隨著租售並舉住房體系的推進，配套的金融改革和工具也實現瞭重大突破。
10 月 23 日，中聯前海開源 - 保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（下稱 " 保利租賃住房 REITs"）獲得上海證券交易所審議通過，這是國內首單央企租賃住房 REITs，也是首單儲架發行 REITs。其重大意義在於，它不僅是一次融資，更間接實現瞭公募 REITs 的擴募功能，給 REITs 發行市場帶來瞭新的利好，也為當前房企和其他機構的租賃業務證券化帶來瞭無限可能。
此前，國內已發行數個私募 REITs 以及類 REITs 產品，但尚未出現真正的公募 REITs，此次保利租賃住房 REITs 已經非常接近真正的公募 REITs，樹立瞭 " 以 REITs 打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環 " 的樣本，預計接下來行業將出現更多類似案例。
租賃住房金融化破冰
從產品結構和發行細節來看，保利此單可謂是租賃住房證券化的破冰之舉。
本單 REITs 產品總規模為 50 億元，由中聯前源不動產基金管理有限公司（以下簡稱中聯前源）、保利瑞馳（橫琴）資產管理有限公司共同擔任總協調人。
保利有關人士介紹，中聯前源是國內領先的專註於 REITs 業務的基金管理公司，在推動和落地不動產、基礎設施、信貸資產等各大類資產證券化領域的金融創新具有豐富經驗。
保利瑞馳（橫琴），則是保利集團旗下專門設立的 REITs 運作平臺。
產品結構設計方面，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，包括位於廣州、重慶、北京、大連、沈陽等區域的瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+ 青年公寓、和熹會四大租賃物業品牌；這些物業分別由保利地產旗下租賃住房管理運營平臺 " 保利商業公司 "、" 安平養老公司 " 負責運營。
利用基礎資產組成 SPV，再通過股 + 債的方式收購 SPV 股權之後，該單產品采取儲架、分期發行機制，儲架額度期限兩年；產品期限 18 年。
該產品優先級、次級占比為 9:1，優先級份額即 40 億元在上交所公開轉讓、交易。
保利地產相關人士指出，在目前國內尚未放開公募 REITs 市場的背景下，保利租賃住房 REITs 的 " 儲架發行 " 機制，是對國傢公募 REITs 推行的一次突破，可說是 REITs 發展史上的裡程碑式產品。據悉，儲架發行制度是一次核準、多次發行的再融資制度。
對於發行 REITs 涉及到的雙重征稅和租金回報率問題，上述人士介紹，通過股 + 債的方式收購 SPV 股權，這單產品最大限度地節約瞭股權轉讓過程中的相關稅費；此外，通過市場化的租約機制安排，使得底層資產的未來現金流滿足瞭 RETIs 產品的發行需求。
" 本項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水。" 保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊表示，"REITs" 將成為保利集團構建 " 一主兩翼 " 業務佈局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。
未來，保利地產將以存量物業為基礎，構建租賃住房業務的利潤模式，利用 REITs 實現戰略轉型，打造 " 開發建設 - 投資孵化 - 持有運營 - 成熟 REITs 退出 " 的完整、閉合業務鏈條。
保利方面認為，在未來國傢政策進一步發展的情況下，住宅租賃 REITs 有望實現跟公募 REITs 的對接，從而在公開市場交易流通，讓普通投資者參與租賃住房市場建設，進一步拓寬租賃住房市場的發展空間。
" 保利這個產品，帶瞭個好頭。" 全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌認為，REITs 能真正幫助形成租賃住房資產運轉的閉環，無論對於房地產融資的暢行，還是對於租賃市場的發展，都是重大推進。
保利方面透露，此單產品也得到瞭住建部、證監會、上交所的大力支持。
證監會債券部副處長閆雲松認為，本單產品的推出正當其時，既符合國傢大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行瞭新的嘗試和拓展。
