轉自：地產情報站（ID：dichanqbz）；作者：田裡四個點兒
前幾天，國傢統計局局長寧吉喆在答記者問時表示，房地產長效機制已經在制定中，會適時出臺。其實這話呢，相當於向外界透露瞭關鍵信息，長效機制基本打磨完畢，隻等公佈。
如果長效機制要想取得預期效果，有兩個關鍵工程必須完成。一是不動產統一登記，二是房地產稅，前者是為後者提供決策支持的基礎工程。隨著不動產統一登記的加速完成，核心工程房地產稅也有可能落地。
今天我們就說說大傢都關註的房產稅的事兒吧。
其實，這事兒真是不說不知道，一說嚇一跳。如果未來的房地產政策大變，房產稅配合土地出讓政策改革、保障性住房建設以及鼓勵租賃市場政策等組合拳，房價降一半都是有可能的。
之前我是對未來房價持上漲態度的，因為當時各項政策並未出臺，而房價的走勢其實跟經濟的走勢大致是一致的，隻要未來中國經濟繼續向好，房價依然會保持一定的上漲勢頭，這也是為什麼我是堅定的多軍原因。
前兩天跟別人聊天時，突然聊到瞭房產稅的問題。再深入剖析一下，四點兒突然發現，房產稅可能不是我們想象的那麼簡單。
土地使用權沒法收稅？
之前有人問，說房產稅會按房屋的價值收稅，是累階進率，超過一定價格後，房產稅的比例會相應上升。按那個消息的說法，房產稅很可能是全國統一標準。如果按這個標準，北京價值千萬元的房子，每年要上繳超過 20 萬元的房產稅。
先不說每年繳的稅是不是房主能承擔得過來，單說房產稅的征收點，這種按房屋價值征稅的方式，就會存在很大的問題。
眾所周知，我們口中房子的價值，其實分為兩大部分——房產、土地使用權。這在其中，房產是私有的，土地使用權本質是租賃（不管是 30 年、40 年、50 年還是 70 年，土地所有權都是公有的，也就是國傢的，房主擁有的隻有使用權，說白瞭就是從國傢手中租賃土地）。
那麼，問題來瞭。收稅的對象，隻能是私有物品，而租賃品是無法收稅的。打個比方，你買瞭一件衣服，這件衣服就是你的私有財產，國傢在你購買衣服的過程中，是可以收稅的；但是如果你租賃衣服（比如婚紗），你對衣服沒有所有權，隻是掏瞭錢暫時穿在你身上而已，這時國傢是沒法向你收稅的，而隻能向衣服的所有者——租給你衣服的人收稅，因為他收到瞭你的租金，這部分是要繳稅的。
換句話說，一套房子，房屋本身是房主的私有財產，國傢是可以向房主直接收稅的；但是，土地使用權是房主向國傢租賃的，租金（土地出讓金）也是繳給國傢的，那麼對於土地的稅費，應該是國傢向國傢繳納，其實也就是沒有。
不知道大傢有沒有註意到，在前兩年房產稅出臺進行探索和討論時，當時的名稱叫做 " 房地產稅 "，而現在的各個新聞報道中，都已改口叫做 " 房產稅 "，將 " 地 " 字取消，可能正是基於這樣的考慮。
房產稅不堪大用？
就算是把土地刨去，國傢不一樣可以向房屋本身收稅嗎？
問題在於，目前的房價，其本身大部分價值都在土地上。學區房為什麼那麼貴，漲價那麼快？因為這套房子所在的位置能對應好的小學。而地理位置，本身就是土地價值的一部分。
筆者和站長都再三說，買房要考慮區位、交通、配套、學區等等，但這些因素，其實都是房產本身所在的土地所賦予的。
也就是說，房子的漲價，其實絕大部分都是土地價值的升值，而房產本身，不僅升值慢或者不升值，甚至還可能貶值——折舊使用等對於不動產來說，都是貶值的因素。
如上所言，按常理，國傢收稅隻能向房屋本身，也就是隻能依據極可能越來越貶值的房產價值來確定比例征稅，而逐漸高漲的房價，也就是主體為土地增值的部分，依舊是國傢自己收自己的稅。
這樣一來，其實稅收並不是很多。在剛開始施行時，可能會繳納一部分，但是隨著經濟的發展、貨幣的貶值等因素，甚至可能會越收越少，這與房產稅出臺的初衷顯然背道而馳。
新人新辦法，老人老辦法？
那麼，是不是還存在這樣一種可能——
按照我國一貫的政策，新人新辦法，老人老辦法，有沒有可能，在房產稅法正式實施前的房產，由於已經繳納過土地出讓金，隻對房屋本身征稅；而房地產稅法正式實施後，則取消土地出讓金，依據整個房產的價值進行征稅？
