◎智谷趨勢 | DJ
喊瞭 8 年的 " 房產稅 "，現在看來真的要來瞭。
2018 年 3 月 4 日的十三屆全國人大一次會議上，人大發言人張業遂就房產稅征收回答瞭記者的問題；次日總理的工作報告也史無前例地提到瞭房地產稅立法。
就在今天下午，財政部原部長樓繼偉透露，預計房地產稅立法草案今年將進入人大審議。
這些暗示 ... 還不明顯麼！
01
別以為房產稅離你還很遠？
開篇之前，先要明確一個定義。大眾嘴裡說的房產稅，和中央說的 " 房地產稅 " 有差別。多瞭個 " 地 " 字，涵蓋的內容就更多瞭。
房地產稅是一個綜合性概念——即一切與房地產經濟直接關系的稅都屬於它，而民眾鑒於國情最關心的房產稅，其實隻是房地產稅的一部分。
早在去年末，財政部長肖捷在《人民日報》發文就表示，要加快房地產稅的立法程序，引發各方對 " 房產稅即將推出 " 的猜測。
但之後官方迅速澄清說，單獨房產稅的立法還沒有時間表 ...
這一反復把人搞迷糊瞭，房地產稅要加快立法程序，但房產稅沒有時間表，這倆包含關系的母子，怎就分開討論瞭？到後面咱具體說說。
為什麼說，我們認為房地產稅的立法會提前到來？
首先，回顧過去 5 年的政府工作報告會發現，僅 2014 年提到房地產稅的構想，是這麼說的——
推進稅收制度改革 …… 做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作。
當時的房地產稅在重頭戲 " 營改增 " 之後，主要還處於研討階段。
但今年的工作報告中，總理的措辭改瞭——
深化財稅體制改革 …… 健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。
" 穩妥 " 是中央的態度，而為瞭落實國傢領導人 " 房住不炒 " 的口號，房地產稅的立法卻勢在必行。
可是為什麼官方又說，單獨房產稅的立法還沒有具體時間？
02
難！難！難！
中國經濟已經十分依賴房地產，房地產稅牽一發而動全身，因此要打破現狀制定出一個多贏的房產稅法難上加難。簡單來說，就有這麼幾個問題：
A. 法理依據上的爭議。
一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統一；
另一方面，土地屬於國有，而房屋屬於私有，一個統一的稅如何對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰。
B. 重復征稅疑慮還待解決。
目前試行的房地產征稅辦法主要對開發商征稅，在開發商拿地的過程中，還有以租金形式存在的 " 土地出讓金 "。其中，土地增值稅和土地出讓金已經通過定價等方式轉嫁到購房者身上。特別是土地出讓金，是一次性繳納租用土地期間的所有金額（也就是 70 年）。就有人認為，雖然土地出讓金是出租費而不是稅，但它已是變相的房產稅瞭。
C. 房地產評估值和聯網系統一團漿糊，有許多漏洞。
政府對房屋的估值是征稅的基礎。但目前來看，就算是一線發達城市的政府房屋估值，一般也比真實成交價來得低很多。
拿廣州來說，就銀行貸款估值、地稅局估值和交易合同真實價格三檔。一般地稅局估值會比真實交易額低 30%~40%，最接近交易額的是銀行的估值。而在深圳，政府估值更是低至真正成交價的一半。
發達國傢又是怎麼估的？在美國，有獨立機構定期評估房屋市場公允價值。為保證房地產評估結果客觀公正，計稅價值的評估與房產稅收的征收管理是分開的，核稅官員不屬於正式工作人員，隻負責核稅，不負責征收與管理。
日本的固定資產稅也需要對持有房產進行價值評估，由日本各地主稅局下屬的都稅事務所進行評估。官方的說法是，這個評估額和市面價格沒有直接關聯，但曾有報道介紹，日本的固定資產的評價額是有些水分的。情況和中國還有點類似，土地價格一般按照當時土地價格的 60%--70%、建築物價格是按照建築費的 50%--70% 進行評價。
回到國內，一線城市都尚且如此，其它城市的房產評估就更不完善瞭，一些城市甚至隻有部分較發達片區登記瞭房屋估值系統，這加劇瞭房產稅征收的不公平性。
