近年來，關於房地產相關的話題總是能夠成為大傢茶餘飯後的談資，每項關於房產調控的政策，更是牽動當地百姓的心。
2017 年，關於房地產市場調控的問題，就多次在各自大會上重點強調，" 去庫存 "、" 規范開發 "、" 堅持住房居住屬性 " 等關於房產調控的熱詞，估計大傢也早已滾瓜爛熟。也經常有網友，在後臺留言，希望能夠幫就著政策分析所下當地的房地產的 " 潛力 "。
今天筆者統計瞭全國 42 個大中城市房地產依賴度情況，通過對統計數據的對比分析，估計大傢可以從中得到自己想要的答案。
我們先來看一下統計數據：
表 1：全國 42 個大中城市房地產投資依賴度排行
數據來源：各地統計局
備註：GDP 總額、固定資產投資、房地產投資單位均為億元。因未找到 2016 年大連相關數據，所以大連數據是用的 2015 年大連統計公報數據。
表 2：全國各年度房地產依賴度情況
註：表格裡的單位為萬億元人民幣。
因為列舉的城市數目較多，所以筆者按照綜合經濟實力情況，對上述城市進行瞭一個大致的歸類：
一線城市：北京、上海、深圳、廣州
強二線城市：重慶、成都、杭州、天津、南京、蘇州、武漢、西安、鄭州 （資金總量大於 2 萬億的城市）
其他二線城市：石傢莊、沈陽、大連、無錫、寧波、福州、廈門、濟南、青島、海口、東莞、佛山、三亞、廊坊、保定、太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、長沙、呼和浩特、南寧、貴陽、昆明、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊
通過對表一跟表二的數據分析，我們大致可以得出如下結論：
全國范圍內
1、通過圖表 2 可以看出，全國范圍內各大城市對房地產依賴度，自 2003 年以後就呈現出直線拉升的狀態，直到 2013、2014 年，國傢出臺瞭一系列樓市調控政策，比如較為出名的 " 國五條、房產稅擴圍、農地入市、樓市整頓、不動產登記、共有產權住房試點、建立征地信息查詢制度 " 均是這一時期的樓市調控政策，也正是如此，才使得各大城市對房地產的依賴度得到控制。所以，可以說 2014 年是全國樓市的重要拐點，而截至目前為止暫未出現新的拐點。
2、全國房地產調控依然任重而道遠，2016 年全國的 " 房地產依賴度 " 是 18.1%，但是當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資占 GDP 比重也不過 9%，而美國次貸危機爆發時該比例達到局部峰值 6.2%。所以筆者認為，很長一段時間國內都將處於樓市調控的狀態。當然，其中效果最佳的方式就是通過 GDP 高增長去消減 " 樓市泡沫 "。
3、2016 年全國房地產依賴度（房地產固投 /GDP 總額）18.1% 來算，上述列舉的 42 個大中城市中，仍高於這一均值得扔有 21 個城市，其中房地產依賴程度從高到低分別是：三亞、海口、昆明、鄭州、西安、長沙、貴陽、銀川、福州、廊坊、西寧、杭州、太原、南寧、成都、合肥、重慶、武漢、南昌、廈門、保定。
4、全國房地產依賴度高於 29% 的城市一共有八個，分別是：三亞、海口、昆明、鄭州、西安、長沙、貴陽、銀川，如果要細說道的化，這八個城市其實又是三個屬性地城市的特別代表：
旅遊 + 房地產：三亞、海口、昆明
（這幾個城市最明顯的特征就是主要是靠旅遊發展，從而帶動瞭房地產投資。例如海口所處的海南島，就有國際旅遊島之稱，旅遊和房地產早已成為這個城市的支柱產業，三亞、昆明也是一樣的。對於這類型的城市，一旦當旅遊熱度降下來或者高強度房產調控，樓市泡沫風險最先兌現的就是這類型城市。）
" 傾一省發展一城 "：鄭州、西安、長沙