由於土地出讓金取消，而房產依舊可以享受土地所在區位、學校、配套、交通等帶來的福利，其價值也會跟進經濟發展的情況浮動，甚至可以跟周邊繳納過土地出讓金的房產的價格平起平坐。如此一來，房產稅自然可以代替土地出讓金，成為地方政府財政收入的中堅力量。
筆者認為，是有這種可能的。
不過，對於大傢來說，依據什麼方式進行征稅可能得先往後排排，咱們得先算算取消土地出讓金後，房價能降多少。
土地出讓金這部分，四點兒隻知道大概，詳細的情況並不是非常瞭解，不過萬能的知乎網友還是提供瞭非常詳細的答案：
一套房子的每平方米售價，除瞭成交樓面價（房產所在地塊的總價除以建築面積的價格），還有 3% 的土地契稅、每平方米數百元的市政配套費，即
地價 = 土地成交樓面價 ×（1+3%）+ 市政配套費
建築成本各地不一，基本全國的平均價格在 3000 元左右，北上深等一線城市可能會達到 6000 元以上，四五線或偏遠城市則可能低至 2000 元。
而在房屋建設、銷售周期中，也會產生各種費用，包括各種向政府繳納的稅費、借錢的利息等財務費用、公司及員工運營管理費用等，大約要占到房價的 17%。
不能忽視的還有企業所得稅，房屋售價減去上面所說的 17% 財稅管理費用外，還要向國傢繳納企業所得稅。
再加上房地產企業預期的利潤，大約 10%（普遍的情況是，房地產企業的利潤會更高）。
這樣算下來，土地方面的成本，與最終房屋售價的比例，大概是 1:1.8。當然，各地的情況不一，這裡隻能說個比較中性的比例。
反過來說，土地的成本可以占到房價的五成以上。
如果取消土地出讓金，那麼房價的降幅，也應該在五成左右，甚至可能更多。
一下付清 OR 分期付款？
在四點兒看來，如果真這樣做，應該算是比較好的結果。剛需族可以花比較少的錢就能買到房子，而已經買瞭繳納過土地出讓金房子的人，則在未來可以不用付出那麼多的房產稅。
打個比方，房產稅出臺後，按每年 1% 的房產價值的比例征稅。
繳納過土地出讓金的房子，購買時價格是 100 萬元，刨去土地價值，征稅的比例大概是在 50 萬元左右，也就是每年繳 5000 元房產稅。
而取消土地出讓金的房子，購買的價格 50 萬元，每年一樣繳納 5000 元房產稅。
10 年後，繳納過土地出讓金的房子價格漲至 200 萬元，每年繳納的房產稅依舊是 5000 元。
而取消土地出讓金的房子價格漲至 100 萬元，每年繳納的房產稅則變成瞭 1 萬元。
當然，這隻是大概的算法。
實際上，按照市場自我調節的功能，繳納過土地出讓金房子的價格，和取消土地出讓金房子的價格，會根據使用年限、每年繳納稅費等預期差價，逐漸趨於平均水平。取消土地出讓金的房子，每年繳納的房產稅可能會很高，而且會越來越高……
也就是說，房子能用多久，兩種房子會差多少稅，都會被算進房價裡，最後趨於統一——不管買哪種房子，最後付出的代價都是一樣的，隻不過是一個一下子解決瞭大頭，另一個更像分期付款而已。
誰也不比誰傻，便宜都會占，虧也不會總去吃。
這裡有一個前提，房價未來會上漲。那麼下跌瞭怎麼辦，購買取消土地出讓金的房子不是占大便宜瞭嗎？
目前來看，這種情況確實可能存在，但不會長期存在。房價的大趨勢隨著經濟發展水平上漲，這基本可以看做是定律瞭。不排除會出現日本、美國等房地產泡沫破裂的情況，但經過一段時間的調整，房價還是回歸瞭正軌。
換種方式看，如果真崩盤瞭，不管是哪種房子，都一樣砸在手裡……
其實，當前北京等城市搞的共有產權房，就有點上面說的房產稅的意思。共有產權房購房者最少要出五成，也就是說，政府最多幫你補貼五成。賣房時，收到的房款房主拿五成，政府拿五成。
這就跟剛才說的房產稅有點異曲同工之妙瞭，隻不過房產稅是一年一繳，而共有產權房是買賣時政府一並收取而已。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
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