虎嗅註：說到能戳國人痛處的東西，" 房子 " 一定可以排到前幾。國內，尤其是一二線城市的房價令還做著安居樂業美夢的年輕人高不可攀。價格由供求關系決定，那麼中國果真這麼 " 缺房 " 嗎？文章根據數據統計整理，得出中國目前的存量居住用房還有 4 億套，" 足夠 16 億人口居住 " 的結果 ......
本文轉自公眾號 " 投資人 "（ID：InvestmentReview），作者： inPeak。
近十年來看，中國房價的快速上漲，讓人們的關註點都集中在房價上，尤其是 2015 年 "330" 政策之後，房價的暴漲，更是讓人們忽略一個最基本的經濟學道理，即價格由供應和需求共同決定。
隨著調控政策的作用，尤其是一些諸如租售同權、發展租賃用房等類似如長期機制開始慢慢改變投資市場的預期，使得住宅價格開始出現高位盤整的現象。有一些金融思維的人或許都明白，價格在一個區間盤整隻會維持一定的時間，最終會因其內在因素的改變促使市場選擇向上或是向下的走勢。
那麼，我們今天就要好好的扒一扒這個影響房價未來走勢的供給面，即中國到底有多少房子？
我相信很多人都很好奇，踏遍全國，到處都是工地，這麼多年過去瞭，中國目前到底有多少房子？且聽我來慢慢向你分析。
為瞭保證數據的準確性和權威性，我們這次統一采用國傢統計局的數據。國傢統計局對於房地產的統計包含幾個指標：房地產投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等。如果要準確的體現最有效的新增供應面積，目前這個幾個指標中，我認為竣工面積是最具準確性的。房地產投資額無法體現究竟造瞭多少房子，施工面積是一個過程數據，銷售面積和銷售額包含二手房的數據，存在重復性。
那麼我們開始統計一下，自 " 房改 " 以來，中國到底新增供應多少的商品住宅？
中國的全面 " 房改 " 是從 1998 年開始的，但國傢統計局開始統計竣工面積是從 2005 年開始，那麼 1998~2004 年的數據，我們會基於合理的假設推算出，即假設 1998~2005 年，新增商品住宅竣工面積每年增長 5%，然後根據 2005 年的數據倒推計算出 1998~2004 年的數據。
數據來源：國傢統計局、投資人整理
2005~2007 年，這三年國傢統計局雖然統計瞭竣工面積，但是按照商品房（包括住宅、公寓、寫字樓、商業）口徑統計的，根據 2008~2016 年的商品房與商品住宅的比例關系，商品住宅占商品房的比例一直維持在 80% 左右，因此，這三年，按照商品房施工面積乘以 80% 來統計商品住宅的施工面積。
數據來源：國傢統計局、投資人整理
再看國傢統計局關於 2009~2016 年商品住宅的竣工面積統計數據如下：
數據來源：國傢統計局、投資人整理
最終我們把上面三個階段的數據制作成圖表如下：
數據來源：國傢統計局、投資人整理
根據上面的圖表數據，很容易計算得出，1998~2016 年，這 19 年來全國的新增商品住宅的竣工面積為 9,797,340,000 平方米，這是一個什麼概念？待我們把它換算成套數，就比較清楚看明白瞭。
由於中國很長一段時間實行 90/70 原則，即新建商品住宅單套面積在 90 平方米以下的比例需要占 70%。當然，實際情況是一二線城市尤其是北上深廣一線城市 90 平方米房子占比更大，而三四線城市及縣城還是以大戶型為主。綜合起來，我們初步以每套 100 平方米來計算，則這 19 年來，中國新增商品住宅為 9797.34 萬套。
有人可能還沒有太多的概念，那麼我們把這麼多的套數換算成可供多少人居住就更加一目瞭然。中國的原生態傢庭的人口數量為 3~5 口人，我們取中間值 4 人為基準來估算，則 9797.34 套房子可供 4 億的人口居住。
這麼一算，哎喲，中國真的很缺房子？難怪房價這麼高，中國 13 億人口，新建的商品住宅才夠住 4 億人？如果你這麼想，那就大錯特錯。我們一定要睜大眼睛看看上面的措辭，是商品住宅，再次強調是商品住宅夠 4 億人口住！
大傢都知道，中國是一個多元化且復雜的國傢，房地產市場也不例外。
在很長一段時間，甚至是在五年前，中國縣級城市的新增住房都不是主要靠商品住宅來供應的，那麼是靠什麼供應的？是靠宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房（宿舍）、保障性住房、軍產房等等，這些名目繁多的房子在中國有一個統一的名字，叫著 " 小產權房 "，而上文提到的商品住房就是我們傳統意義說的紅本 " 大產權房 "。說到小產權房，那麼中國究竟又有多少套呢？
這一直是一個很神秘的數據。但是我們從一些公開的報道還是能夠找到一些蛛絲馬跡。據之前新浪房產的一篇報道，在中國房地產市場發展最為成熟的深圳，小產權房占全市總住房套數的比例居然超過瞭 56%，即深圳住房中一大半是小產權房。看到這個數據，我是一點都不驚訝，深圳到處都是村委建的統建樓、城中村等，這個數據我覺得都可能有些偏低。
那麼問題就來瞭，連最早啟用土地招拍掛制度的深圳，小產權房的比例都占瞭一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小產權房供應的三四線城市及縣城，這個比例會有多高？隻會更高，我們初步估計，全國范圍內，小產權房的套數估計是商品住宅的 3 倍以上。如果加上這個數據，中國目前的存量居住用房在 4 億套左右，能夠滿足 16 億人口的居住。
所以，春節回鄉，隻要我們留心觀察，發現一個三代同堂的傢庭，擁有住房基本上都在三套以上，老傢農村或是鎮上一套宅基地建的房子、縣城或是市裡一套，自己工作的一線或是二線城市一套。
從這個角度來看，中國還缺房子嗎？那究竟是什麼原因導致房價這樣暴漲？
目前的一二線城市房價高燒不退的主要原因還是由於城市化進程導致的人口向資源優勢城市的過度集中，導致住房結構化供需不平衡，這是目前一二線城市房價居高不下的最核心因素。除此之外，市場的炒作，投資的非理性，資源的不均等性，進一步促使原本結構化供不應求的局面更加扭曲和加劇。
然而，隨著城市化進程流動方向的改變，以及部分後面進入一二線城市的人發現自己在這個城市根本無法同等獲取比自己早來的人一樣資源的時候，肯定會慢慢出現人口回流，即一線向二線回流，二線向三四線回流，最終也會導致房價的緩慢回歸。
* 文章為作者獨立觀點，不代表虎嗅網立場