同時，全國聯網登記、跨區域協調的稅法配套服務沒有跟上也是一個難點。
那麼另一個問題來瞭：具體該怎麼實施？
03
立瞭法，恐怕也不會全國一盤棋
肖捷部長在《人民日報》撰文中，一個核心的理念、也是肖捷的文章中對房產稅該怎麼立法最直接的論述是這樣的：
按照 " 立法先行、充分授權、分步推進 " 的原則，推進房地產稅立法和實施。
說到立法，其實早在 1986 年就有征收房地產稅的暫行條例，但僅針對公司和個人持有的非營業用的房產，比如寫字樓；對個人自主的房子，並沒有強制征稅。到瞭 2010 年，兩會上曾力推房地產稅 2017 年立法，但因為現實的阻力，棄瞭。
不過在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法後征收。所以可以合理推測，中央想在兩年內推出的，是一個大的全國性法律框架，這也迎合瞭肖捷文中的三個原則。
在 2 月 26 日發佈的大消息中（修憲草案），就有一條修改意見提出——賦予設區的市立法權，我們之前的文章也對它進行瞭分析——這相當於是增加地方的自主權。
地方將獲得更多立法權，這其中就包括稅法的確立。各地的房地產情況不盡相同，讓地方根據自己的實際情況來決定方案，增加各地的自主性。
簡單地說就是，中央立法，地方各自推行，具體時間表，自己看著辦。
房產稅不太可能在全國范圍內統一標準、同一時間推行。正如美國不同州的房產稅規定各有不同，而且確立細則的時間各有差異。
目前三四線城市仍在緊鑼密鼓地去庫存，這個時候出臺房產稅的可能微乎其微；還有一些強二線城市，為爭奪人才可能推遲施行房地產稅，比如武漢、鄭州。
還有一個現實原因此前許多學者沒有考慮到，在中國現有稅制和土地制度下，房產稅征收的金額十分有限。就有經濟學傢為此算瞭一筆賬：
據財政部發佈的《2017 年財政收支情況》，土地和房地產相關稅收中，契稅 4910 億元、土地增值稅 4911 億元、房產稅 2604 億元、城鎮土地使用稅 2360 億元 ... 而目前城鎮及城市住宅市值約 150-180 萬億元，假定其阿紅月 15% 需要繳納物業持有稅，稅率為 0.7%，則理論上初始稅收額約為 1600-2000 億元之間。
而肖捷的文中又說，將 " 適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度 "，也就是說，開發商轉嫁給購房者的稅務將減少，取而代之的是如同消費稅一樣明確向購房者征收的房產稅。
土地增值稅有 4911 億元，而房產稅初估隻有它的一半不到，如果削減這部分稅務，此消彼長，房產稅的征收還真不一定能為各地土地財政帶來多大收益。
因此，房產稅更可能率先在房地產市場已經發展得較為成熟、房價見頂的一、二線城市開征，待制度更加完善後，再根據各地方的情況，逐漸轉向弱二線，最後才會落實到三、四線城市。
04
征收房產稅，房價就會降嗎？
支持征收房產稅，對許多打算買房的人而言，就是為瞭使持有多套房產的人增加持有成本，讓他們拋售自己的資產。
不過從已有房產稅的經驗來看，你的如意算盤少算瞭一步：房價為什麼會漲？
許多國傢出臺房地產稅，抑制房價並不是主要目的。
拿日本來說，它並不是在房地產泡沫巔峰的 1980 年代才開征房產稅的，而是早早在 1950 年就開始瞭。
那為何日本早就開征房產稅，卻未能阻止房價在 1970 年代瘋狂上漲？這要回歸到 1971 年尼克松宣佈佈雷頓森林體系的瓦解。
當時日元被動升值，導致大量外匯流入國內，從而推高瞭日本的房價和股市（而中國樓市、股市泡沫主要是超發貨幣造成的，因此金融基礎更脆弱）。這時，日本政府為瞭控制已經瘋跑的房價，對房地產市場增值征收重稅，增加瞭投機成本。一時間，房產轉讓成本驟增。
壞事總是結伴同行。1985 年廣場協議簽訂，全球石油危機爆發雙重打擊使得日元大幅貶值，外匯因此急速撤離。據報道，從 1990 年到 2010 年，日本房價整整跌瞭 20 年，直到小泉政府時期才得以控制住。
這一擊，一下子將日本房價打回 15 年前的水平，一直到現在才逐漸恢復過來。相信你也在不同平臺或者跟日本人的交流中瞭解到，當時的慘相以及它是如何重創日本社會的。
