隨著租房領域相關政策的陸續出臺，長租公寓逐漸成為瞭巨大的利基市場。對於商機有著敏銳嗅覺的地產開放商、酒店集團、房產中介，以及創業公司們紛紛進場瞭，在過去的兩年時間裡，不少公司都拿到瞭大額投資。進入 2018 年，自如宣佈完成 40 億人民幣 A 輪融資，在拿到長租公寓最大一筆投資的同時，也打響瞭長租公寓領域 2018 年融資的 " 第一炮 "。
然而不得不說的是，發展太快，往往會遇到各要素不完善的境況。例如剛剛拿到大額投資的自如就被曝出房屋存在裝修完成後短時間內就掛牌出租等現象，頻現裝修材料甲醛超標問題。除此之外，整個行業似乎處於一種 " 賠本賺吆喝 " 的境況，目前中國流動人口超過兩億，行業的未來發展前景毋庸置疑。但重模式的生意永遠都沒有那麼容易，而且盤子就那麼大，玩傢卻又那麼多。那麼這些問題產生的原因是什麼？我們又該以怎樣的態度去面對目前的 " 陣痛期 " 呢？
最小可行產品弊端凸顯：缺陷產品導致的負面纏身
風口一直都有，但似乎從來沒有像這些年那樣影響巨大，從 O2O 時期的千團大戰到近兩年共享單車的彩虹大戰，都讓我們見識到瞭風口下的 " 羊群效應 "。一旦哪個領域有著切實存在的痛點需要解決，就意味著存在著潛在的商機；如果政治上再有所支持，那麼毫無疑問各路玩傢都會蜂擁而至。
長租公寓就是這麼一個行業，去年的長租公寓市場無疑是大熱的。但與此同時很多群租房、" 膠囊公寓 "、房中房等長期存在的亂象一直沒有得到徹底解決，因而為人詬病，除此之外，裝修引發的安全問題也成瞭社會關註的熱點話題。
在筆者看來，對於長租公寓公司來說，出租房就是他們提供給用戶的產品，如今很多質疑的出現很大程度上是由於互聯網 2C 產品開發的慣性思維弊端。
在產品剛剛問世，2B 類項目往往比 2C 類產品更成功，因為大多數 2 B 的產品定位、用戶需求都非常清晰，可以有針對性的進行相關的產品設計，設計師可以一開始就往正確的方向上使力。而 2C 類產品不同，因為 2C 類產品很難有一個 " 普適 " 的標準和訴求，產品的受歡迎程度影響因素會有很多，這也是為什麼大數據畫像描繪存在巨大價值的原因所在。所以說，2C 類的產品經理根本就很難清楚產品定位與用戶定位。
然而雖說可能很多細節問題都亟待解決，但是商業競爭唯快不破，以往很多 " 風口 " 的生長邏輯都是快速鋪墊產品搶占市場，占領先發優勢。例如共享單車發展初期，ofo 的輕模式使得其車子質量、體驗等方面一直為人詬病，然而這並不影響它快速搶占市場，搶占用戶，到如今已經和摩拜一起幾乎平分市場；再比如現在很火的無人貨架，有些有限的辦公區域甚至有兩到三個無人貨架，隻是一到兩個貨架 + 產品 + 二維碼就構成瞭全部要素，結構已經輕到瞭極致，其目的就也是為瞭快速搶占市場，在行業發展後期勢必會進行完善和升級。畢竟修修補補，迭代升級已經成為很多 2C 類項目在野蠻生長過後一直在做的事。
這一時期的產品，被稱作 MVP（最小可行產品）。矽谷創業傢 Eric Rise 有一著作名為《精益創業》，書中創造性的提出瞭 " 精益創業 " 這一理念，其核心思想就是在開發產品時先做一個簡單的原型，也就是最小可行產品，然後通過測試並收集用戶反饋不斷進行迭代升級，最終形成瞭完全適應於市場、被用戶廣泛接受的產品形態。
長租公寓領域負面纏身的緣由其實正基於如此，因為行業火熱，玩傢擁擠。尤其是在 2017 年國內長租公寓更是迎來瞭大規模發展，知名房產企業紛紛進軍長租公寓外，中介機構、國資企業也積極入局，行業的卡位戰也在不斷升級。這其中的代表包括華住城傢、鉑濤窩趣、萬科鉑寓、我愛我傢相寓、鏈傢自如、魔方公寓、新派公寓等玩傢，包括創業系、酒店系、中介系、開發商系這四大派系。
互聯網創業慣性思維下，快速搶占市場成瞭發展的第一要義，不過對於長租公寓領域而言，其產品的修補時期要提前許多，這主要來源於以下兩個方面因素。
第一，行業的興起本身就得益於政府為推動住房租賃市場發展，持續加碼各項鼓勵政策，對於行業發展所存在的問題，不少地區都已經進行約束和管控，並加大監管力度提高檢測標準。例如去年十月下旬，廣東出臺瞭一系列在住房租賃管理多項通知，首次明確住房租賃標準，嚴禁房中房，膠囊公寓。民生問題永遠是大問題，民生問題的出現往往也會演變成輿論關註的焦點，而且行業要發展一定需要合規，在政策的驅動下會倒閉企業進行產品（住房）標準升級。