（鄭州、西安、長沙、武漢其實都是處於 " 傾一省發展一城的模式 "，因為彼此都沒有被其他 " 經濟帶 " 所輻射，周邊又無其他特強都市，所以最好的方法就是依賴自己省會的優勢，做大做強。隻是武漢各方面經濟發展更為強勁，所以從房地產依賴度來看，要比其他三市低得多。）
" 壓根就沒發展起來 "：貴陽、銀川
（從數據中也可以看出，這兩個城市是為數不多的幾個固定資產投資額大於年度 GDP 總額的，從這一方面就可以看出這兩個城市目前還是處於高投資的模式，截止 2016 年，暫時還未見到高的投資回報，這一現象表現在城市中就是城鎮化比例偏低。這也足夠證明，這兩個城市相比其他大中城市可能壓根就沒發展起來。）
一線城市中均低於全國平均值
其中深圳對房地產依賴度最小
一線城市 " 北上深廣 " 對房地產依賴度的指數百分比分別是：16.25%、13.50%、9.01%、14.09%。
對一線城市來說，一般出現對房地產依賴低的情況，不會是因為城市人少資金少。所以，一線城市房地產依賴度越低，也就表面該城市轉型越成功，能夠承受經濟風險能力就越大。從這一維度來看，房地產調控對深圳樓市的影響最小，其次是上海、廣州、北京。
強二線城市中天津最有潛力
蘇州緊隨其後
強二線城市中，所有強二線城市的房地產投資均大於 1500 億，如果按照房地產依賴度進行一個排名的話，從低到高大致是：天津、蘇州、南京、武漢、重慶、成都、杭州、西安、鄭州。
這九個強二線城市，如果一定要細分的話，其實又可以劃分出三個類別：
第一梯隊的是天津和蘇州，這兩個城市在保持對房地產高投資的情形下（年度房地產投資分別為 2300、2163 億元），相比其他二線城市仍維持著較低的房地產依賴度（房地產依賴度均小於 15%），說明這兩個城市在其他產業均發展尚可。
第二梯隊（南京、武漢、杭州、重慶、成都）：這幾個城市無論是對於房地產投資額，還是對房地產依賴度都旗鼓相當，對房地產依賴度均維持在 20% 左右。說明在產業結構上，還是受房地產影響大，但是基本上已經具備轉型的前提條件。這裡面打算單獨拿出來講下的是重慶，因為重慶對於房地產投資額是所有強二線城市裡強度最大的，隻比一線城市中的北京略低，如果房地產依賴度降下來，也就代表能夠把系統性風險降下來瞭，那麼從多維度超越天津或是遲早的事。
第三梯隊（西安、鄭州）：這兩個城市對房地產依賴度均在 30% 以上，已經相當高瞭。在前文的時候也提到瞭，這兩個城市基本都屬於 " 傾一省造一城 "，這兩個城市的快速發展，少不瞭房地產功勞，但是現在基本上已經被房地產 " 綁架 "，對這類型城市來說，樓市調控才是真正意義上的迫不及待。
其他二線城市
通過對比其他二線城市的房地產投資額、房地產依賴度，我們還得出瞭如下結論：
1、在所有非強二線城市中，對於房地產投資額、依賴度方面普遍存在 " 硬傷 "，要麼就是根本沒發展起來，比如哈爾濱、長春、烏魯木齊，這幾個城市雖然對房地產依賴度較低，但是根源隻是因為房地產壓根就沒發展起來，這三個城市對房地產投資總額加起來還不如總被人忽略的青島。要麼就是房地產發展起來瞭，但是又過度依賴房地產，比如昆明跟福州，這兩個城市對房地產投資額均在 1500 億以上，但是對房地產依賴度均在 27% 以上。
2、在 " 其他二線城市 " 行列中，房地產投資在 1000 億以上的城市一共有九個，分別是： 福州、青島、昆明、合肥、佛山、寧波、濟南、石傢莊、無錫。其中房地產依賴度在 20% 以下的城市有五個，按照對房地產依賴度從高到底分別是：無錫、石傢莊、濟南、寧波、佛山。從房地產依賴度情況來看，無錫是所有二線城市中發展最為健康的一個城市，房地產依賴度僅 11.22%，而且對房地產投資總額也尚可。
