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今天阿木跟大傢聊聊住宅投資應該選擇哪種還款方式的問題。
L 先生看上瞭南京某樓盤一套 92㎡的小戶型期房，準備趁著南京房市降溫的時候作為短期投資買入。
該房交付時間是 2020 年，L 先生投資這套房子不準備長持，想拿到房後再等兩年，過瞭免征增值稅的時間，大概在買房 5 年後，就賣出。
房子看好瞭，首付款也湊夠瞭。可是 L 先生卻在選擇貸款方式的時候，猶豫瞭。
選擇等額本息，雖然前期每個月的還款額較少，生活更輕松一些。但還款的利息比例太高，5 年下來，要比等額本金多還很多利息，這些白白損失的錢太可惜。
選擇等額本金，雖然前期還的利息比例較少，能較早、較多地歸還本金。但前期月還款太多，這使本來就資金緊張一傢人，前兩年會過得非常辛苦。而且 5 年下來，本 + 息的還款總額要多很多，太累瞭。
糾結不已的一傢人，向阿木詢問。
其實在此之前，L 先生也咨詢瞭其他一些朋友同事，大傢似乎比較傾向於等額本金法，畢竟已經計劃 5 年後就把所有貸款提前還清，少還的利息是一筆不小的數目。
可情況確實如此麼？
以 L 先生的例子：貸款 100 萬，30 年，組合利率約 5%。
我們首先來看看 30 年下來兩種貸款的整體還款（本 + 息）情況：
整體來看，30 年後等額本息法要多還 18.1 萬的利息。但在前 23 年，都是等額本金法還款總額較多。如下圖：
兩者的差值還是很多的。
圖中所示：因為等額本金法每月還款是逐月遞減的，所以在前 23 年總還款數都是比較多的。在還到 10 年左右的時候，甚至有十幾萬的差距。
而考慮到前期還款壓力、通脹率等因素，大部分朋友在選擇貸款時，都選擇瞭等額本息法。畢竟房貸利率很低，前期省下的錢去投資，也是一筆不小的收益。
我們清楚瞭兩種還款結構的不同，再回到 L 先生的例子：如果計劃提前還款，選擇哪種方式呢？
其實，這是一個數學問題：
我們先把時間縮短到 1 年，假設 1 年後就還清貸款，還款情況如下：
可以看出，1 年後就提前還貸的情況下，選擇等額本息法多還瞭利息 430 元，好像確實是吃虧瞭。
但是，請不要忘瞭這 1 年時間，等額本息法的每月還款額，累計一共少瞭 18151 元。
考慮到資金的時間成本，如果把少還的這些錢用來理財，收益能不能彌補多還的利息損失呢？
我們選擇和貸款利率一樣的產品（年化 5%）進行比較，大傢請看結果：
計算得出，如果將 1 年間本息法每月少還的資金存起來，進行理財，當年化率和貸款率相同時，則累計收益（498.51 元）也和 1 年中多還的利息基本相同，並未吃虧！
按照 L 先生的計劃，5 年後還清的情況如何呢？
時間換作 5 年後，等額本息法多還利息是 10 萬元（10868.12 元）；
而利用等額本息法少還的貸款去進行理財（選擇 5% 年化率的產品），累計獲得約 10 萬元（10283.65 元）的收益，兩者基本相同！
所以，等額本息法，雖然多還瞭利息，但卻享用瞭少還貸款這部分資金的時間成本！
當貸款利率 = 投資年化時，兩者的價值是相同的！
換言之，如果你能找到超過 5% 理財收益的產品進行投資，等額本息法更劃算！
而超過 5% 的理財產品太多瞭吧！
所以，隻看到提前還貸多還瞭利息，就說等額本息法不好，是略顯偏頗的。
何況還有那讓人談虎色變的高通脹率！
總之，當下能少還貸款，盡可能多的去充分利用房貸的低利率，才是更優的選擇！
公眾號：小生愛財
