本文系融 360 專欄作者 " 萌萌有神 " 原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融 360 官方立場，轉載請聯系作者授權。
有些話先講清楚：
投資要看時機。比如北京買房這件事，十年前隨便買無腦買，然而 2017 年的現在，如果不是剛需，不推薦買。
投資要看資金實力。能玩得起幾百萬投資的人去看幾十萬的項目，投資出發點和風險承受能力，和那些手上隻有幾十萬或者十幾萬的人不一樣。畢竟前者叫資產配置，後者叫 all in。
投資要看個人情況。尤其是買房置業，不是純粹的數字遊戲，有一個房子需要你去定期維護、打理，後續房子該如何處理，都是問題。
所以，我說的 " 不推薦在泰國買房 "，僅僅是把我的思考分享出來，但每個人的情況都不一樣，僅供參考。
1
泰國房產入門
在國外買房子，一是為瞭進一步資產配置分散風險，二是覺得國內的房地產市場已經過瞭黃金十年（不要和大環境對著幹），但東南亞指不定還有類似的機會，既可以賺房租也可以賺升值，看看還有沒有什麼便宜可撿。
泰國是東南亞第二大經濟體、東盟中心，政治環境相對穩定，和我國的政治經濟往來也很頻繁，是在東南亞范圍內很適合深入瞭解的一個國傢。
在泰國，外國人可以購買泰國公寓總戶數的 49% 以內，不可以購買別墅這種帶土地的房產。不過公寓也是永久產權，這個不用擔心。而且還有個好處，泰國的房子都是按實際使用面積計算的，也就是說，假設在泰國的一個 100 平公寓，實際房間裡的可用面積加起來就是實實在在的 100 平方米，而不會像國內的開發商跟你說 " 啊這套房子的得房率大約是 80%，還有 20 平是電梯和走廊的公攤面積 ……"
還是泰國的算法更實在啊。
至於買房城市的選擇，我主要研究瞭三個地方：曼谷、清邁、芭堤雅。
泰國地圖
芭堤雅是旅遊區，人氣很旺，但地產開發同樣很旺。從供需關系的角度看，現在供遠大於需，這個一方面影響房產增值、一方面影響出租收益。外加地段好的樓盤都開發得差不多瞭，現在能買的樓盤已經很偏瞭。
當然整個芭堤雅都沒多大，怎麼住都不算遠。然而想想自己出國玩，絕大部分人還是選擇住在最熱鬧、服務設施最全的市中心不是嗎？畢竟隻住幾天，交通方便、設施健全最重要。
總的來說，芭堤雅的房子消費價值大於投資價值。
芭堤雅夜景，還是美的啊
清邁的情況和芭堤雅類似，整個城市的產業隻有旅遊業，而且淡旺季非常明顯，淡季的時候房子很容易空置。在曼谷和芭堤雅都有中介可以辦理托管服務包租，但在清邁沒有中介這麼幹，可見這個租金收入是多難保障瞭。
租金收入難保障，房價上漲又沒有明顯預期，對投資來說顯然都不是好事。
不過清邁的確氣候宜居，環境宜人，還有很多非常好的國際學校，房價也不貴，1~2 萬每平米的樣子，從移民的角度倒是可以深入研究。
清邁街景。老城的另外一種含義是經濟不發達、基礎設施欠缺、市中心房產老舊
最後說說我詳細瞭解的曼谷。
不管怎麼說，曼谷畢竟是首都，曼谷的經濟占泰國總量的 44%，曼谷港承擔著泰國 90% 的外貿，城市建設和基礎設施都是泰國最好的，國際化程度也很高，歐美日韓的房產投資者也很多，當然，絕大多數中國人也是選擇在曼谷買房。
從投資的角度，曼谷顯然完勝芭堤雅和清邁。
曼谷城市很美啊
2
然而，並不推薦出手
然而研究瞭下曼谷房產的行情，覺得 …… 真的不太適合出手。
1）投資回報率在下滑
曼谷現在的房價均價在 3~4 萬人民幣 / 平米，然而我仔細看瞭下，值得投資的區域已經漲到 4~6 萬瞭，其中豪華公寓也有飆到 10 萬以上的瞭。
曼谷市區
這是曼谷城區圖，大部分中國人買房主要集中在三個區：
其中最核心的是中心隆披尼區，核心商業區、豪宅、曼谷地標等都在這個區，目前房價已經很高，最高房價已經12 萬人民幣 / 平米瞭；
是隆 / 沙吞區是金融中心還有使館區，是曼谷老派的商業區，房價目前是4~5 萬人民幣 / 平米；
素坤逸區是目前曼谷最大的商業 CBD 和住宅區，也是中國人買房子非常集中的地段，房價差不多也是4~5 萬人民幣 / 平米；
另外，因為以上三個區房價也都漲上去瞭，而素坤逸外區整體房價還沒那麼貴，所以很多中國人開始在這裡買房，但需要註意的是：這個區是 2016 年唯一房價有下降的區 ……
如果在曼谷房價 1~3 萬的時候買入，我覺得這個事還可以商量，然而這兩年國內房產政策緊縮，大量資金跑向海外房產市場導致泰國房價漲幅過快（要知道，我們已經不是第一波在泰國買房的外國人瞭，日本人和香港人比我們跑得快），現在這個價格已經在高位瞭，如果想要獲取大幅的房價升值 …… 那您來得有點晚 ……
前段時間我看上的公寓，宜傢風，美爆瞭
當然，海外置業比起房價上漲，更實際的收益其實是來自房租。那麼很可惜的是，曼谷的租售比在下降。一方面是因為房價上漲太快，另一方面則是樓盤開發速度太快，但供需關系的變化並沒有大幅改變，自然租金會受到影響。
