文 / 小白讀財經
老王和他的未婚妻小張打算今年結婚，但在此之前他們要先幹一件事，那就是買房，作為朋友的小白給他們推薦瞭隔壁小區的一套新房，老王很中意，慢慢規劃他夫妻倆今後的美好生活，欣喜之餘煩惱也來瞭：
這套房 300 萬，但自己手頭的錢也才 100 萬，也就是說要貸款 200 萬瞭，那麼該以何種方式貸款才是最優方案？
老王自己購買瞭公積金，相比現在的 5 年以上的商業貸款基準利率 4.9%，公積金貸款利率也才 3.25%，如果全部采用公積金貸款那肯定最好啦！但實際情況是個人公積金貸款的最高額度往往取決於自己的首付比例、當地房價水平、月繳存額、建築面積等，即使滿足瞭這些條件，不同的城市還會給你設置不同的天花板。
比如你是北京的，按照個人情況可以貸款 150 萬，但北京設置的無論是個人還是夫妻公積金貸款最高上限是 120 萬，假如老王在北京買房，那麼通過公積金最多能貸到的錢就是 120 萬。
在這樣的情況下老王 200 萬貸款全部采用公積金方式是不可能的瞭，那麼隻能采用另外兩種：一是商業貸款（目前基準利率 4.9%）；二是組合貸款，我們先假定老王滿足最高貸款額度 120 萬的上限，這就意味著貸款方式是 120 萬公積金貸款（利率 3.25%）+80 萬商業貸款 ( 利率 4.9%）。
一、商業貸款
我們可以看出老王商業貸款 20 年、等額本息，那麼未來 20 年月還款是 1.3 萬。
二、組合貸款
可以看出同等貸款年限、貸款方式的情況下，采用公積金貸款月供是 1.2 萬。相比商業貸款的 1.3 萬月供省瞭 1 千。
可見大部分情況下，如果你有公積金，采用組合貸款買房確實比較劃算，註意我說的是大部分哈，還有小部分情況是不利，什麼情況？
比如在 2017 年之前，你采用商業貸款買房，銀行普遍會在 5 年貸款基準利率 4.9% 的基準上打折扣優惠，8 折 9 折不等，我們假定是 8 折，那麼商業貸款利率實際上也才 3.92%，是不是很低 ?
這時候你采用組合貸款的話就不劃算瞭，因為組合貸款中商業貸款部分銀行不一定會給你打折扣，這樣一來假如你的商貸部分比例較高的話很不利。
不過就目前市場情況來說，采用組合貸款是非常有利的，因為現在一二線城市的商業貸款利率已經沒有 8 折、9 折優惠，不管是首套房，還是二套房普遍上浮 10%、20% 不等。
這會帶來什麼結果？
公積金貸款利率一般是由央行來定，其利率上下調一般與央行公佈的基準利率同步，現在的基準利率仍然維持在 2015 年的水平，而隨著這兩年央行收緊貨幣政策，目前商業貸款利率已經普遍上升（上浮 10%、20%），這就意味著公積金貸款利率和商業貸款利率相差越來越大，這就使采用公積金貸款（含組合貸款）的優勢越來越明顯。
我的預計是 2018 年央行應該會上調基準利率一次，每次調整的幅度一般是 0.25% 左右，倘若基準利率上調，公積金貸款利率也會相應上調 0.25%，如何影響你的買房？
按照目前的政策：
如遇利率調整，合同期限為 1 年的實行合同利率，合同期限在 1 年以上的，從調整利率的下一年 1 月 1 日起，按相應利率檔次執行新的利率標準。一般的，各地住房公積金貸款首套房實行基準利率，貸款購買第二套住房的，貸款利率按公積金貸款基準利率的 1.1 倍執行。
也就是說即使公積金利率上調瞭，那麼你的月供還不會馬上增加，根據你的合同來定，一般情況下是下一年的 1 月 1 日起實施。
需要說明的是 2017 年到現在的商業貸款利率上升對存量房基本是沒有影響的，比如你在 2016 年 9 月買的房，那麼你的月供還是按照當時的利率來結算，但如果是基準利率（公積金利率）上調的話那就不同，不僅會影響新買房的人，也會影響已購買的人。
所以現在的市場利率（商業貸款）上升對樓市影響其實很弱，因為沒有割到已購房人的肉，而這種情況未來也會持續，如果 2018 年央行上調基準利率 1 次的話，那麼已購買人利率上浮也才 0.25% 左右，你覺得對你的影響有多大呢？來發表你的看法。
