轉自：現領觀察；作者：許小樂；原標題：《樓市新象 | 從 " 北京中年 " 到 " 三線中年 "》
在分享開年第一個樓市數據洞察之前，我想先跟大傢講一個故事。
年前熱議北京流感的時候，一個已經離開北京的老友突然微信我：" 看瞭那篇文章，想到你，傢裡一切都好吧？"
倒回 2016 年底，我剛加入這傢互聯網房產服務企業，而在知名電商平臺做運營的他突然在朋友圈宣告離開生活瞭 11 年的北京。話題很自然地談到那次別離。朋友說道，與其說是為瞭逃離什麼避開什麼，他更願意把自己的離開定義為生活坐標系的重新校準。那一年他沒有像許多人一下回到故鄉或者去向詩的遠方，他去瞭一座陌生的三線城市：金華。
這次再聯系起來，當然也繞不開人到中年的那幾大 " 焦慮 "：升得瞭職嗎，看得起病嗎，孩子念得瞭書嗎。我還是北京城裡焦慮中年的一個大多數，他這兩年卻似乎大不同——還是幹著老本行電商，在一傢發展勢頭不錯的當地企業卻已經成為最年輕的副總。當年剛到金華買的房，一年也漲瞭 20%，今年孩子出生，打算把舊房子賣瞭換套更大的。
這個 " 我有一個朋友 " 的故事聽起來有些熟悉，但也多少有些意外。當大多數人沉入既有的選項，寧願膠著也不願抽身時，有一小部分人卻勇敢地重新校準，大膽去到另一個更合適的平臺。隻是，我們可能沒有料到故事裡的平臺會是一個不那麼起眼的三線城市。
事實上，在城市化率上升到一定的階段的今天，中國的城市格局正在發生新的變化：人口向特大城市集中的趨勢因為高企的房價、嚴厲戶籍制度而有所放緩，" 二線多點崛起 " 的同時還有一些被忽視的 " 驚艷三線 "，不僅房地產市場表現搶眼，城市活力也在提升。
■ 選城市選平臺，看二手房交易活躍度
對比城市二手房 GMV 占比和房價數據，兩者呈現較為明顯的正相關關系，即一個城市的二手房占比越高、其房價也更高。房價可以理解為市場對於一個城市經濟、教育、技術設施等配套成熟度的 " 投票 " 和 " 定價 "，那麼二手房占比和城市發展或者房價潛力是什麼樣的關系？
第一，二手房占比高代表城市地產成熟度高，房價潛力相對更大。從國際經驗觀察，當一個國傢的住房自有率超過 65%、人均 GDP 突破 8000 美元、戶均住房套數大於 1，由增量開發主導的新房市場趨於穩定和成熟，基於二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨，可見存量時代的到來是城市和房地產市場發展到瞭一定相對成熟的階段才會發生的，是城市和房價潛力的代表。
第二，從市場角度看，存量占比高的市場意味著更好的房屋流動性，這是換房或者投資的重要前提。中國的房地產市場從總量上正在經歷增量向存量轉變，結構上的重要轉變是消費升級、二胎背景下 " 首置換房 " 向 " 改善換房 " 轉變，而換房需要存量市場的環境。從資產保值增值的角度看，" 收益 " 和 " 流動性 " 是成功的投資需要具備的兩個條件，成熟的二手房市場是投資順利變現的重要前提。
■ 存量市場非一二線獨有，" 驚艷三線 " 脫穎而出
2017 年房地產市場萌生瞭一些新的變化，存量市場的標簽不再僅屬於一二線城市，除瞭北上廣深、廈門南京大連外，一些三線城市的二手房占比突出，部分城市二手房 GMV 占比甚至超過 50%，已經步入存量時代。如中山、金華、常州、烏魯木齊、珠海及蕪湖等 6 個三線城市二手房 GMV 占比首次超過瞭 50%。
以二手房 GMV 占比為重要考量指標，我們認為除深處西北內陸，且人口有流出傾向的烏魯木齊（2016 年人口同比減少 1%）外，其他 5 個三線城市的城市潛力和地產價值值得深入研究：2017 年房地產市場 GMV 幾乎都在 500 億以上，常州高達 1683.5 億，背後代表的是大量的潛在需求；二手房占比幾乎都在 50% 以上，強流動性優勢凸顯。" 驚艷 " 的房地產表現意味著什麼？深層驅動力是什麼？
■ 新的城市格局正在形成，重點三線潛力巨大