另一個征收房產稅的國傢——韓國，而它的情況跟中國更貼近。
韓國開征房產稅很大的原因是為瞭抑制炒房現象，但因為稅務這碼事彼此相連，所以還一定程度上起到瞭收入再分配的作用。
三順傢裡很有錢，祖輩在韓國首爾有三套房，一套位於江南區，另兩套分別在麻浦和京畿道，總價值是 55 億韓元（約為人民幣 3225 萬）。
韓國的房產稅是按總價格分檔的。房產總值低於 6 億（約為人民幣 360 萬），征收總資產 0.5% 的稅。高於 6 億除瞭進階征稅，還分別對應一定的附加稅，比如 6 億至 12 億韓元，征收標準為 0.75%，另加 150 萬韓元（約 9000 人民幣）；超過 12 億而低於 50 億韓元，征收 1%，追加 450 萬韓元；50 億至 94 億，征收 1.5%，另追加 2950 萬韓元附加稅 ……
那麼，她一年要繳的房產稅就差不多是 55 億 *0.015+2950 萬 =11200 萬韓元（約 66 萬人民幣）的稅。也就是說，你在韓國擁有價格越高的房產，你要征收的稅就越重。
不過自 2005 年房產稅開征後，韓國房價先小幅下跌，隨後卻繼續上漲。一個很重要的指標——韓國當時的城鎮化率——已達到 82%，加上限購和持有房產成本增加的房產稅，都暗示房價不應該再漲，但是房價就是控制不住。最後找尋原因發現，房源供需短缺、低利率和貨幣寬松的經濟政策，導致瞭房價上漲。2006 年，更是有報道稱，首爾江南區的一套房價每周漲 10 萬元人民幣司空見慣。
而房產稅在一些國傢征收的目的，是為瞭增加政府收入，而非控制房價。最有代表的案例就是英國。
房產稅是當地議會唯一可以決定的稅收，占英國地方稅收收入的比例高達 90% 以上，占地方財政收入的比例也在 60% 左右。在英國，當地民眾對房產稅很少抱怨，而且都是主動申報。因為這些稅收，最終都是用於社區教育、醫療等各方面的建設。
而且，英國地方政府每年都有確定一個征收支出的總預算，減去中央財政的轉移支付和其他收入，隻有差額部分才征收房產稅，同時，還對低收入階層完全免稅。
這樣的稅收體系決定瞭房產稅雖然是地方財政的主要收入來源，但民眾也對這個體系非常認可。
種種過來經驗都告訴我們，房價上漲的因素千千萬萬，不是僅僅一個房產稅就能控制得住的。馬光遠就指出，供求關系以及房地產政策（包括貨幣政策、土地政策）影響房價的程度更深，而非房產稅費。
05
總結
其實對於政府收入依賴房地產我們也不必太過緊張。房產稅對國外政府而言都是重要稅收來源。
美國州一級地方政府，如加州，房產稅就占地方政府總收入的 12% 左右，紐約州房地產稅則占 16% 左右，考慮到地方政府還有經營性等收入，房產稅收入在稅收總收入中的比重更高，能達到 30% 以上。日本的房產稅作為地方稅種，大約占地方稅收的 40%，是地方政府重要財政收入來源。
不過房產稅真的來瞭，就能給買房剛需的你一套負擔得起的房嗎？
不見得。
房產稅的本質是增加持有成本，但是按國際上的過往經驗來看，一套房的房產稅率約為 3% 以下。拿目前上海實行的稅率而言，僅為 0.4%～0.6%。2016 年，美國全國平均繳納房產稅 $3,296，平均稅率為 1.15%。
這個金額，對於買得起幾套房的炒房客來說很多嗎？房產的增值或許就能覆蓋掉這一部分的損失。真正能抑制房價的辦法有很多，其中之一是如日本政府做的那樣，在轉讓的環節施以重稅。
或者像韓國，文在寅上臺後出臺 " 八二房地產新政 " 打壓房價上漲，其中最嚴厲的就是對交易差額征稅部分，此前規定是對交易差額所得征 6%-40% 不等的稅收，而新政規定對第二套房的交易可以征至 50%，而第三套房的交易可征至 60%。
從目前的情況來看，為瞭最大化地發揮積極效應避免市場恐慌和不必要的利益受損，需要在決策階段就充分考慮到各方意見和利益，因此更多的公共討論也就成為瞭必須。
但是第二部分所提到的困難也是實打實的，政府究竟會怎麼解決？房地產稅立法會不會因此再次推遲？
不過不論稅制如何改，土地還是政府的。
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