傢庭負債隻占 GDP44%：中國樓市安全系數更高？
來源：21 世紀經濟報道
本報記者 王營 北京報道
房貸對於我國居民而言，屬於最大的傢庭負債。
西南財經大學教授甘犁曾撰文表示，中國傢庭出現瞭一個嚴重問題，即房地產在傢庭財富中的占比過高。根據甘犁統計，中國傢庭資產中房地產占比已經達到 68%，北京和上海則高達 85%。
不過，第一太平戴維斯世界研究部最新報告指出，許多發達經濟體的擔保貸款仍然很低，資產價值遠超貸款水平。美國住宅房地產價值不到傢庭負債水平的三倍。但中國住宅市場卻擁有超過傢庭負債總額八倍的資產作為擔保。在該研究部調研的中國、美國、日本、英國、德國、法國以及意大利等國傢中，中國住宅資產總值與傢庭負債餘額比值最高，為 8.4。
安居客首席分析師張波也認為，中國樓市整體 " 黑天鵝 " 現象幾率極低，但部分城市仍需警惕。相比海外市場，中國樓市的確安全不少，首先體現在樓市出現泡沫破裂的可能性極小。這並非指目前房價不高，而是由於中國樓市在調控中執行瞭更為嚴格的信貸政策。
降杠桿成效明顯
恰如張波所言，自 2016 年開始，各地不但在限購、限售方面頻繁加碼，貸款要求也更為嚴格。二套房高首付加之利率上調，及對首付貸等現象大力打擊，導致樓市成交量大幅下跌。與此同時，建立健全長效機制已經為樓市的長期發展定調，加之短期強化樓市調控措施亦不會放松，樓市出現大幅波動的可能性較小。
根據央行歷年公佈的數據，2017 年房貸漲幅明顯放緩，調控降杠桿效果明顯。2016 年住戶部門貸款增加 6.33 萬億元，其中，中長期貸款增加 5.68 萬億元。2017 年人民幣貸款增加 13.53 萬億元，同比多增 8782 億元；住戶部門貸款增加 7.13 萬億元，其中，中長期貸款增加 5.3 萬億元。
重點調控城市的效果更為顯著。以北京為例，央行營管部 1 月 17 日發佈的《2017 年北京市貨幣信貸統計數據報告》顯示，北京地區房地產貸款增速回落至調控區間。全年個人購房貸款新增額占人民幣各項貸款新增額比重降至 20.2%，較 2016 年 40.3% 的新增額占比下降 20.1 個百分點。
個人購房貸款月度新增額也呈不斷下降趨勢。2017 年 12 月個人購房貸款新增額 18.1 億元，為全年最低水平，比前 11 個月月均增量少 104.5 億元。
中原地產首席分析師張大偉認為，從最近數年數據看，2017 年北京二手房住宅成交大約在 13.6 萬套，相比 2016 年的 27 萬套暴跌 50%，這一成交量也是 2015 年來的最低值。從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。與往年調控不一樣的是，本輪以信貸收緊為代表的熱點城市調控力度刷新瞭歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵瞭任何炒房的可能性。房地產降杠桿政策已經全面落地。
我國樓市安全性很高
自從我國實行商品房制度以來，房地產業便與金融業緊密地結合在一起。而個人住房貸款作為多數居民購房時的選擇，其變動更是會對樓市產生較顯著影響。
易居研究院研究員賴勤表示，與歷史相似時點對比，2017 年房貸利率上升的原因與 2012 年 9 月份至 2014 年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調控政策，共同構成瞭一套 " 組合拳 "，對樓市發揮調控作用。預計 2018 年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續上浮趨勢。
不過，第一太平戴維斯世界研究部統計發現，中國樓市的安全性仍然很高。據悉，中國的高儲蓄率（占可支配收入的 36%）在房價上漲中所起的作用可能甚於債務。中國的國內儲蓄機構有限，加上房產的保值性質，導致資本直接流向住房市場。
同時，中國傢庭的負債率遠低於全球其他地方。目前中國人均負債為 2 萬美元，美國的人均負債高達 14.53 萬美元，日本是 13.4 萬美元。中國的傢庭負債占 GDP 比例隻有 44%，美國的占比高達 80%，世界發達經濟體的平均水平是 74%。
該研究部還提出，並非所有債務都與房地產泡沫和經濟危機有關。自 20 世紀 90 年代初以來，日本的整體債務水平較高，但房地產價格處於緩慢緊縮走勢。美國政府債務與 GDP 的比率較高並且仍在不斷上升，但在巴塞爾協議 IV 等國際銀行業監管規定收緊抵押貸款之後，傢庭債務的增長得到瞭抑制。
因此結論是，貸款和房地產的未來格局可能會有別於以往，貸款和資產持有環境已經出現兩極分化。發達經濟體的年老一代持有大量房地產股權；而相同國傢的年輕一代以及新興經濟體的人口尚未積累房地產資本，無擔保債務也在增長。這種全球性現象或產生遠甚於傳統銀行債務和以往房地產周期的深遠影響。無擔保信貸緊縮的影響可能與典型的銀行業危機一樣激烈，尤其是在導致消費者信心下降、消費者支出停滯的情況下。此時，銀行收回抵押、強制拍賣資產的可能性很小，不會導致價格下跌。但另一方面，投資活動缺乏或租金鮮有上漲，又導致資產價格上漲乏力。在這些情況下，房地產市場沒有崩潰，而是停滯發展。
（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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