程凱
央行研究局局長徐忠近期在《中國金融》雜志上撰文說瞭這麼一句話，" 房地產不宜再作為宏觀調控工具繼續使用 "。
應該說，徐忠的全篇文章落腳點都在如何做到 " 房子是用來住的、不是用來炒的 "，但是我個人覺得這樣一句話卻恰恰是解決問題的要害所在，既然 " 房地產不宜再作為宏觀調控工具繼續使用 "，那麼以前房地產自然就是被當作宏觀調控工具使用瞭。
徐忠的原話是，" 我國以往宏觀調控中以刺激房地產作為調控工具的傾向明顯。當前，房地產自身已成為擠出投資、制約經濟轉型與健康發展的嚴重問題，也是重要的金融風險源頭，不宜再作為宏觀調控工具繼續使用。"
其實，房地產這麼一個大體量的行業作為宏觀調控工具邏輯上並沒多大問題，經濟下行，需要刺激，房地產是一個很自然的抓手，但是，這個抓手非常難以運用，原因何在？原因就在於宏觀調控政策和房地產運行規律都有很大的滯後性。
通常宏觀調控很難提前，一般都是經濟出瞭問題再操作，這就是政策的滯後，而房地產投資是一個很長的周期，從拿地建設到銷售，本身又是一個滯後，滯後再加滯後的結果是什麼？那就是通常的房地產調控，刺激往往出現在行業景氣已經回升時，隻不過表面上還看不出來，這樣一刺激，反而成瞭景氣的疊加，本來希望的逆周期調控，往往搞成瞭順周期刺激。
這是我們從徐忠的話應該體會到的第一點，而徐忠文章的第二點才是我們更需要關註的，那就是說，隻有不再把房地產作為宏觀調控工具，房地產行業的問題才有可能真正解決。
也就是說，大傢都歡欣鼓舞的各地最近出臺的一系列長效措施，並不能真正地解決問題，比如租售並舉，租售同權，共有產權住房，還有最新的農村集體建設用地進入租賃市場，我們在討論這些措施的時候往往有兩種觀點，第一是過於樂觀，認為是大大的利好，好像一下子就抓住瞭問題的要害，有瞭租賃市場的放量，好像就可以平抑房價瞭，好像也就解決瞭剛需的需求，第二是比較悲觀，認為這樣的租賃市場的建設，本身是一個長期過程，而最後也不一定就能解決房價問題，房價該漲還是漲，甚至還有人在論證房屋租賃的價格會大漲。
徐忠的分析倒是很客觀，那就是說，所有的這些試點工作，的確會在一定程度上推進住房租賃市場的發展，提高瞭住房供給的彈性，但是，並不一定就完全解決瞭城市剛需們的真正需求，比如，" 由於中央地方財稅關系尚未理順，土地市場化改革未推進，戶籍、社保、醫療、教育等配套措施並未完全跟進 "，而且 " 一些共有產權住房或農村集體用地租賃房地點過於偏僻也可能帶來城市發展的交通問題 "。
所以，看似熱鬧的政策，最後也許隻是輔助性政策，對於抑制房價過快上漲難以起到根本性作用。這樣的判斷符合我們的一些想法，一是公租房或者公共產權住房難以放量，對於龐大的住房市場來說，可能隻是杯水車薪，二是期望中的租售同權難以落到實處，這裡的難處倒不在於政府的決心，而在於像教育醫療這樣的基礎設施的稀缺性，比如一線城市的熱點學區房，由於需求過大，早就有就算有產權住房也不一定能上得瞭對口學校的問題，潛規則就是如果當年滿足自有住房的入學人數過大，就按照落戶的年限來先後排序，你說有產權房都尚且如此，租房的傢庭又如何做到租售同權呢？
所以，對於樓市的長期走勢，我的看法還是和原來一樣，所謂的樓市的調控長效機制，應該是一系列的機制，不停地按照行政調控加市場調節的辦法，通過一個又一個的組合拳來解決問題，並不存在一個什麼 " 必殺技 " 那樣的機制，好像這個 " 必殺技 " 一出樓市就風平浪靜天下太平瞭，這些都不現實，沒有這樣的機制存在，哪怕是房地產稅也不會一蹴而就地解決問題。
說到房地產稅，至少徐忠認為是個辦法，除瞭 " 不再把房地產作為宏觀調控工具 " 和 " 加大居住土地供給數量抑制房價過快上漲預期 " 之外，徐忠認為，在 " 一些熱點城市率先推出房地產稅試點，有利於抑制房地產投資需求，釋放存量房產供給 "，當然房地產稅起步不用太高，就可以穩定房價的預期。
房地產稅試點，什麼時候擴大？