第二，有些產品可以一邊進行市場推廣一邊進行完善，有些領域卻不適合，這也是 "MVP" 的局限性所在。長租公寓領域才剛剛興起，尚未實現爆發，然而與此同時出租房裝修不環保等問題與人們的身體健康息息相關。裝修材料甲醛超標問題不僅違反相關政策要求，更重要的是對用戶身體健康造成瞭威脅，這對企業品牌帶來巨大的傷害，而且很難你補，長租公寓市場尚未爆發，這對於剛剛起步的公司來說無疑是巨大的傷害。
因此，對於剛剛起步的長租公寓來說，有缺陷是正常的，重要的是亡羊補牢，及時彌補，畢竟它很難像其它 2C 類項目，一邊發展一邊慢慢完善，畢竟如果隻是一味的擴張，輸瞭口碑，再好的模式也很難贏得用戶的信賴。
產業延伸不斷，但尚未觸及根本
前面我們提的是長租公寓行業在發展初期忽視一些問題以致於負面不斷，除此之外，長租公寓領域的另一大難題就是盈利。
藍海與虛火相隨，與大風口如影相隨的往往是大泡沫。雖說就行業內部而言商業模式有輕重之分，但總體來看還是一個商業模式比較重的行業，呈現出明顯的維護成本高、發展成本高、試錯成本更高這 " 三高 " 特征。
到目前為止，長租公寓領域已經經歷瞭多輪洗牌，這包括 GO 窩公寓、Color 公寓、V 客青年公寓、好熙傢公寓等多個明星玩傢都在激烈的行業競爭中被淘汰出局，而且這份名單在未來還會快速加長。
前面我們提到過，不問盈利、先搶市場是很多長租公寓領域玩傢的選擇。但盈利問題牽扯到企業的生存，熬得住的就堅持到瞭現在，熬不住的，就是能走向死亡。
餘下的玩傢也是痛並快樂的生存著。據有關資料顯示，目前市面上很多公寓管理收入占資產服務業務的比重不斷上升，但同期資產服務業務的毛利潤卻在快速下降，假設其他資產服務業務情況不變，我們可以推斷出很多長租公寓業務是一直處於虧損狀態。
行業大熱卻不賺錢，在筆者看來這主要基於以下幾個方面：
1、行業集中度偏低，行業處於搶占市場份額的起步階段。例如之前千團大戰、外賣大戰、出行大戰等，前期都是賠本賺吆喝，價格戰是常見的玩法。待到整個市場做起來，行業也經歷多輪洗牌之後，剩餘玩傢也有瞭盈利能力。
2、行業門檻高，高額的運營本錢，資產價格高企導致租金回報率長期較低，使得長租公寓拿房成本高，並且企業很難在起步階段自持物業，不僅是規模擴張很考驗入局者的資金實力，活下去與否很大程度上也依賴於資金儲備。
3、除瞭房產系之外，其餘國內的長租公寓項目普遍為輕資產形式，即運營者為二房東，與房源業主方簽署 10-20 年不等的租約，經過改造和運營提升租金程度，賺取差價。然而相對於持有物業的成本、房源拓展成本、管理成本、裝修改造成本等巨大支出來說，微薄的租金收益無異於杯水車薪，目前長租公寓產品的凈利潤率僅為 1% 左右。
為瞭解決盈利問題，很多長租公寓平臺也都不斷延伸自身產業鏈，探索多樣化的盈利模式，例如金融服務等。但就目前而言，產業鏈的延伸並沒有觸及或者從根本上解決前面的幾個痛點，整個行業的陣痛期依舊沒有過去，畢竟產業鏈延伸項目的利潤與市場規模直接掛鉤，那麼問題又再一次回到瞭長租公寓本身上來瞭，還得從行業本身下手才是真正的治本之策。
由此可見，長租公寓的資產收益低，回報周期長，而融資成本卻極高，這在很大程度上限制瞭企業快速做大的可能性，這也是目前長租公寓領域所有玩傢面臨的共同難題。激烈的競爭必然會導致部分企業出局，據業內人士透漏，長租公寓前期投入資金較大，實現盈利至少需要 5 年以上，長租房盈利難得問題由此可見一斑。
對於房產系和中介系來說，自身實力雄厚，而且業務多元化，可以拿別的部門的盈利來彌補長租公寓的虧損，畢竟長租房市場賠錢也隻是暫時的。
然而對於創業系來說就比較難瞭，如何保證自己可以不斷得到資本輸血，如何能扛得住燒錢大戰，這都是擺在創業系企業面前的問題。為此，必須加大產業鏈的延伸力度，這不僅是像投資人證明自己平臺的需要，也是保證生存的必需品。
當然瞭，在洗牌與突破中，行業也在不斷成長。但要徹底解決問題，還得靜待野蠻生長結束，整個行業回歸理性，真正實現規范化、標準化。對於各路玩傢來說，現在要做的就是從模式創新、差異化的服務出發，強化管理、篩選和安全監管系統。打破行業同質化，尋求自身差異化競爭優勢，為一系列大品牌牌和格局的重新排列，到那時，整個行業也將雲開霧散，能夠堅持到最後的玩傢也將瓜分這萬億租房市場所帶來的紅利。
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