得，杭州除瞭有阿裡也沒什麼瞭不起的。
但如果你去查一下相關的數據就會發現，從資金總量，上市公司數量，科技創新能力和人口流入等多個維度來考量，杭州不僅是綜合實力，連單項都幾乎是所有二線城市裡最強的，甚至還超過廣州。
這就是為什麼 " 北上深杭 " 這樣的說法被越來越多次提到。
而鄭州、武漢、重慶、成都、西安這幾個城市，都是國傢中心城市。
國傢中心城市具有很強的政治意義。
以西安這座最近才入選的城市為例，要說經濟、科技和人才發展水平，西安和杭州、南京有明顯差距，但為什麼入選的是西安？
因為中央需要加強在西北的控制力，就必須在西北選出一個國傢中心城市，去輻射整個西北區域。
類似的，重慶、成都帶動的是西南地區，鄭州、武漢帶動的中部地區（下一個入選國傢中心城市的很可能是沈陽）。
一旦入選國傢中心城市，就意味著會獲得各種各樣的政策支持，有利於推動城市的發展，並且所有的國傢中心城市都處在全國的交通樞紐位置，很方便吸引本省或周邊欠發達地區的年輕勞動力。
所以這些城市的房子，同樣具有投資價值。
3. 三大都市圈周邊的發達城市
我比較看好的第三類城市，是三大都市圈（京津冀、長三角、珠三角）周圍的發達城市（包括小城市）。
隨著一線城市房價的升高和對人口規模的控制，原本聚集在北京、上海、深圳的人，會有一部分向外圍擴散，包括蘇州、東莞、嘉興、寧波等等。
居住在昆山，工作在上海；居住在東莞，工作在深圳；這些都可能會成為未來大都市圈的生活常態。
以上城市是我個人比較看好，覺得依然有房產投資價值的城市。
總結一下分為三個梯度：
第一梯度：北上廣深
第二梯度：杭州、南京、鄭州、武漢、重慶、成都、西安
第三梯度：蘇州、東莞、嘉興、寧波等等
除此之外，還有一些城市，比如廈門、長沙、海口、無錫等，或者是因為房價已經很高，或者是因為我並不是太有把握，所以就不推薦瞭。
如果你已經想好瞭要在我提到的那些城市發展，我的建議是趁著調控趕緊 " 上車 "。
如果你實在沒有能力買房，我的建議是先租個房子好好發展自己。
記住一句話，人的命運是起伏的，任何人都有可能站在下一個風口。
好好生活，就會多一分機會。
這也是我自己的經歷，帶給我的人生感悟。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
