曠日持久的樓市去庫存進程，正隨著供需兩端的發力，而逐漸體現出效果。
統計局數據顯示，截至今年前 7 月末，全國商品房待售面積為 63496 萬平方米，比 2016 年初的高點下降瞭約 1 萬平方米，降幅約 14%。
但不同城市之間的去庫存進程並不一致。民間機構統計顯示，經過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規模出現腰斬。但仍有大量三四線城市，庫存幾乎沒有變化。
分析人士認為，這種局面體現出樓市形態的進一步分化，三四線城市之間，經濟、資源、人口、環境等的不同，已經極大影響到樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。
一線城市庫存跌至底部
國傢統計局從 2010 年開始公佈商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011 年末，全國商品房待售面積為 27194 萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到 2016 年 2 月達到高點，為 73931 萬平方米。
也即，自 2011 年末到 2016 年初的四年間，全國商品房庫存增加瞭約 170%。
上述庫存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出，城市范圍擴張、舊城改造等，促成瞭土地供應規模的增加，進而增加瞭商品房的供應規模。但由於經濟基礎薄弱、產業集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。
相比之下，熱點一二線城市因土地供應有節制、市場需求量大，並不存在明顯的庫存壓力。根據易居克而瑞的統計，自 2010 年以來，北京商品房可售規模的變動幅度基本不大，去化周期大多維持在 10 個月上下的水平，最長也不足 18 個月，最短時僅為 6 個月。
隨著房地產交易的升溫，從 2016 年 2 月開始，整體庫存逐漸下降。根據統計局數據，到今年 7 月末，全國商品房待售面積為 63496 萬平方米，比 2016 年初的高點下降瞭約 1 萬平方米，降幅約為 14%。已經恢復到 2015 年初的水平。
平安證券認為，除銷售明顯增長外，部分城市近幾年來的供地節奏明顯放緩，也是庫存規模大幅下降的原因。
按照一些業內人士的觀點，當前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場交易熱度能夠持續，總體庫存仍有進一步減少的可能。
民間機構的統計數據更為樂觀。克而瑞近日發佈報告指出，截至 2017 年 7 月底，該機構監測的 80 個城市新建商品住宅庫存總量為 40211 萬平方米，環比減少 0.5%，同比減少 11.1%。當前庫存規模相當於 2013 年 9 月的水平。
上述 80 個城市多為一二線城市和較為熱點的三四線城市，其市場交易熱度要高於全國平均水平，因此去庫存力度也更大。
但若分城市來看，差異同樣存在。上述機構指出，對於一線城市來說，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近 2010 年上半年的歷史最低水平，當前繼續下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。
部分三四線城市庫存仍高
作為此前的庫存 " 重壓區 "，三四線城市的去庫存進程值得關註。
去年末以來，三四線城市逐漸取代一二線城市，成為市場交易的熱點。有機構認為，除資金溢出效應和城鎮化進程外，還因為三四線城市的庫存已到低位，市場的供需形勢已經發生逆轉。
平安證券指出，三四線樓市的庫存過剩局面已經大為改善，其市場的升溫，將成為 2017 年投資、開工及銷售的重要支撐。
據該機構統計，2016 年，三四線城市新開工面積同比僅增 5.5%，遠低於全國（8.1%）和 40 個大中城市（12.1%）的水平。從 2012 年以來的儲備和去化來看，當前三四線城市的去化周期僅為 1.46 年，同樣略低於全國平均水平及 40 個大中城市的水平。從購買力來看，三四線人均可支配收入與房價比為 6.4，遠大於全國（4.7）和 40 個大中城市（3.9）。這些數據說明一個事實：三四線城市的庫存大幅縮減，購買力十足。
華泰證券也認為，三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經被證偽。在供需關系相對合理的基礎上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。該機構認為，這個趨勢將可能持續 3-5 年。
上述觀點有一定的邏輯合理性，但並不足以反映市場全貌。
據克而瑞統計，即便在三四線城市中，庫存情況也存在明顯差別。如九江、滁州、馬鞍山、張傢口等地，庫存下滑瞭 40% 以上；但在惠州、東莞、香河、大廠等地，7 月末的庫存規模同比上漲幅度均超過 14%。
某房企人士也向 21 世紀經濟報道表示，三四線城市內部出現明顯分化。" 我們調研的有些城市，庫存的確下滑瞭很多，但很多城市還是蕭條景象。這種情況經常發生在兩個相鄰的城市之間。"
上述人士表示，從房企的角度來看，更願意佈局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。而對於其他三四線城市，企業傾向於選擇 " 經濟基礎較好；擁有能源、旅遊等資源；人口結構合理、最好是人口凈流入 " 的類型。
" 三四線城市之間的差異會越來越大，說明房地產市場發展到這一階段，城市規模已經不是判斷市場前景的唯一標準。未來將更多是區域的概念，其所在區域的經濟水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。" 該人士表示。
上述人士還認為，隨著供需基本面的差異，在下一輪市場上升周期中，三四線城市的表現也將出現差異。" 有些城市的表現將越來越接近一二線城市，如需求強勁、去化快速；有些仍是傳統三四線城市的狀態，市場交易相對平穩。"
（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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