北京擬推 25 萬套 共有產權住房 產權比例分配受關註
本報記者 宋興國 實 習 生 張瑋釗 北京報道
10 月 13 日，北京土地市場推出一宗位於海淀北部地區西北旺鎮亮甲店村村東的 " 限房價、競地價 " 地塊。其出讓公告顯示，此宗地塊為 R2 二類居住用地，未來商品住房銷售均價不超過 58622 元 / 平方米。
由於此前北京在相同區域推出瞭限價 37800 元 / 平方米的共有產權住房用地，兩宗地塊的價格差異，引發瞭各界對共有產權住房產權比例的關註。
根據 9 月 30 日實施的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》， 共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，並由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。
由於針對這類共有產權住房的評估還沒有進一步細則，因而仍具探索空間。相關專傢認為，科學合理地制定產權比例、定價機制，有利於北京構建可持續的共有產權住房體系。
10 月 16 日，北京市住建委稱，今後五年本市將完成 25 萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩健康運行。
個人產權份額最低 50%
所謂 " 限房價、競地價 " 的地塊，是指這宗地塊將限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當企業競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。開發商自持的商品住房面積，必須全部作為租賃住房，不得對外銷售。自持商品住房面積以外，剩下的均為普通商品住房。
值得關註的是，在 9 月 30 日，北京市曾集中推出 4 宗共有產權住房用地。其中，海淀區的共有產權用地同樣位於西北旺站亮甲店村村東，與上述 " 限房價、競地價 " 地塊屬於同一區域。
根據掛牌公告，這宗 18 萬多平方米建築規模的地塊，其居住建築規模將全部建設共有產權住房，銷售價格 37800 元 / 平方米（含全裝修費用）。
根據北京市相關規定，50% 是個人產權份額比例的 " 保底線 "。共有產權住房的個人產權份額比例按照 5 個百分點一個檔位，即 50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共 10 檔。
因此，相同地段的兩宗地塊，3.8 萬元與 5.8 萬元之間的價格差異，迅速引發瞭外界對於這宗地塊產權份額比例分配的猜想。
根據北京共有產權住房的制度設計，產權比例設定的原則是 " 多出多得，少出少得 "，購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。共有產權住房供地時定的價格占多大的比例，購房人的產權份額就占多大比例。
但中原地產首席分析師張大偉認為，盡管兩宗地塊屬於同地段，但二者在土地招拍掛時的銷售限價並不能準確計算其產權比例。
他表示，一方面，北京市在評估確定瞭普通商品住房價格後，會在這個價格的基礎上打九折，確定出計算產權比例的 " 分母 "，同時還有個人比例分檔就高原則等因素。另一方面，共有產權份額的比例確定，將以購房者申購時的周邊普通商品住房的價格來為基準，這一價格與土地招拍掛時的限價相比，可能出現波動。
此前，北京首個共有產權住房項目——朝陽區錦都傢園的搖號公告顯示，該項目單套住房的購房人產權份額比例為 50%，北京市朝陽區住房保障事務中心（政府產權份額代持機構）持有剩餘 50% 份額。
定價機制或可調整
不僅是產權份額比例，由於尚未有相關細則出爐，共有產權住房的定價體系，在一些專傢看來也需要更加細致的研究。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，共有產權住房的轉讓是有一定限制的，其和普通住房的本質區別就是通過減少流動性來換取購房成本的降低。
這一思路在北京共有產權住房的相關文件變動中體現得更加明顯。9 月 20 日公佈的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，與此前的征求意見稿相比，刪除瞭轉讓規定中的一條，即 " 共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件傢庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分 "。
這也就意味著，在《暫行辦法》的有效期內，政府持有產權份額 " 暫時 " 不能出手，共有產權住房的 " 共有 " 性質無法轉變為普通商品住房產權。不論是代持機構購買瞭個人部分的產權，還是個人將其產權份額轉讓，都隻能面向下一個有共有產權住房資格的傢庭。
在張大偉看來，這一改動使得共有產權住房的流動性進一步受限，流動性會影響其估值，因此，目前的定價體系或許存在商榷餘地。他表示，商品住房的最高抵押率是 70%，共有產權住房的定價基準，或者可以考慮這一數字。
新城控股 ( 17.860, 0.13, 0.73% ) 集團高級副總裁歐陽捷則認為，不論定價體系如何設定，考慮到北京的共有產權住房主要是為瞭解決住房 " 夾心層 " 的購房需求，因此管理部門一方面需要通過定價區分不同需求人群，使得共有產權房可以真正解決中等收入的城鎮戶籍無房傢庭和以年輕人為主的 " 新市民 " 群體的住房需求，另一方面，也需要衡量居民購買力、政府收入、公共服務提供和城市運營之間的平衡問題。
