轉自： 杠桿遊戲；作者：張銀銀
最近一直都想做個梳理，我們經濟增長這麼神速，穩穩坐上第二大經濟體寶座，但每個人的獲得感夠嗎？
今天筆者就來做個數據，和實際獲得感官體驗的梳理。
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房改 18 年 GDP 增長近 9 倍，人均可支配收入，農村隻增長瞭不到 6 倍，城市隻增長瞭 6 倍出頭
2017 博鰲房地產論壇上，原房改課題組組長、現任中國房地產開發集團理事長孟曉蘇先生說，房改 18 年以來，房地產投資增加 37 倍，拉動 GDP 總量增長將近 9 倍。
本輪市場化為核心，或者官方表述住房分配貨幣化的房改，始於 1998 年。當年，國 WY 發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》, 恰好是 7 月。也就是說，我們房改啟動剛好 19 年。
按照孟先生的說法，房地產業拉動經濟的作用非常明顯。這個說法和判斷，大傢肯定也是深為認同瞭。每每需要穩增長、刺激經濟，就把房地產抬出來，效果嘛，自然是立竿見影。
而伴隨穩增長的，就是房價越來越高，同時經濟總量獲得長足進步。到底怎麼個進步，老桿友都知道，杠桿遊戲向來用數據說話。
根據我國統計局的數據，1998 年，我國 GDP 為 8.52 萬億。當年的統計公報說的是 7.96 萬億，但後來經濟普查、歷史經濟數據再核算補漏，最終的歷史記錄為 8.52 萬億。
下文還會有多處類似的情況，杠桿遊戲都取最新的核算數據。
過瞭 18 年後的 2016 年，我國 GDP 為 74.41 萬億。簡單一算，GDP 增長 8.73 倍。確實如孟曉蘇先生所言接近 9 倍。
圖 1.1998、2016 年，我國 GDP、城鎮和農村居民人均可支配收入情況 數據來源 | 我國統計局 ，制圖 | 杠桿遊戲 · 張銀銀
如果再去算一下這 18 年的名義經濟增長率，那實在是驚人。杠桿遊戲就不算瞭，反正夠強大。
開始進入重點，伴隨經濟的高速增長，我們每個國人獲益又有多少？
先說城鎮居民傢庭人均可支配收入吧。1998 年時，這個數字為 5425.1 元，2016 年為 33616 元。18 年，增長 6.20 倍；
農村居民傢庭人均 ( 可支配收入 ) 純收入呢？1998 年時為 2162.0 元，2016 年為 12363 元。18 年，增長 5.72 倍。
很抱歉，我國全體居民這 18 年來人均可支配收入變化，無法計算，因為 2013 年之前，都是分城鎮和農村住戶調查。之後，才有瞭城鄉一體化住戶收支與生活狀況調查。不過，城鄉數據，想必已經很說明問題。
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房改 18 年來，平均來看，我國城鎮居民買房壓力，反倒在變小，但結構問題突出，一二線城市壓力在變大
關心完收入增長倍數，各位桿友一定還關心房價 18 年來，怎麼在變，特別是和收入比怎麼在變。
杠桿遊戲查閱瞭 1999 年的中國統計年鑒。1998 年，我國商品住宅銷售 10827.08 萬平米（1.08 億平米），商品住宅銷售額 20068676 萬元（即 2006.87 億元）。由此，可以計算出 1998 年時，我國商品住宅的均價為 1858 元。
通過《2016 年全國房地產開發投資和銷售情況》，杠桿遊戲查閱到，當年我國商品住宅銷售 137540 萬平米（即 13.75 億平米），商品住宅銷售額 99064 億元（即 9.91 萬億元）。由此，可以計算出 2016 年，我國商品住宅的均價為 7205 元。
圖 2.1998、2016 年，我國商品住宅均價、城鎮居民收入房價比 數據來源 | 我國統計局，計算及制圖 | 杠桿遊戲 · 張銀銀
通過上圖 2，各位桿友會發現，1998 年時我國城鎮居民一年的收入，可以買 2.92 平米房子，到瞭 2016 年上升瞭，可以買 4.67 平米的房子。
