華夏時報記者 王海春 上海報道
即使是春節前後的淡季，上海一些價格適中樓盤的銷售熱度仍然很可觀。中原地產 2 月 22 日最新數據顯示，2 月 15 日至 21 日春節期間上海雖然隻有 5 個在售項目，但這期間滬新建商品房成交 1817 套，較去年春節增加 129%。
如果用二三線城市的眼光看，現在上海郊區的房子已經 " 豪宅化 "。即使在上海遠郊地區，目前 3 萬元 / 平米以下的新建商品房數量也很有限。因此上海推出 3 萬元 / 平米以下，交通相對便利、區域正在處於成熟中的樓盤，很容易在短期內被市場消化掉。
中原地產高級分析師盧文曦指出，今年上海新房供應量可能較大，另一方面，滬二手房價格春節前出現瞭盤整。如果二手房盤整的行情傳導到新房市場，加上政府對預售證價格持續管控、配合金融去杠桿政策，即使業界看好樓市行情，今年開發商的日子未必會很舒坦。" 出於回籠資金的考量，開發商對銷售量的需求，可能會略高於對利潤的考慮。今年大幅上揚的概率較低。" 盧文曦認為。
3 萬元低價盤熱銷
" 春節雖然是淡季，但還是想減少銷售的壓力。1 月底開盤，也是想趁節前完成預熱。不過春節前去化速度之快，多少有些出乎意料。" 金隅大成郡一位售樓人員 2 月 21 日向《華夏時報》記者表示。
位於上海嘉定區武鄉南路的金隅大成郡，今年春節前的推盤已經是其第三期。1 月 30 日開出 300 多套，到 2 月 21 日約 3 周的時間裡，隻剩下 40 多套房源待售。銷售人員告訴記者，價格優勢應該是促使樓盤銷售速度加快的重要原因。
" 雖然是毛坯房，但 2.88 萬元 / 平米的單價有不小優勢。因為即使是在遠郊，現在 3 萬以下的樓盤，也很難找瞭。小戶型因為總價低已經售完，目前在售的是 123 平米的大戶型。" 金隅大成郡售樓人員告訴記者，因為春節行情較好，預計今年四五月還會推出一批房源，但價格可能會略微上浮。
同樣位於上海遠郊的另一個普通商品房，價格比前述樓盤高瞭近 1 萬，去化速度也相對慢一些。
" 一些購房人認為價格高，但其實因為價格管理，現在是比較好的買房時機。如果不是政府對預售證價格管得嚴，我們的售價肯定比現在高不少。" 中國鐵建香榭國際一位售樓人員向記者表示，精裝房 3.78 萬元 / 平米的單價，節前和春節期間不到兩個月的時間也賣掉瞭 100 多套。
網上房地產信息顯示，位於奉賢西閘公路的中國鐵建香榭國際，去年年底推出 318 套房源，至 2 月 21 日共銷售瞭 183 套房源。
" 今年 3 月我們還會推出一些房源，但價格肯定會上揚。預計毛坯房的售價就要 3.7 萬元，精裝預計至少在 4 萬元 / 平米以上。" 前述售樓人員說。
價格越高，銷售速度越慢。同樣是遠郊，松江區名為合生廣富匯的項目，也在春節前推出房源，但銷售速度卻遠低於前述兩個項目。
" 目前均價 5 萬元。看銷售情況，如果賣得好年中還會推出，銷售一般的話會延遲後續推盤計劃。" 合生廣富匯銷售人員說。但這個遠郊的項目，春節前後的銷售情況卻談不上理想。網上房地產信息顯示，1 月 16 日該樓盤推出 80 套房源，但至 2 月 21 日兩個月的時間裡，隻簽約瞭 1 套房。
6000 億元存貨待入市
分析人士認為，自住購房者即使有切實住房需求，今年入市腳步不必過快，而可以適當放慢腳步。因為今年滬新房供應量較大，購房者選擇空間較往年要大一些。
盧文曦指出，去年政府對新房限價管理相當嚴格，很多樓盤推遲瞭開盤計劃。這些在去年積壓而沒有拿預售證的項目，會有大量樓盤推延到今年放量開盤。
" 在供應量增加的時候，今年政府部門對新盤價格管控放松的幾率非常小。政府指導價以及供應量增加的雙層因素，對買傢擴大選擇空間是較有利的。" 盧文曦說。
在上海去年已經達到預售標準，卻未領預售證的規模有多大？約 6412 億元。據克而瑞統計，2017 年至今年，上海約有 170 個項目在預售證嚴格措施下，或選擇觀望或延遲開發，待批預售證建築面積 1133 萬平米。這意味著兩年多有超過 6.45 萬套房源將在未來上市，涉及預估金額約 6412 億元。
易居中國一位高層指出，不少樓盤已經達到預售標準，但因為政府對預售證價格管理非常嚴格，很多樓盤不願開盤。因為不斷延遲開盤，一些樓盤甚至出現瞭此前很少見的以現房銷售的情況。
" 如果這些項目繼續推遲上市，接下來上海可能會出現更多以現房開盤或推出新房源的情況。如果仍然有大量樓盤繼續選擇觀望不上市，不排除政府部門會出現一些措施把房源‘逼’出來，給市場形成供應。而開發商今年究竟應該如何選擇，將考驗其今年在上海的銷售和運營策略。" 前述易居中國高層表示。
上海鏈傢分析師張月認為，春節後上海新房的供應預計會加大放量。這其中一個重要的原因是，二手房市場春節前的表現，今年可能會傳導到新房市場。包括鏈傢、中原在內的多傢房產中介告訴記者，其實在春節前，上海二手房的價格已經有所調整。
盧文曦告訴記者，上海二手房價格從去年 11 月開始已經有所回調。與二手房最高點相比，二手房價格下調瞭 3%-4% 左右。從成交情況來看，二手房不但出現瞭議價空間，而且議價空間有所擴大。
" 從 5% 左右的議價空間，目前已經擴大至 8%。個別此前漲幅過猛的二手房源，甚至出現 10% 的議價。如果新房也跟著二手房市場有所調整，新房市場可能會出現觀望，開發商的日子會很難過。" 盧文曦說。
上海二手房指數辦公室監測數據顯示，今年 1 月上海二手房市場整體價格從區域看，下降幅度由裡及外。成交占比 57.93% 的新興城區近郊價格，其價格跌幅大於上海中心城區，而遠郊則是跌幅最大的區域。從板塊上看，1 月份有超過六成半板塊的二手房出現價格下跌，隻有不足二成板塊的價格出現上漲。
其實從今年年初以及春節前後的變化來看，上海供應量的增加已經有所顯現。上海鏈傢統計，截至 2 月 11 日今年新建商品住宅新增供應量達到 4700 餘套，比 2017 年同期大幅增長瞭 22%。同期滬新建商品住宅成交量為 5300 多套，較去年同期上漲 53%，創下近幾年以來的新高。
" 從 1 月及春節期間的情況中，可以看出部分開發商今年應該會加大推盤力度，並加快入市的腳步。" 張月表示。
