轉自：樓市時評（ID：zzlssp）；作者：張大大
今天看到瞭一個知乎上的問題：
看到這個問題後，突然就很有回答的欲望，於是怒答一發。
為什麼想聊這個問題？
因為這是一個非常具有共性的問題，很多朋友都在後臺問過相同的話：
XXX 市 / 區中心有一個老房子，特別便宜白菜價，我能不能買來投資？將來有沒有升值空間？
希望這篇文章能給你心裡一個答案，下面進入正題：
首先，一定要明確一個概念，對於老房子來說，房子本身通常是 " 一文不值 " 的，真正值錢的隻有土地。
老房子 = 土地的錢
新房子 = 土地的錢 + 房子的錢
明白瞭這一點，我們再來看問題：
市中心老房子能不能買？買來投資以後有沒有機會賺？
單看這個問題，依然沒有什麼頭緒怎麼辦？沒關系，跟著我的思路走。
既然已經知道老房子 = 土地的錢
我們不妨把這個抽象的問題，簡化一下，把關註點從老房子本身，轉移到土地上來：
市中心的老房子會不會變的更值錢？
市中心的土地會不會變的更值錢？
你看，是不是更清晰一些瞭呢。
對於這個問題，我現在就能給你一個相對靠譜的答案。
1. 隻有少數幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終。比如北上廣深等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。
2. 而在全國 333 個地級市中，至少有 300 個城市的中心老區，都會以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。
市中心的遷移，是老房子老小區最大的敵人。
新區越金貴，老的市中心就越破敗，這個時候買老中心的老房子，大概率被套死，沒有賺錢的可能性。
所以，針對【市中心白菜價的老房子，到底是價格窪地，還是投資毒藥？】這個問題，可以給出第一個結論：
1. 市中心不會大范圍遷移的城市，老小區也會越來越貴，有利可圖，可以買。
2. 市中心會遷移的城市，原來市中心的老房子和老小區，大概率成為 " 貧民窟 " 般的存在。
如果在 1 類城市，老房子完全可以買，隻要不太貪，有得賺就及時出手，別讓老房子成為被保護的文物就行。（在這個問題下面，好多說等拆遷等成文物的例子）
如果在 2 類城市，誰買誰被套。
然後，我們再來更深入的探討一下：
為什麼市中心一旦遷移，老城區就容易變成 " 貧民窟 "？
透過現象看本質，我們分別從表象和本質來看。
首先，市中心不遷移城市，人們的直觀感受是這樣的：
越靠近中心越貴，不論是老房子新房子，隻跟地段有關，比如北上深。
而市中心一直在遷移的城市，人們的感受是這樣的：
新區貴，老區便宜，土豪住郊區別墅，中產住新區大平層，窮人擠市中心老破舊。
為什麼會出現這樣巨大的不同？
這跟城市的發展有關，有實力的城市攤大餅，實力不足的城市搞新區。
這裡的實力，主要指經濟，和人口的吸附能力。
下面我們用圖片，給大傢更直觀的感受：
1. 牛逼點的城市搞發展，就像攤大餅，四面同時擴張，越攤越大，而中心也越來越貴。
比如北京，天津。看下圖就能發現，中心貴，越往外越便宜，一層一層的遞減。
北京是最典型的例子，北京的中心，是故宮，因為中心沒有遷移過，所以故宮周圍的房價，建國以來一直都是最貴的。
這類城市，經濟強勁，人口源源不斷的進入，城市同時向四面擴大，但中心一直沒變過，原來的市中心，現在還是市中心。
於是，我們才會看到，在北京，住燕郊的想搬 6 環，住 6 環的想搬 3 環，擠破頭往中心去，因為土地那麼大，所以中心就越來越貴。
大傢都想住內環 = 中心土地稀缺 = 土地貴 = 老房子貴
這些地方，老房子的結局就一個字，貴。哪怕比不上新房，但是 3 環老二手房也大概率比 6 環新房要貴的多。（文物保護是特例）
而實力沒那麼強的城市，則是另外一番模樣。
2. 實力沒那麼強的城市，攤不起大餅，隻能搞一個新區，先搞活一個新區，再搞下一個新區，直到四周的新區都搞活。
（需要註意的是，新區沒有那麼好搞，通常一個新區的建設至少需要 10-15 年的時間）
比如合肥，比如鄭州，這樣的城市，往往會把新區的房價先搞起來，以點帶面。
一個搞政務區，一個搞鄭東新區，房價都比老市中心高得多。
而且這些新區，都處於曾經鳥不拉屎的遠郊，如下圖。
合肥曾經的市中心是廬陽區，02 年開始建政務區以後，市中心逐漸遷移，政府機關醫院學校都開始搬傢，於是到現在，新中心政務區的價格，遠高於老中心廬陽。
而鄭州更明顯，鄭州的市中心，曾發生過 3 次位移。
30 年前，鄭州的市中心在 ① 二七紀念塔。二七區，目前均價 1 萬 3。
15 年前，鄭州的市中心在 ② 金水路紫荊山廣場。金水區，目前均價 1 萬 7。
而現在，鄭州的市中心在 ③ 鄭東新區 CBD。鄭東新區，目前均價 2 萬 1。
顯而易見，在這類中心遷移的城市中：
最新的市中心，價格最高，次新的市中心，價格較高，最老的市中心，反而價格最低。
這類城市老房子老小區的結局就是，曾經居住在舊中心的精英階層，逐漸搬到新中心，老中心逐漸成為出租屋，群租房，老破舊，外來人口多，相對混亂的代名詞。
其實，人們想住市中心的決心，從來沒有減弱過。
發生變化的，一直都是城市的 " 市中心 "。
所以，針對【市中心白菜價的老房子，到底是價格窪地，還是投資毒藥？】我們給出第二個結論：
市中心的房子，永遠都是片區內最貴的。但是市中心會動。
現在去買市中心的老房子，就有點像是刻舟求劍。
因為市中心一直在變化，但房子的位置卻不變，總有一天，曾經繁華的市中心，會變成非市中心，最後甚至淪為寂寂無聲的 " 貧民窟 "。
同樣，也可以反向思考。如果買房，就要追著新區買，追著未來的 " 市中心 " 買。
用相對學術點的話來說就是：
大多數城市，都在逆城市化。
這一點國外曾經也發生過，白人住郊區別墅，黑人住市中心公寓。
在這類城市中，郊區別墅貴，中心公寓便宜。
隻有少部分城市，能有機會大城市化。
比如北上深，比如紐約倫敦東京，市中心房價就是越來越貴，就是能貴到天上去。有錢人就是喜歡住市中心大平層。
真正的大城市，頂級的大城市，永遠不會發生逆城市化，在這樣的城市中，市中心的老房子老小區，也能有自己的一片天。
永遠跟著城市發展的大趨勢走，才是最正確的選擇。
尤其是在買房這件事上，切忌逆勢而上，一定要順勢而為。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
