轉自：城市競爭力（ID：guide0755）； 作者：潮哥
時間剛進入九月，北京樓市就傳來瞭一個足以讓翹首以盼的剛需客們歡呼雀躍的大消息！
01
北京樓市傳來大消息
今天的經濟參考報電子版版面上，有這樣一則新聞：
經濟參考報是新華社主管主辦的一個報刊，是中國最早的全國性經濟類報紙。
從新聞的內容，我們可以獲知：8 月北京二手房市場簽約 7600 套，新建住宅 1800 套。另外，北京部分二手房價格相比最高點時已經有接近 20% 的下調。
作為一個近 2200 萬人口的城市，二手房住宅成交占 85% 的房地產市場，7600 套的成交量已經是歷史低谷。
如此說，北京樓市成交量真的已經進入冰點期瞭。如果你覺得僅憑中原地產一個平臺的數據還不足以說明問題，那再來看看北京市住建委的數據。
上圖是北京官方公佈的數據，可以看出，盡管各平臺間成交量有些許出入，走勢統計是一致的。
北京 8 月份的成交量隻有去年高峰期 3 月份的不到 1/4，成交量已經進入冰點。
再看房價。
數據告訴我們，北京的二手房價格雖然沒有如願暴跌，但確實已經被控制住瞭，且在 3 月以後出現瞭陰跌。
3 月，正好是 2017 年全國兩會在北京召開的時間，兩會以後，全國各地又進行瞭一波政策轟炸。
02
北京樓市 "12 道金牌 "
作為中國最牛的城市，北京樓市調控力度之強、政策密度之大，無以復加。我粗略統計瞭一下，3 月份以來北京直接針對樓市下發的政策就有 12 道。其他間接影響的政策就更多瞭。
下面是粗略統計的 3 月份以來，北京樓市出臺的直接調控政策：
1、3 月 17 日— 317 新政出臺，主要內容：〔1〕認房又認貸，普宅二套提高首付比例至 60%，非普二套提高首付比例至 80%；三套直接拒貸款；〔2〕暫停發放 25 年以上期限的個人住房貸款；〔3〕企業購買商品房，需持 3 年後才能入市。
2、3 月 22 日—北京市教委公開回應，明令稱 " 過道學區房 " 不能作為入學資格條件，過道房一律不辦理不動產轉移登記、一律不準上戶口、一律不作為入學資格。
3、3 月 22 日，北京 16 傢銀行一致上調首套房貸利率至 95 折。
4、3 月 23 日，北京 11 傢房地產中介門店因異地經營、無照經營等違法違規行為被註銷備案、責令關停。
5、3 月 23 日，非京籍購房個人所得稅連續 5 年政策資格標準升級為需連續繳稅 60 個月。
6、3 月 24 日，對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。
7、3 月 26 日，禁止中小學與房地產商合作辦學，禁止開發商以學區房為名炒作房價。
8、3 月 26 日，對個人購買商辦類項目必須有購房資格，同時不能貸款。所有經紀公司禁止代售 " 商辦類項目。
9、3 月 29 日，北京發改委：嚴禁房地產經紀從業人員一年內買賣同一套房。包括不宣傳、不炒作 " 學區住房 " 概念，公司內外網屏蔽 " 學區住房 " 等敏感詞匯；不違規受托出售 " 過道房 " 以及面積過小的平房；不做 " 公證房 " 交易等；公司名義買房，三年內不得上市交易。
9、4 月 1 日，購買法拍房，必須需要審核購房資格。
10、4 月 3 日，購買平房，需要審核購房資格。2017 年 4 月 3 日後購買的平房計入傢庭購房套數。
11、5 月 17 日，夫妻一方有北京購房資格，購房時隻能出有資格的人房本，或者夫妻共同共有。
12、6 月 1 日，五一起北京房貸利率再上調首套從 9 折、95 折上調至基準，二套房上浮 10%---20%, 具體按照實際情況而定。
除瞭上面 12 道明令，還有一些曲線調控的政策，力度同樣不弱，甚至更強。例如：
4 月 1 日，被定位為 " 千年大計、國傢大事 " 的雄安新區問世。
8 月 3 日，北京出臺《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》公開征集意見。
8 月 28，國土部、住建部聯合發佈瞭《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣佈將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都 13 個城市納入試點。
這些直接和間接的政策，共同將北京樓市成交量推向瞭歷史低谷。
其中，雄安新區被設立，對北京樓市的打擊較大。
未來北京一些機關單位、高校、企業都將遷往雄安，意味著雄安將分流北京部分資源，同時也將分流走北京的部分人口。這種影響相比於其他調控，效果更明顯，而且調控時效性也更長。
8 月份出臺的 " 共有產權 " 和 " 集體用地建設租賃住房 " 兩個政策，對於北京的樓市影響也同樣巨大。它表明瞭中央政府此次調控房價的決心，和讓房價回歸平穩的意志。
和以往的調控不同，這一次政府志在建立一套長期有效的管控房價的機制，包括租賃市場、共有產權，還有正在研究當中的房地產稅等。
03
後續，北京樓市將怎麼走
未來北京樓市的走向，其實很好判斷。中國的樓市，政策性較強，多關註時政，就能夠抓住房價脈搏。
昨天，十九大召開的具體時間已經出爐，定於 10 月 18 日。政府換屆時間，應該是在明年年初。
這段時間裡，不光是北京，全國主要城市的樓市都必須維持在穩定的范圍內，可以小幅震蕩，絕不允許大漲和暴跌。
明年下半年以及未來更長的時間裡，北京以及其他中心城市的房價將如何走？
首先，下跌不太可能。
由於中心城市的人口仍在不斷增加，而且國傢也有意做大做強中心城市。杭州、青島、成都、西安等城市正通過吞並和 " 撤縣設市 " 的方式壯大自己，鄭州、武漢在打造以自己為中心的城市群。在這種情況下，中心城市的房價下跌的情況基本不會出現。
其次，也不可能暴漲瞭。
租賃市場不斷做大做強，一定程度上緩解瞭供需矛盾，也轉移瞭購房需求，再加上房地產稅等各種長效機制的出臺，中心城市很難再出現類似於 2015~2016 年那樣的暴漲局面。
因此，未來中心城市的樓市價格進入慢速增長通道是大概率事件。
那些資金雄厚的投資客，可以選擇長線持有中心城市的優質房產以保值增值資產，但那些妄想通過投資房產短期內暴富，實現財務自由的人，勸你還是趁早打消念頭，另謀他路。
城市競爭力
