解局君：統計局在前天發佈瞭 1 月份 70 個大中城市新建商品住宅的價格指數，根據國傢統計局的數據顯示，一二線城市的漲幅都呈現出瞭下滑的趨勢。
但一直不被我們所關註的三四線城市的房價與一二線城市房價卻開始持續飆升，幅度均在 10% 以上。
一邊穩步下滑，一邊火速上漲，令人瞠目。在這背後，究竟隱藏著什麼樣的真相？或許，這是一個與棚改有關的故事。
作者：貓姐
來源：大貓財經
本文已獲作者授權，不代表解局財經立場
盡管無數房地產專傢一直不看好三四線城市的房產，過去的 2017 年，北京漫漫陰跌，大量三四線城市房價卻妖艷的大幅上漲，有的甚至翻瞭一番。
貓姐春節回到西部的四線城市老傢，發現去年過年時房價僅 4000 元 / 平，但現在普遍漲到 6000 元 -7000 元 / 平。
在親戚們聚會的飯桌上，圍繞房子的討論較往年大幅提高，有兩三套房子的親戚喜笑顏開，隻後悔自己以前買房買少瞭。
貓姐的其他同事也發現他們老傢房價漲瞭許多。老傢在石傢莊的小李說，石傢莊下面的五線縣城都一萬多瞭，六線鄉鎮正在奔萬，七線村莊還能在 5000 以下買到 ...
老傢房價不斷上漲，不少人心思活動起來瞭。近日，安居客一份返鄉置業報告數據顯示，有近六成人群有回傢買房的意願，這些人群大多來自三四線城市，70% 在一二線城市工作。
老傢縣城的房子瘋漲起來，是價格到頭還是剛起步？ 三四線老傢的房子還能買嗎？
01
老傢房價暴漲的秘密
三四線城市一向沒有大量人口流入，也沒有很多產業支撐，房價已多年不漲，為何過去一年突然就暴漲瞭呢？ 這裡面還有一個重要原因：政府的 " 去存庫 "。
" 去庫存 " 這個詞我們很熟悉瞭。但他們是如何去庫存的，估計大傢都不太明白。貓姐發現，棚改是裡面一個重要的推手。
2017 年 5 月 31 日，中國政府網發佈一個文件：《國務院關於開展第四次大督查的通知》，這個文件名字太普通，以致很多人都沒有註意到。
但這個通知對於去庫存有個重要表述：加強房地產市場分類調控，推動庫存較大的三四線城市去庫存，推進 600 萬套棚戶區住房改造，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加快居住證制度全覆蓋情況。
專業人士看出瞭裡面的門道：把棚戶區改造說是去庫存的手段，在中央、國務院的文件中還是首次。利用棚戶區改造去三四線城市庫存是已經成為中央最新、最重要手段。
什麼叫棚改？就是改造棚戶區，而棚戶區指城裡面年久失修的危房片區。在近兩年中，棚改中出瞭有兩個重要專業名詞：PSL、棚改貨幣化。
►什麼是 PSL？
棚改要拆掉舊房，給拆遷戶們補償錢或新修房子，錢從哪裡來？此前資金來源一直是一大難題。
後來，央行來解決錢的問題瞭。央行創設 PSL（抵押補充貸款）工具，通過國開行等機構發放棚改貸款。看不懂 PSL 這個專業名詞沒關系，你隻要明白這是央行在放水就行。 這個工具創設之後，PSL 增長曲線是這樣的。如圖：
PSL 和各級財政撥款，是棚改的主要資金來源。
►什麼是棚改貨幣化？
危房改造中產生瞭大量的拆遷，需要安置住戶，以前模式拆房還房。棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，你自個兒拿去買房吧。市場有瞭新資金，也產生瞭大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去瞭。
近幾年來，棚改貨幣化安置得到大力推廣， 2014 年所占比例僅 9%， 2016 年則進一步躍升至 48.5%，2017 年比例達到 50%，按照計劃，2018-2020 年，安置比例將達到 60%。
券商的研究員春節調研發現，政府對拆遷戶們非常大方，棚改的力度和補貼力度都相當驚人，比如溫州 2017 年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來提升瞭 30-50%。