這麼說，我國居民購房壓力反倒是減輕瞭？宏觀上說，真的是這樣。
1998 年時，國企困難，就業機會遠不如今天多，收入比今天低很多。而當時的三四線城市、縣級城市普遍體量比今天小很多，房地產市場更多集中在大中城市。所以整體拉高瞭當時的房價。導致當時我國居民，既包括城市也包括農村居民，整體買房壓力是很大的。
而到瞭今天，一二線城市不是控制人口，就是控制土地供應，一個比一個精明；三四線、縣級城市體量大瞭很多，庫存極大，他們的均價整體還不算很高——拉低瞭我國商品住宅的均價。
特別是經過幾輪貨幣和刺激周期後，一二線城市房價普遍高不可攀。你懂的。
雖然這些年，一二線城市是提供瞭更多、最好的就業，可老板都不是傻子，人傢各項壓力也大，平均開到 10 萬塊以上收入的企業並不是多數。這個收入在一萬來塊房價的部分二線城市，還勉強買得起，省吃儉用、傢裡幫助。但如今要在京滬等城市置業，基本就是奢望。
簡而言之，和大部分三四線、縣級城市購房壓力確實不算很大不同，一二線城市如今的收入房價比並不樂觀。我想，各位桿友的體驗也是如此。
可真讓你回三四線城市，或老傢的縣城，很有可能有機會拿著一個月可以買一平米的收入。但，那那份工作、那個環境你短期內受不瞭。那就抱歉瞭，繼續在一二線城市熬著吧。
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普通人的財富杠桿：選擇對時機買房，是享受到中國經濟增長紅利的關鍵
最近幾個月在各地出差，多個朋友和杠桿遊戲說，我們這一代還不算很倒黴。每次的話略有不同，但總結起來就是這個意思。
我第一次聽到這句話時，一愣，對面這姐們、哥們老瞭。生瞭孩子，怎麼就這樣，有車、有房、有妞（男人）、有娃，人生贏傢、成功人士啊。
不過想想，也還真是，有的都生第二、第三個娃，結第二次婚瞭，妻子一個比一個漂亮（丈夫一次比一次帥，重點是更有錢）。
讓人羨慕嫉妒恨！不要說我是直男癌或女權主義者，我真的是嫉妒。
說笑瞭，其實我的朋友們想說的是，和 90 後比，我們買房時壓力更小；和 70 後比，我們一畢業就是較高的工資，更自由的擇業。
當然，這主要是和 90 後朋友比。盡管他們的父母一代，條件普遍比以前更好，但動輒在二線城市要拿出 40-60 萬元的首付，幫助孩子置業也是不容易的。
更別說在京滬深這樣的城市。
當時杠桿遊戲畢業的時候，也覺得房價高，但回頭看，同學們在各自城市都早早買瞭房，包括京滬。很多同學實際都已經不止一套房。
真是每一代人都有每一代人的苦惱。今天 90 後就業條件更好、中高收入機會更多，但對應的房價也更貴。
而我這些哥哥姐姐們，無非就是較早有瞭房，包括有瞭不止一套房。所以，發出這樣的感嘆。
是不是扯遠瞭一點，真沒有！張銀銀想說的是，10 年前，北京、上海房價隻有一萬來塊。那時還不錯的大學生畢業也有四五千元 / 月，有的行業幹一兩年隨便就可以近萬或者過萬。
也就是說，那時咬咬牙，甚至到 2014 年之前咬咬牙，條件過得去的大學生在京滬深也是買得起的。最多就是買遠一點。
而錯過瞭這些年的機遇，至少目前個人賬面上的財富，很少有領域和行業可以像一二線城市的房子那麼簡單粗暴大增！
起碼過去十年，想要分享到我國經濟增長的紅利，普通人最好的選擇真的是房子。
背後的根源還是老話，貨幣無僥幸。2008 年末時我們的 M2 為 48 萬億不到，到瞭 2016 年末接近 160 萬億。增長超過 3 倍，水往哪蓄，隻能是不動產！這不是馬後炮，今天說這個並不晚。因為，貨幣政策的走勢是透明的。
每個人，特別是想要在一二線城市紮根的年輕朋友，必須看央行的信號，而央行信號的啟動，無非就是國內經濟和國際經濟情況的綜合反映。
今天，信號是不松不緊。接下來呢？
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
