轉自：水木然（ID：smr8700）
01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說 " 你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX 小區十幾萬一平很多人瘋搶。"
剛好傢裡有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商 A，開盤瞭 100 套房，每套售價 100 萬，那就是 1 億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到 200 萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以 200 萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位 B。
然後，法人單位 B 拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值 100 萬的房子是以 200 萬購買的，那銀行的評估認為它值 200 萬，銀行就可以放到最高 140-160 萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司 A 的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣 ......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這麼玩借不到錢瞭，於是就死瞭一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠瞭。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把傢裡 N 輛豪車賤賣，一輛寶馬 7 系 20 萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退瞭一半的人，老板已經把廠區掛牌瞭。）
這時候，房產公司就成瞭銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手裡還有點錢的土老板，工廠也不幹瞭，變賣出來一些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，020 高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
於是兩方合力，就成瞭現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是 " 業主 " 本人住，房產公司 A 會租出去，租戶的租金也不會打給 " 業主 " 本人。
高檔樓盤租不出去的，就隻好空著，然後告訴來看房子的人，" 業主 " 是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的 " 我的朋友 "。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃後話。
比如，曾經臭名昭著的 " 資本運作 " 就曾經幹過什麼事呢？偽造瞭某國務院副總理簽署的紅頭文件，然後買斷瞭百度上所有關鍵字的搜索，並雇傭瞭大量槍手和水軍做公關，你隻要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到後來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙瞭很多人，包括很多高級知識分子。
02 " 影子業主 " 無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著 + 窮鬼老頭名下掛瞭一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來瞭，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎麼回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說瞭，房產公司 A 賣出的 1101 的房，業主叫張三，但是 1101 的房本被抵押給法人公司 B 然後抵押給銀行瞭，所以張三隻是個 " 影子業主 "，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三隻是個傀儡，實際的房東是法人公司 B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，傢庭出身應該也不會太好。
果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且一次隻給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為瞭衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出瞭各地的平均數，數據來源為同花順 iFinD 數據庫。
去年 2 月份，北京二手房均價 40532 元每平方米，如果要買一套 100 平米的房子，總價 405.32 萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的 8.5 倍（北京董事長、總經理平均年薪 47.6 萬元），即不吃不喝8.5 年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
去年 2 月份，上海二手房均價 40267 元每平方米，如果要買一套 100 平米的房子，總價402.67 萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的 9 倍（44.6 萬元），即不吃不喝9 年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
去年 2 月份，深圳二手房均價 46130 元每平方米，如果要買一套 100 平米的房子，總價461.3 萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的 8 倍（57 萬元），即不吃不喝8 年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多 10 年不吃不喝。
而去年的 A 股市場，有 40% 的企業凈利潤低於 1500 萬元，也就是說，4 成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度瞭。
04 買還是不買 , 天價都在那
1、那麼有房產的客官們又說瞭，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行瞭，這個有可能，畢竟那麼多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新麼？大傢可以搜一下 " 中國次貸危機 " 的百度百科，裡面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這裡統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空瞭中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推 ......
