文 | T 教授
" 開路的先鋒，要打破舊的規則 " ——《苦行僧》 GAI
1998 年，那是中國房地產的 " 風陵渡口 "。
國務院的一紙文件 ——《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23 號）隨即終結瞭新中國成立以來，實施近半個世紀的 " 住房分配 " 制度，開啟瞭一個波瀾壯闊的 " 造富 " 時代，同時，亦造就瞭一個龐大的 " 有產 " 階層；
如今，中國的房地產就猶如一輛超速狂奔瞭 20 年的車，再度來到瞭命運的 " 渡口 "；
當下，擺在政府面前的有三條路可走，
第一條路，像前些年那樣，繼續小修小補、敲敲打打，能撐一天是一天。
第二條路，把車子徹底砸瞭，扔進廢品站；
第三條路，在保持整體不散架的情況下，把能換的零部件全換瞭，亦可以稱為 " 舊瓶裝新酒 "。
相比較而言，第一條路最好走，不過，最終下場卻是車毀人亡；第二條路最解氣，但顯然也最不負責；
第三條路的終點最讓人滿意，不過需要勇氣（打破舊規則），更需要高超的技巧（不至於失敗崩盤）；
去年，經過多方權衡之後，政府最終選擇瞭那條最難走的路 —— 第三條路；
所以，" 房子是用來住的不是用來炒的 " 被大聲喊瞭出來；" 房地產長效機制 " 被提瞭出來，如公租房、集體性住房、保障房等等 ··
可以肯定的是，這些在大方向無疑都是對的，然而第一步就被扯住瞭蛋：錢從哪裡來？
別的不說，就說公租房、經濟適用房這些，它們其實早在 10 年前就已經在各地方實施，可為什麼很多地方是雷聲大雨點兒小，最後不瞭瞭之？
原因無它，無利可圖也，對政府來說，這些非但沒有收益，反而還要砸大把的財政進去；
而當下，在 " 防范金融風險 " 被列為三大攻堅戰之首，地方政府和融資平臺發債受到嚴格限制的情況，它們就更沒有動力瞭。
建立房地產長效機制、打破房地產現有規則，讓房地產平穩落地很重要，但若要想讓地方政府心甘情願的做 " 開路先鋒 "，還需要為他們提供充足的糧草彈藥。
▌中國版 " 兩房 "？
今天（3.5）據新浪報道，發改委發佈消息稱，國傢將加快住房制度改革；2018 年將發展住房租賃市場，特別是長期租賃；同時，將研究設立國傢住宅政策性金融機構；
較於前兩點的籠統，" 設立國傢住宅政策性金融機構 " 無疑才是這則消息的點睛之筆。
其既然是 " 政策性金融機構 "，必然有別於大傢所熟知的工農中建、招信民浦等商業性銀行，而是具體服務於房地產的政策性銀行，類似服務於進出口的中國進出口銀行、服務於農業的中國農業發展銀行、聚焦於國傢經濟中長期戰略的中國國傢開發銀行等政策性金融機構。
結合筆者在上面的剖析，這個提案來的實在太是時候瞭；
在筆者看來，其就是奔著住房長效機制來的，準確的來說，即為由政府和國企主導的大規模租賃性住房提供專項的對口資金，並把地方政府和商業性銀行從中解救出來。
當然，它的業務范圍並不局限於此，其還可以承接商業性銀行手中的住房貸款，通過利率和購買規模，成為政府手中調控房價的一個定向性工具。
某種程度上，發改委口中的 " 國傢住宅政策性金融機構 "，就是中國版的 " 房利美 " 和 " 房地美 "；
房利美，即指聯邦國民抵押協會；房地美，即指聯邦住房貸款抵押公司。它們是美國最大的兩傢住房抵押貸款機構
▌美國 " 兩房 " 的功與過
美國 " 次貸危機 " 是引發 "08 年金融危機 " 的炮引子，而 " 兩房 " 又是催生 " 次貸 " 危機的元兇之一。
21 世紀初，即小佈什政府時期，美國經濟出現衰退，兩房迫於政府壓力，開始涉足於次級貸款（收入和還款能力都有比較大的風險的借款人），到瞭 2007 年金融危機爆發前夕，兩傢機構承保或者購買的房地產貸款約占美國居民房地產市場的 50%，擁有和擔保的資產規模約 5.5 萬億美元（比日本 GDP 還多）；
當時，其總體杠桿倍數達到瞭幾十倍，猶如一個接近失控的 " 堰塞湖 "，決堤是遲早的事；
雖然 " 老來不保 "，但這並不能完全否定 " 兩房 " 在美國房地產近百年歷史中的突出貢獻。
房利美（大房）本身就是上世紀大蕭條的產物，準確的說是 " 羅斯福新政 " 的產物；
1933 年時，受大蕭條波及，美國大約 20% 的房產處於資不抵債，被銀行收回的狀況，其慘狀讓 08 年次貸危機有過之而無不及；
