轉自： 貓叔聊財經；作者： 貓叔
有一類問題，屬於後臺問的比較多的。
究竟什麼才是真正的窪地？
比如 XA，有明顯利好的政策，未來前景不可估量，這算不算？
大漲過後，剩下便宜的就買。否則以後就沒有窪地瞭？
PS：以上隻是舉個例子，不代表留言的親們看法是錯的。因為貓叔對大傢的情況也不清楚，姑且拿來用下。
提起窪地，大傢首先想到的是，房價便宜的地方就是窪地。但是，這裡有一個前提，投資是以賺錢為主的，投資一定要有收益。
如果便宜就買，那麼大傢都去買大興安嶺、買漠河就好。可為什麼沒人去呢？因為大興安嶺、漠河人少，經濟發展不起來，房價買的再低也不好賣。
同樣的道理，為什麼一放在其他地方，被開發商加上概念炒作就勇於接盤瞭呢。你要知道，新房遍地、投資客遍地的盤，本質和大興安嶺、漠河的房子差不多。
17 年全國大面積限購後，很多不限購的樓盤賣的特別火。但這些樓盤，並不是賣給本地人的。本地人多精明呀，哪兒的房子多少年不漲，哪兒的房子周邊鳥不拉屎，連個配套都沒有，這些情況人傢門清。
但這難不倒開發商，人傢用的是異地銷售策略。重賞之下必有韭菜，隻要提供給代理們高傭金，忽悠不明真相的外地韭菜來接盤那還不是分分鐘的事。
異地韭菜們人傻錢多，敵不過開發商的三寸不爛之舌，紛紛奉上自己鼓鼓的錢包。不信你看下圖，多少外地投資客買瞭當時還不限購的房子！
貓叔根據地在北京。去年我親身體會到一個特別有意思的異地現象：
東北人來環京買房，北京人去沈陽買房。
東北人想：東北那庫存老鼻子多瞭，東北也經濟不景氣，俺們那旮瘩房價多少年不漲瞭，有錢投資還要去南邊。北京限購限貸買不上，買環京啊。唐山，東戴河挺好的，挨著北京近，北京發展一定會雨露均沾 ~ 未來唐山、東戴河就是大首都的七環吶！
北京人想：您說北京這調控這算怎麼檔子事兒！十天九個雷，誰還敢買北京、燕郊呀。這 XA 新區還出來給咱們上眼藥。我以前呀喝兩碗豆汁，現在愁的都沒心情，隻喝一碗瞭！我認識一中介，鐵瓷！人傢跟我說讓我去沈陽摟一眼，這自貿區啊，這高鐵啊，通通大利好！我上個月剛買的，這個月就漲 10 萬瞭！
本地人知道是深坑，外地人以為是窪地。這種情況 17 年不少，18 年會更多。沒辦法，雖然全國大面積限購，但開發商要拼業績，小弟們也要吃飯的呀。
但你要知道，開發商能掙這個錢，你未必能掙。開發商能砸大錢托市，你一個小散能嗎？貓叔不是看衰以上列舉的城市，人傢多在一線城市群，前途當然是光明的，但這種要啥沒啥的空白市場，前期隻適合有強大資本的企業。你們隻想到瞭便宜，不限購，但是沒有明白投資的本質是收益。
一個資金有限的韭菜，首先要確定的是投資有收益，不管收益多收益少，但是別賠錢。買瞭投資盤，當地沒二手市場又不能出租，哪怕這個區域未來前景再好，你也是耗不起的。很多外地人被忽悠接盤瞭，賠著裝修費和月供，最後發現根本賣不出去，你說不割這種異地韭菜，割誰呢？
為瞭讓異地韭菜們享受到投資的成就感。開發商和銷售還會不停的忽悠，造成房價一直在漲的假象。
一般來說，新房價格 = 開發商的宣傳費 + 一手房溢價 + 精心的物業照看 + 成本價
隨著你的盤開二期，三期，四期，開發商賣的價錢是持續走高的。你笑看自己的房價不斷漲高，是因為開發商的熱捧。未來的 "XA 新區 "，未來的 " 北京七環 "，" 最先進的高端養老盤 "，" 文化產業園區 " 等等，這些概念，全部都是噱頭。別問我為什麼知道，我以前就是幹這個的。
開發商在炒作樓盤的時候，等於幫你的房子也一並宣傳瞭。所以你看著房價上漲美滋滋。同時你的中介也會在朋友圈發類似的話：
恭喜客戶一個月就掙瞭 10 萬！
10 萬？在哪裡？錢呢？錢呢？
有一種財富，叫紙面財富。
有一種高潮，叫顱內高潮。
你看到的假象依然在繼續，開發商的囤積一批意向客戶，再找個很好的黃道吉日開盤，我去，日光盤！火爆瞭！房價還要漲！
等開發商的盤差不多銷售完瞭，你再也看不到帥氣的保安站崗，換來的是兇神惡煞的老大爺，你再也看不到漫天的宣傳單和圍擋不斷更換的新文案。
開發商已經賣完盤瞭，沒有必要再維護瞭。而你的盤很難再漲價瞭。你想，可能稍微打個折賣一下，拜托，誰會買。挑剔的當地人，不愁沒房買，人傢依然買最熱最火的新盤。人傢要小區人車分流，要高端的外立面，要綠化、物業樣樣跟的上。新盤這麼多，人傢隨便挑，憑什麼買二手？
所以，對於這些沒有二手房市場的房地產，我很悲觀。
我們聽的更多的是，我上個月沈陽剛買的房，又漲瞭 10 萬。
但很少有人聽到，我兩年前沈陽買的房，現在還賣不出去。
真正的苦是憋在心裡的，
真正的苦是不願意說出來的。
過去一兩年，全國大放水。該漲的地方都漲瞭。還沒漲上去的，不限購的地區，依然以窪地、低成本為噱頭，在忽悠著外來投資客。
很多人以為，窪地就意味著機會，殊不知，大都數人都知道的窪地，等同於深坑。而大多數人都不知道的，極具信息價值的，那才叫真正的 " 窪地 "。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