2017 年房地產突出表現的背後是需求的支撐、產業和配套的完善，五個典型三線城市 2017 年均實現人口凈增長，人口是一個城市的戰略性資源，且產業結構在不算完善，各個城市結合優勢走出適合自身的道路：開放型經濟鞏固常州蘇南強市地位、向 " 電商之都 " 轉型的金華、技術創新助推中山珠海經濟升級、交通樞紐提升蕪湖城市重要性。
1.常州：開放型經濟打造蘇南強市
對外貿易進一步提速：最新數據顯示，2017 年常州市對外貿易取得突破性進展，全年外貿進出口總額按美元計算突破 300 億美元大關，按人民幣計算為 2117.6 億元，增長 16.4%。其中進口 562.8 億元，增長 26.4%，出口 1554.8 億元，增長 13.1%。
配套持續完善：醫療衛生條件取得明顯進步，2016 年醫療床位數達 2.51 萬張，同比增長 13.6%，且近幾年呈現持續上升態勢，醫療配套條件持續改善。
2.金華：" 火腿之鄉 " 到 " 電商之都 " 的蛻變
信息網絡經濟發力，產業優化升級。2015 年，金華首次提出重點培育五大千億產業，作為自己工業轉型升級、產業融合發展的主攻方向，從而推動產業結構從中低端向中高端邁進。其中信息網絡經濟被列為五大千億產業的 " 一號產業 "。截止 2016 年 3 月，金華全市擁有 47 傢電商園區，是全國電商園區最密集的城市。且截止 2016 年末，金華市實現網絡零售額 1833.90 億元，同比增長 36.5%，占全省網絡零售額的 17.8%，網絡零售額居全省第二。其中跨境網絡零售出口 187.20 億元，占全省跨境網絡零售出口的 58.6%，位列全省第一。
3.中山、珠海：高新技術推動經濟高質量增長
高新技術發展迅速，經濟增長質量提高。2016 年中山市專利申請量 35248 件，增長 26.46%；全市有 31 傢企業通過企業知識產權管理規范貫標認定。高新技術企業達到 882 傢，數量實現翻番，增長 107%，國傢和省創新型企業（試點）達到 36 傢，高技術制造業增加值增長 14.7%。
城市活力高、潛力大。中山市作為環深城市也是人口流入的重點方向，小學生數量可以理解為城市潛力的代表指數：社會的主力一般是小學生的父母（30 歲左右的勞動力），小學生未來也會成長為城市的建設者，在全國人口出生量減少的當下，中山 2012-2016 年在校小學生人數的增速均保持在 3% 以上。
近兩年珠海高技術企業爆發式增長，" 粵港澳大灣區 " 為珠海經濟註入新活力。2016 年珠海是高新技術企業數量由 410 個猛增至 787 個，近乎翻倍。2016 年專利申請數量同比增長 59.3%；珠海作為環深臨海城市，是一座年輕有活力的城市。其小學生數量近年來穩步增長，2016 年增速達 4.4%。此外，隨著粵港澳大灣區規劃的落地實施，珠海經濟發展將迎來新的機遇。
4.蕪湖：交通優勢重塑蕪湖城市地位
交通戰略性位置突出，城市地位提升。蕪湖與合肥並成為安徽省的 " 雙核城市 "，旨在發揮蕪湖作為沿江重要港口城市，交通體系完善、產業創新和配套能力較強的優勢。2016 年蕪湖市公路網密度顯著提升，2017 年交通運輸、倉儲和郵政業營業收入達 405 億元，占 12 項重大服務業企業總收入的 40.6%。近年來蕪湖市產業結構升級轉型，重點產業發展良好，新興產業保持較快增長，高新技術產業比重提高。
實際上，常州、金華、中山、珠海、蕪湖等隻是眾多三線城市的縮影。除此之外，臺州、鎮江、惠州、漳州、南通、紹興等不少三線城市 2017 年房地產 GMV 超過 300 億、二手房占比超過 30%。整體來看，2017 年房地產市場 GMV 超過 100 億的城市有 155 個，不管是對經紀機構、開發商還是普通居民來說都值得重點關註，其中不少三線沿海城市正在經歷或是互聯網革命或是交通格局變化帶來的新機遇，有望成為 " 明星城市 "。
其實，中國的城市化可能走向和國際並不完全一樣的道路，不平衡不充分的問題正在得到重視、也將一定程度被緩解，不僅重點一二線城市，不少三線城市也將迎來更大的發展， 廣闊天地，擇一城而居，不負芳華，必有所為！
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