圖上我看中的這套公寓在比素坤逸區更靠北一點的地方（軌道交通沿線），70 平約合人民幣 270 萬（約每平米 3.8 萬），參考現在的租金均價，一個月出租 6000 元（都是用人民幣計算的），那麼租售比大約是 1:450，就是用 450 個月可以回收房價成本，差不多要花 38 年——這個租售比已經和國內某些一線城市差不多瞭，沒占什麼便宜。
當然，如果自己把公寓掛在 airbnb 上運營會比委托出去拿到的租金多一些，但在泰國把公寓用於 airbnb 和短租是違法的。雖然現實情況的確有中國人在泰國買房這麼幹，但是很容易被舉報。
雖然很多地產廣告裡寫曼谷租房的收益在 8% 左右，但根據最新的統計數據，2017 年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%，也就是個銀行理財的水平。
2）難以貸款，資金占用太多
當然，也可能有人覺得 38 年以後回收成本，給子孫後代留一個房子也挺好的。那我再追問一句：現在需要你全款買房，你還願意嗎？
去年在泰國買房，中國銀行和中國工商銀行等好幾傢銀行都還可以提供貸款，最長可以貸款到 20 年。然而由於今年嚴格的外匯政策，中資銀行從今年 6 月 1 日起，停止為大陸工作的居民提供房貸（在泰國工作的大陸居民還可以）。而泰國的央行為瞭控制鳳霞，一直都禁止本地銀行為外國客戶提供房貸業務的。
目前還可以通過新加坡大華銀行申請貸款，但需要客戶年收入 50 萬人民幣的證明或者在大華銀行有 50 萬人民幣的存款。
目前大華銀行在北京市區有三個網點，還算方便
即便曼谷的房子比北上廣深還是便宜一些，但如果不加杠桿買房的話，對流動資金的占用還是太多瞭。想要貸款的話，首先要過瞭這個 50 萬的門檻。
但據說很多人在泰國買房都是全款，不貸款的。
所以還是我資金實力不足
3）全身而退有點難
好吧，即便資金實力充足，也要考慮這個房子的流動性問題。
泰國人自己買房，0 首付，50 年貸款，簡直不要太輕松 …… 為什麼一定要買你的二手房？事實上，泰國人買房的習慣和國內大多數非一線城市一樣，都習慣買新房。而我們買的這種公寓最後比較實際的兩個出手方法，一是轉賣給同樣不生活在當地、純粹投資買房的外國人；二是由泰國當地的開發商回收。
第一種操作風險高，第二種操作僅限於目前新運作的個別樓盤，且附加有一些條件。
實際上，現在網上很多推薦在泰國買房的帖子，都沒有寫買瞭以後怎麼賣的問題 …… 是真的不好賣啊。
4）套路太多
在泰國買房的中國人和在泰國做房產中介的中國人已經太多太多瞭。這個市場的玩法和套路就漸漸豐富瞭起來。
話不多說，大傢知道我什麼意思。
5）並非最佳選擇
上面那間我看的公寓，算下來總價差不多是人民幣 270 萬，算上各種購房成本要準備 300 萬的資金。如果有 300 萬可投資的資金，簡單粗暴一點，直接買年化 10% 的 P2P，又省事，流動性又比房子好；或者說還想配置在房產上的話，這個價格完全可以考慮美國和歐洲。
3
當然，這種情況可以繼續買
1）移民準備
泰國的醫療、教育資源，性價比可是比國內一線城市好太多。我看到幾個都是因為要帶小孩過去上國際學校才買房的案例。
2）去泰國頻率高
還有一些傢庭背景和泰國相關、或者自己在泰國有事業、或者僅僅是喜歡每年在泰國呆好幾個月的小夥伴，還是可以繼續考慮在泰國買房。對你們來說再泰國買房不能隻算房產本身的收益，要看和泰國的緊密聯系給你帶來的綜合收益。
3）消費自住
最後一種情況就是：
" 投資能賺點更好，但是純消費自住我也願意買。"
畢竟泰國氣候好、風光好、旅遊接待能力強，而且房子建的是真漂亮，就算是同樣價格，在北京也就是買個老破小，在泰國可以買真 · 豪宅 ……
自己度假也好、帶著父母去避寒休閑也好，泰國的房子都是不錯的選擇。
如果是這麼想的話，那就買吧 ~~
（畢竟我的夢想清單裡也有一棟在海邊的房子，不為投資，純消費）
4
結論和建議
總結一下：
從投資角度看泰國房產，目前已經在高點瞭，收益率預期降低，且加杠桿的難度較大，後期賣房沒有保障，再加上對當地情況不可控等因素，對我來說不算特別好的投資選擇。
當然，泰國的房價也的確比國內的一線城市便宜，經濟走勢一直在上升，旅遊業發達，這些優勢並不能否認。大傢還是保持理智，綜合考慮自己的理財需求做決定。
就目前瞭解的信息，給大傢三點建議：
1）真的想買，一定要去泰國實地瞭解情況，看好房子的周邊、物業、配套等等，不要隻聽中介的一面之詞；我其實泰國買房還沒心死，可能會找機會去泰國實地看看，雖然大環境已經這樣瞭，但說不定個別樓盤還有可能撿漏，或者再瞭解下其他城市。
2）泰國也不是海外置業的唯一選擇，真想海外置業，可以多看看再說，又不著急。
3）多賺錢，多存錢，手上有個幾百上千萬的流動資金，就別聽我瞎扯，心情好買啥都行：）
