來源：貓叔聊財經；作者：貓叔
貓叔碎碎念：前幾天有個粉絲讓我挺鬱悶，他說我隻會聊一些趨勢，但是老百姓真正關心的是房子能不能買的問題。仿佛，你隻要回答他是，或者不是，就能解決所有問題。後來才知道那哥們踏錯好幾次節奏，還買瞭小產權被坑。= =
買房的急切心情我能理解，但是沒有主見的人勢必會被割韭菜。光指著別人支招自己不琢磨，不宰你宰誰。
參加某發佈會的時候，一傢房企的老總對未來房價做瞭大概的分析：" 從大趨勢看，未來 20 年房價還會平穩增長。年均房價增長 6%-8% 是最好的情況，和 GDP 的增長同步。未來，如果一線漲 2 倍，那麼二線就會漲 3-4 倍，三四線漲幅會小於 2 倍。"
註：這裡的三四線，指的是非一線城市群在內的三四線。
這位老總是在大放厥詞嗎？顯然不是，在 16 年、17 年的時候，這位老總帶領的房企頻頻在戰略城市拿地，踏準節奏，實現可觀的利潤增長。關於他對城市漲幅的論斷，貓叔也是贊同的。
想要弄清楚為什麼一二三四線會有漲幅的區分，我們先來看房價上漲的原因。
土地增值，是房產增值的基礎
房價為什麼會上漲，貓叔之前多篇文章中，都提到貨幣因素。但是，貨幣因素是從全國甚至全球的宏觀經濟層面去分析。如果細致的研究全國幾百個城市，並非每個城市的漲幅都一樣。而且，每個城市的不同板塊漲幅也各有不同，這是為什麼呢？
我們以城市經營的角度談談這個問題。
舉個例子，咱老百姓平日裡少不瞭要買雞蛋。超市裡有的雞蛋貴，有的雞蛋便宜。雞蛋價格差異的主要原因是什麼呢？是下蛋的雞不一樣。土雞吃粗糧，抗病力強，雞蛋營養價值高，自然蛋價也比肉雞的蛋貴。
雞蛋的差異，取決於下蛋的雞。
而房價的差異，取決於建造房子的土地。房價上漲的過程，就是土地增值的過程。
土地是如何增值的呢？
近兩年，我們知道大多數省會和二線城市，甚至一線周邊的三線城市都開始建地鐵。有人做過統計，說從 1971 北京地鐵開始試運營，短短幾十年，中國內地已經有 28 座城市開通地鐵。預計到 2020 年，中國將有 45 座以上城市開通地鐵。
很多人質疑，地鐵票這麼便宜，而造地鐵的要一公裡 7 個億的成本，這明顯是虧本買賣，為啥還要造地鐵呢？
看看香港是怎麼做的你就懂瞭。香港的地鐵公司造好地鐵之後，與房地產商進行合作，對地鐵周圍的土地進行開發，建造成高密度的居民區，再出售獲利。一般來說，香港地鐵公司可以享受五成的收益。
簡而言之，買下大片土地建造基礎設施，再出售增值後的土地。這就是香港地鐵公司的套路。
大陸的情況雖然和香港不一樣，但邏輯是相通的。在內陸，土地開發是由政府職能部門完成，地鐵建設資金主要來源是政府財政資金和間接融資，運營也主要靠財政補貼。單純從這方面看，地鐵是負債工程。奧妙就在於，當地政府通過對地鐵沿線的增值的土地資源進行合理開發和利用，並出讓給開發商，以此來支撐地鐵投資。
你以為地鐵是一種交通工具嗎？大錯特錯，地鐵，是一種經濟產業。
同理，修大橋，搞綠植，擴建馬路 …… 這些工程看上去都是沒有回報的負債工程，但就是這種大規模的基礎設施建設價值，成為土地使用權的附屬物，促進瞭土地價值的增值。
這就是土地增值的原因，也是房價上漲的基礎。沒有這個基礎，即使再通貨膨脹、貨幣超發，也不可能支撐起這麼高的房價。
為什麼二線城市會崛起？
土地增值，不僅僅地鐵一個因素，還有教育醫療文娛等配套，以及其他綜合因素。我們沒辦法具體衡量具體土地增值的數字。但是，不同城市土地增值的速度大相徑庭，這背後的深刻原因，就是城市化進程的不同。
改革開放之初，我們讓一部分人先富起來，財富、政策推動瞭一線城市的快速發展，由平房發展到高樓，由公共交通發展到地鐵，落後的城市變成經濟發達的大城市，房價漲幅遠遠超過二三線。所以有人總結：寧要大城一張床，不要小城一套房。這就是城市化發展的 " 聚集效應 "。
隨著一線城市化率達到 90% 左右，大部分土地已經完成增值的最快階段。拿北京來說，就連最西邊的門頭溝和最東邊的通州，也因為交通、新行政功能的規劃，實現瞭土地增值，房價短期翻番。北京可供開發的地塊已經寥寥無幾，卻擔負著更多人口湧入、交通擁擠、環境污染的城市病壓力。
一線城市已經成為超級城市，而二三四線城市資源卻相對貧乏。這個時候一線勢必要外溢、擴散資源。這些資源並不能平均分配到每個第一級的城市，而是通過有形的交通樞紐，無形的政策支持、產業外遷實現不均勻分配。對低層級的城市來說，誰能搶奪更多資源，誰就有崛起的機會。
一個城市的基礎設施和公共服務水平，是吸引資源的硬性條件。如果你不投入，那麼周邊城市的基礎設施、配套比你好，人口就被搶走瞭。這就是為什麼這麼多城市一時間紮堆加大投入、建新區、造地鐵的原因。
當一個城市空間條件實現瞭躍升，他才有機會汲取一線擴散出來的資源，才能實現跨越式發展。如果說，過去 30 年的城市化是一線的崛起、東部沿海地區的崛起，那麼，接下來的 17 年，將會迎來二線城市崛起、中西部城市崛起。 ( 為什麼說 17 年呢 ? 十九大給出的時間表是 2035 年中國要實現基本的現代化，那麼遠遠現在幾個一線是不夠的，未來十幾年，一定會出現更多的新一線城市）
去年，一線城市房市低迷，北京有些區域的跌幅達到 30%，而鄭州、杭州、成都、青島、濟南、西安等省會以及其他強二線漲幅普遍超過 50%。同時，在限購限貸限售的嚴厲政策下，也大開方便落戶之門，二線城市的 " 上位 " 之心，路人皆知。如果說，" 放松落戶條件 "，是二線城市的投石問路策略，那麼，2018 年，如果放開調控，首先也會是二線。
隻有認識到城市發展規律，才能知道一個城市的投資熱點在哪裡。一個有眼光的買房者，會緊跟城市發展，套取城市建設對土地價值的增值，從而實現財富增長。貓叔本身也非常看好二線。但是，沒有隻漲不跌的房價，二線城市去過幾年實行的是寬松財政和大力投資策略，如今房價漲幅雖然也有支撐，也確實透支瞭一部分增長預期。
站在投資的角度，姑且買核心區域，同時購買條件是低首付 + 長期低息貸款。
如果達不到這個條件，建議以保守為主。明白你們焦慮的心情，但還是放長線，釣大魚吧。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