至於可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變 N 套。
下面具體說道說道，看到後臺很多讀者都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w 一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似於 " 高手都在民間 "，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之瞭解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的 " 有錢人很多啊 " 的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什麼叫多？你說我們學校有 50 個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有 1 萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子裡一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人 " 多 "，一定得考慮兩點，一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市？二是他們這麼多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬雲這種人摘出去，這不屬於日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少瞭，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不瞭基本面，因為馬雲的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買 100 萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的傢庭剔除，因為這種傢庭，一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老傢二十年前分的福利房裡。
05 以下是誠心幹貨
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大傢踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什麼的，資金怎麼來的。說一下我比較瞭解的情況吧。
我認識兩個最近剛買瞭房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，傢裡做環保設備生意的，廠子開瞭十幾年瞭，算是個小富二代，傢裡資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買瞭一套二手的，為瞭買這套房拋瞭一部分股票，揚州賣瞭一套大的房。
另外一個傢裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然後去年在北京買瞭一套，兩傢人一起湊瞭首付，然後一起幫忙還貸。
這兩傢人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表瞭主流情況。
不誇張地說，資產 5000 萬元以下的商人傢庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什麼？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著 1000 萬可以隨意支配的現金，那他傢的資產最起碼得好幾億。
這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老傢的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你傢在寧波金華紹興溫州開瞭個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額 5000 萬（這就算挺大規模瞭），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過 100 萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這 100 萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層傢庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳 1000 萬一套的，就捉襟見肘瞭（但偏偏這些人的兒子，很多不願意接老爹的班，喜歡在一線城市奮鬥生活），隻能是賣瞭老傢的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什麼二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主 50 萬 100 萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之傢，他們有很多是賣掉瞭四五線 30 萬一套的房產，加上首付。
除瞭這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說瞭，除瞭那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單瞭，手上的股份變現，從股市裡套。（沒上市就很難，這就是為什麼互聯網公司，打死瞭也要上市）
前面說瞭三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分瞭三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，隻不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500 萬彩票算個屁啊，刨瞭稅去密雲水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到瞭問題。
制造業哀鴻遍野不用我說瞭，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我囉嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力 + 投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說瞭，房產登記實名制一出，2014-15 年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至於最後一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑 ......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天瞭，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來瞭，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水瞭不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
於是，就出現瞭我開頭所說的惜售 + 自購買，如果不好理解，請參考初中課本裡描述過的資本傢倒牛奶的情形，奶多瞭賣不出高價？那我就隻賣一小部分，告訴你們奶沒瞭，很稀缺，其實奶都在桶裡存著呢。
還謝謝告訴我信息的讀者，在這裡補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是 " 倒牛奶 "，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們隻要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們幹。
除瞭我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤 100 套，隻賣 10 套，剩下 90 套都告訴你賣光瞭，然後拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要瞭。
2. 那業主入住以後發現是鬼城，怎麼辦？
很簡單，第一，把樓盤做成 N 期，一期放兩棟樓不就行瞭，看見沒，那些不是沒人買，是買瞭但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什麼房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格瞭往外租的，或者 XX 中介自己手裡在某個小區裡 n 多套房源出租的，幕後的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大傢都高喊 " 有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000 萬一套搶光瞭 "，你一問，都是 " 我朋友、我親戚、我同學 "，從來見不到幾個 " 我 "。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那麼多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最後說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1. 國際規律，一個國傢的房地產市場在人均 GDP8000 美元之前一路上揚，8000-10000 趨緩，10000 以後往下（海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那麼小）
2. 老齡化，即使放開瞭二胎，現在看來生育率也不可能回去瞭，未來若幹年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3. 大的供需關系，基本上，該有房的傢庭，都有瞭，十多年前去一線混、買得早的人已經定居瞭，現在一線二線買不起房的孩子，老傢也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎麼努力，把老傢房子全賣瞭，把兩邊父母積蓄全榨幹，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完瞭青春，會回傢的，能留下來的，千裡挑一吧。
4. 經濟大勢下滑。過去那麼多年，為什麼國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國傢經濟高速增長瞭五十年的？中國人沒理由把自己的國傢想得太特殊。
打個最簡單的比方，你傢生瞭個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然後有天孩子 18 歲瞭，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用瞭，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我傢孩子這十幾二十年都是這麼長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高瞭，結果呢？
凡事，都有個盡頭 ......
07 近期被忽略的常識
有很多人要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專傢都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟瞭，這篇文章，隻是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大傢嘴下留情就是。
至於有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什麼工作的，這裡就不便回答瞭，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以後還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大傢也看到瞭，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1. 央行降準 0.5%。專傢們說對股市樓市有利，今年或實施 3 次降準 1 次降息，那麼為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什麼，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣 " 一房難求 "、" 瘋漲 "，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年 3 次組合拳，而且還降息！
2. 學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花瞭 40 萬一平在海淀買瞭名校附近的學區房，對不起，很可能給你傢孩子分到邊上一 " 麻麻地 " 的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，傢庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校瞭。
3. 王健林又在歐洲砸瞭一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模 " 去房地產 "、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚瞭。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤瞭，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國傢不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子瞭，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑瞭，不過是回光返照最後撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷瞭。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
