作者：齊俊傑看財經
昨天，國傢統計局發佈瞭 1 月份 70 個大中城市，商品住宅的價格變動情況，其中一線城市同比開始下跌，北京，天津，上海，南京，無錫，杭州，福州，合肥，深圳，成都，鄭州這 11 個城市的 1 月份新房售價，低於瞭去年同期水平。其中深圳跌瞭 3.4%，跌幅最大。大部分城市都跌的比較嬌羞，比較溫柔，隻有百分之零點幾的跌幅。
而去年漲幅最大的，都是一些非熱點二線城市，比如貴陽，西安，沈陽，常德，北海，數據顯示這些城市基本都漲瞭 10% 左右。
但其實大傢聽到這可能已經發現問題瞭，這些新房銷售價格數據跟大傢的感知有點矛盾，或者說覺得哪裡不對。這主要是因為新房限價所導致的價格水平失真。目前各大城市基本都采取瞭因城施策，一房一價，這讓新房價格已經不能有效的反應出樓市變化。所以跟大傢的感受不太一致，那麼我們有必要看一下更加真實的價格，那就是二手房。
從二手房售價來看，去年房價下跌的城市隻有，北京，天津，石傢莊，南京，合肥，鄭州，其他城市同比都是上漲的，其中北京跌幅最大，跌瞭 3.1%。而長沙，重慶，西安，烏魯木齊，無錫，北海這些地方價格漲幅較大。
所以綜合來看，基本上全國房價運行的方向沒有發生變化，強調控並未帶來預期的改變。降的地方不多，漲的地方不少。老齊在北京，北京確實房價在下降，跟統計數據基本一致，有些地方的跌幅在 10-15%，但這是跟去年 3 月的高點相比，如果跟年初同比比較，基本也就是 3-5% 的跌幅，基本與統計一致。而很多地方的二手房漲幅，可能還並未完全反應在統計數據當中，說的是同比上漲 10%，但實際上大傢感覺到的情況卻是房價已經翻倍。
其實，誰都明白，樓市調控任重而道遠，漲的時候狂野的漲，跌的時候嬌羞的跌，所以最後就陷入瞭信任的塔西佗陷阱，沒人再相信調控瞭，預期也就很難扭轉。越不讓他買房，他就反而買的越兇，大城市嚴格限購瞭，就去二三線城市搶購。客觀上我們起到瞭去庫存的效果，但也推升瞭居民杠桿率，繼續強化瞭樓市上漲的預期，以前一提樓市泡沫都是北上廣深的事，現在反過來瞭，廣大的二三四線地區也感受到瞭樓市泡沫的虐心程度。
2018 年非常重要，政策的方向決定著樓市的走向，如果此時放松調控，那麼必然引發報復性反彈，進一步推升資產泡沫。但好在我們還有清醒的認識，就在前一階段，二線城市借口人口政策，從而放松調控之後。住建部馬上表態堅定的立場，用瞭三個毫不動搖來闡述觀點，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，毫不動搖地堅持房地產市場調控目標，毫不動搖地堅持調控政策的連續性穩定性。
很明顯現在是一個樓市調控的關鍵期，北京做的很好，一方面加大土地供給，另一方面著手增加保障房供應，在新領導班子的帶領下，北京的樓市調控取得瞭顯著的成效，價格也確實感受到瞭下降。至於北京之外的其他城市，態度恐怕就沒有這麼堅決瞭，態度決定一切，當你心存僥幸的時候，自然會反映到結果上。最後就是沒有效果。如果這次付出這麼大努力的樓市調控再失敗，那麼樓市這匹脫韁的野馬，將再難馴服，後面一定就是不可避免的災難。
作為普通人，現在一定要認清形勢，這是一場高位對決，現在是關鍵時刻。無論從中央的金融政策，土地政策，以及戰略部署，都還繼續強調控的思路。唯一不確定的是地方上的態度，很多地方不堅決，肯定會抵消強調控的效果，甚至適得其反。所以現在樓市基本面分為三類，一類是一線城市和幾個熱點二線，在樓市強調控的背景下，他們被政策緊盯，價格將繼續穩定，北京上海特大城市在人口政策的共振下，樓市將逐漸下行。第二類是三線四線五線城市，也就是不在這 70 個大中城市之列的地方，樓市跟風漲過之後，將馬上歸於平靜，價格越高流動性也就越差，最後就是高價買來的房子無人接盤，突然發現自己才是那個接盤俠。很多大城市打工者回鄉置業，恐怕就會成為最後的接盤者。第三類最不確定，那就是幾十個省會二線城市，人口政策將影響樓市的方向，如果人口政策放開，全省的年輕人都會湧入省會，甚至跨省流動。這就形成瞭吸附式發展，也就是說省會繁榮，而地級市暗淡。搶到年輕人的省會房價還會堅挺甚至上漲，而年輕人流出的地級市樓市會流動性崩潰。
所以如果你非得買房子，租金是你參考的重要指標，如果一個地方的租金上漲很快，說明越來越繁榮，人口越來越多。如果一個地方的租金幾年沒漲過瞭，甚至還往下降，說明人口正在流出，經濟越來越差。租金是市場因素決定的，他不會說謊，是你參考的重要指標。如果一年租金比總房價，超過 5% 就有投資價值，如果低於 2%，就說明已經是擊鼓傳花瞭。最好還是盡快閃人。