中國版 REITs 進階
事實上，國內的 REITs 產品發展到今天，並非一帆風順。
2009 年 7 月，涉及上海浦東新區三傢大型國企、總金額達 40 億元的浦東新區 REITs 方案初稿曾成形，但未成功發行。
時隔五年後的 2014 年 5 月，大陸第一隻私募類 REITs 產品 " 中信啟航 " 成功發行。次年 6 月，鵬華前海萬科 REITs 封閉式基金發行，至此，中國首隻投資 REITs 項目的公募基金誕生。
但此後，萬科的公募 REITs 並沒有很快得到復制，" 隨後碰上股市大幅波動，發行類 REITs 節奏就放緩瞭。" 中國 REITs 聯盟秘書長王剛解釋道。
保利此單 REITs 是房企試水的首例，在此之前，國內租賃住房 REITs 的首單，是 10 月 13 日由深交所批準的 " 新派公寓權益型房托資產支持專項計劃 "，但該計劃仍沒有突破公募這一項。
王剛認為，多年來本可以做成投資類產品的 REITs，被做成瞭融資類產品；同時，底層問題是租售比和資產價值均不合理，表層問題在於法規如信托法等還沒有推出。
" 法規其實是可以先行的，來為 REITs 做一些儲備。" 王剛向 21 世紀經濟報道記者表示。
而促使保利成功發行租賃住房 REITs 的，是新的時代和新的住房政策。2015 年以來，房地產市場進入 " 存量時代 "，國傢層面鼓勵租售並舉、租購同權等政策不斷頒佈，REITs 才真正開始迎來瞭春天。
2016 年 6 月，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》發佈後，各地將發展住房租賃市場納入房地產調控長效機制。
2017 年 7 月底，住建部等九部委聯合印發《證監會、住建部等九部委關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求加快發展住房租賃市場，深圳、廣州等 12 個城市被選為首批開展住房租賃試點的單位。
同時，兩份文件均提到，要推進 " 房地產投資信托基金（REITs）試點 "，為住房租賃市場提供金融支持。
中聯基金執行總經理范熙武說，相比國際成熟市場的 REITs，除投資門檻和流動性的差異，國內 REITs 缺乏 " 擴募機制 "，制約瞭其 " 金融服務實體經濟 " 效用的發揮。而保利此單 REITs 的 " 儲架發行 " 機制，創設出瞭 " 可以長大 " 的 REITs，間接實現瞭公募 REITs 的擴募功能，堪稱裡程碑式突破。
" 現在上交所和深交所都批瞭類似的產品，說明大傢對通過 REITs 或者類 REITs 等工具來落實住房租賃政策的決心。" 王剛表示，像鵬華前海萬科 REITs 到目前為止運行良好，接下來應該也會推出類似的產品，隻是時間點的把握問題。
不過王剛指出，最終 REITs 產品還是要算賬，回歸收益率，要看借債的成本能否覆蓋租金收益，這是一個很關鍵的指標。
未來，國內 REITs 巨大的市場空間有待挖掘。根據鏈傢研究院報告，未來十年我國租房市場將達 3 億人、5 億元的規模。保利有關人士認為，住房租賃 REITs 將是行業的加速器，從機構規模、行業標準、收益提升等多方面對整個行業發揮促進作用。美國最大的公寓 REITs 企業 EQR 市值已達 244 億美元。國內租賃住房市場的前景不可限量。
事實上，保利租賃住房 REITs 的成功落地，打通瞭房企租賃住房資金退出渠道，解決瞭租賃住房投資回收周期過長的 " 後顧之憂 "，為房企發行租賃住房 REITs 提供瞭范本，這對當前加碼長租公寓、租賃住房的萬科、龍湖、中海等房企而言，也是一個好消息。
據 21 世紀經濟報道記者不完全統計，截至 8 月底，萬科所拿地中，共有 9 宗自持地塊，萬科旗下的長租公寓泊寓也已發展瞭數萬間，萬科認為，這是很好的擁有可預見現金流的資產。
持有 6 宗自持地塊的龍湖，是將長租公寓定位於主航道業務的首個房企。龍湖將旗下長租公寓冠寓的動態投資回收期設定為五到六年，未來有資產證券化的打算。
保利有關人士表示，公募 REITs 的落地取決於國傢相關政策的進一步支持。未來隨著我國房地產行業不斷發展，資產證券化操作日趨成熟，公募 REITs 市場的開放會漸行漸近。
（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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