羅斯福為瞭刺激需求，也為瞭讓美國 " 剛需 " 買得起房，於 1938 年成立瞭房利美，讓美國政府參與到房地產市場中來；
那時，房利美的主要職責就是購買商業銀行的房貸，並實現證券化，將居民的房地產貸款流動性提高，這樣地方小銀行和信用社就可以有資金循環來發放新的房貸，而美國人民也有瞭長期穩定的房屋按揭抵押貸款。
而為瞭提高市場效率，時任美國總統約翰遜，於 1970 年在華盛頓郊區成瞭房地美（二房）；
自房利美（大房）成立後的 40 多年間，" 兩房 " 一直是兩個 " 隻進不出 " 的貔貅，即大量吸納銀行的房貸資產，但也僅到此為此，它們哥倆成瞭美國房產的最後持有人；
這一現狀，直到 80 年代才徹底改變；
1981 年，房利美（大房）發行瞭歷史上的第一筆房地產抵押貸款證券化（MBS），即把購買的銀行房貸證券化，再倒手賣給市場投資者；
隨後，兩房便積極的參與房貸的證券化，也徹底打通瞭美國房地產上下遊的資金鏈；
普通購房者向商業銀行申請房屋抵押按揭貸款，然後商業銀行再把 " 房屋抵押按揭貸款 " 做成資產包賣給 " 兩房 "，而後 " 兩房 " 再將其資產證券化將其賣給美國及全球的投資者；
當然，" 兩房 " 還可以向投資者發行債券募資，來購買商業銀行的住房按揭貸款。
因為 " 兩房 " 享有美國政府背書，所以，其發行的債券和資產證券可謂是堪比美國國債級別。
如 " 兩房 " 發行的證券中，單是海外投資者就占有 1.3 萬億，而且這些海外投資主體多以銀行、政府為主，像中國當時就握有 3976 億美元的兩房債券；
在繁榮的房地產資產證券化的催生下，兩房將整個國傢、金融機構、社會居民甚至海外主權國傢的資產進行瞭重新配置，而這些又疊加瞭美國的利率市場化金融自由化，產生瞭美國歷史上最大的一個地產周期。
▌不是一時興起，而是醞釀已久
雖然 " 兩房 " 最後老年不保（經濟發展規律的必然），但美國政府最初對 " 兩房 " 的思考及其在房地產發展中所做的貢獻，還是值得我們去借鑒的。
毛主席在他的《實踐論》也曾說過，" 將豐富的感覺材料加以去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及裡的改造制作。"
再反觀下我們的金融模式，商業銀行的房貸直接和央行的貨幣政策（如存款準備金率、基準利率等）掛鉤，結果是牽一發而動全身，調控起來，國傢經濟要麼淹死，要麼渴死；
而 " 兩房 " 不向購房人發放貸款，而是從銀行手中購買抵押貸款債券，將其打包成證券出售給投資人，為市場提供穩定的抵押貸款資金來源的操作模式，更符合金融政策的定向調控，針對性強、安全、見效快；
至少來說，能為加下來的租賃房和集體性住房建設提供安全及時的資金，而自上而下的統一機構，又防止瞭下面亂搞；
其實，我們早在 5 年就已經再考慮打造中國版兩房瞭。
2013 年 11 月初，十八屆三中全會在《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》中明確提出：" 研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構 "。
這意味著，建立住宅政策性金融機構的大政方針早已明確；
2014 年 4 月，國務院提出，由國傢開發銀行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用於支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。
這已經是美國兩房的初級版本瞭，而是更適合中國國情；
所謂的適合國情，是指如今的公積金可以劃到住房政策性銀行裡面去，其除瞭可以購買商業銀行的房貸資產外，還可以以極低的利率向剛需購房客群直接發放房貸；
然後，那些炒房客和投資者們就隻能從商業銀行裡面，以較高市場利率借房貸；
這樣一來，炒房客們就相當於被剛需們給割瞭韭菜，進而會進一步抑制他們炒房的沖動；
2015 年，住建部住房公積金監管司也提出，成立政策性住宅金融機構 ( 或可定名為國傢住房銀行 ) 的條件已經成熟。
而今日，再度由發改委提出，可見中國版 " 兩房 " 是日益臨近，而過去 20 年的樓市資本遊戲規則一旦打破，中國房價的上漲邏輯勢必要重新書寫。