一些研究員們這樣描述他們看到的情景：" 好幾個親戚傢住市郊，院子已經成為一片瓦礫，不過大傢都喜氣洋洋的，租住在附近的樓房裡，等待著好幾套回遷房、門面房。村裡有人傢的兒女給父母買瞭院子，正好趕上拆遷，院子拆瞭，拿到幾百萬補貼 ....。"
這些財大氣粗的拆遷戶們，他們拿著資金繼續投入到房地產當中，這些資金成瞭房價上漲的推手。
三四線城市是棚改主戰場，全國棚戶區規模中三四線城市占比高達 87%。 克而瑞研究中心數據顯示，2017 年貨幣化安置去庫存超 3 億平方米，帶動銷售約 21%。
中國指數研究院最近也調研發現，許多三四線城市房地產市場在過去一年裡的優異表現均離不開棚改貨幣化帶來的需求增長，購買力提升，帶動成交量，價格走高。
02
判斷要不要在老傢買房：看這些因素
考慮是否在老傢買房 ， 必須瞭解一下 2018 的房地產政策是怎樣的。
住建部部長王蒙徽表示，2018 年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時，去庫存任務再深入，步入縣域去庫存的新階段。 簡單說：繼續去庫存，重點在縣級。
棚改政策呢？2017 年 12 月底召開的全國住房城鄉建設工作會議提出 " 紮實推進新一輪棚改工作，2018 年改造各類棚戶區 580 萬套 "，超出原來市場預期的 500 萬套，增幅高達 16%。
你的傢鄉今年會大力推進棚改嗎？
2018 各省的棚改計劃已經陸續公佈，貓姐查詢到，這些省份今年還會大力推進棚改。
2018 年山東省計劃棚戶區計改造 69.9 萬套，改造力度目前位居全國第一。近期，山東公佈瞭 2018 年各市的計劃棚改量：
從圖上看，日照、菏澤、德州等市的棚改量很大，預計這些城市的房價會比較堅挺。
新疆今年的棚改力度也不小。
另外再給大傢畫一個重點： 2018 年浙江省計劃改造棚戶區危房 23.7 萬套，其中溫州高達 92815 套，占比高達全省的 40%！2018 年溫州的房價會如何表現呢？大傢可以想象一下。
在剛剛過去的 2017 年，這些地區棚改推進力度比較大，你的傢鄉在裡面嗎？
看下圖：
03
我們要不要在老傢買房？
看瞭上面的這些數據，貓姐覺得，2018 年老傢的房子上漲壓力還是挺大的。比如山東、新疆、湖南、江西、安徽等省份。
2018 年棚改目標調高 16%。多傢機構已據此調整 2018 年樓市銷售預測。華創證券默默的將 2018 年樓市銷售面積預期增速由原來下降 4.6% 上調至與 2017 年持平。平安證券則表示：棚改目標預期將小幅提振 2018 年三四線樓市銷售，將 2018 年商品房銷售面積增速上調 2%。
在 2018 年，我們肯定還能看到三四線城市房價繼續火爆的新聞。但三四線城市的火爆，能延續多久呢？
國泰君安分析認為，三四線城市 2017 年的火爆，是經由拆遷 ( 棚改貨幣化 ) 的一次性刺激，屬於 " 透支需求，延緩供應 " 的一次性刺激，短期能推動房價和銷量的上漲。但長期看，由於缺乏產業和人口支撐，這個拉動效應將會逐漸減弱。
這個短期能持續幾年？估計專傢們也很難精準預測到。
從近期地方兩會的情況來看，一些省份的棚改新開工目標已經較 2017 年有所降低。
04
如何買？
如果你是投資在老傢買房，建議謹慎考慮。 很多城市房價上漲幅度已很高。伴隨著去庫存逐漸完成，你得小心自己成為最後的接盤俠，搞不好會套牢。
如果你的老傢處在棚改貨幣化的開始，這時候投資買房也可以，但是需要註意判斷房價高點，及時出貨變現。
如果你是自住，還是可以的。三四線城市生活舒適，壓力小。春節前貓姐回傢，看到老傢的親戚朋友大多住 100 多平米寬敞明亮的大房子裡，下班後喝茶釣魚，生活滋潤，遠勝過在帝都住蝸居、擠地鐵常加班的自己，心裡不禁又羨慕瞭一番。 如果你打算未來回傢鄉發展，不妨買個房子。
買給父母傢人改善居住，也可以考慮。縣城生活方便，生活設施和醫療條件都比村鎮好，買給父母住也是不錯的選擇。
三四線房價的大漲，很多人羨慕又焦慮，隻怕錯過瞭這次財富盛宴。貓姐一位親戚看到去年漲瞭這麼多，一直想把自己已有的房產去銀行做抵押，貸出資金來再買第二套房。 三四線城市房子流動性本來不是那麼好，如果房價下跌，流動性更低，這種加大杠桿的方法無疑是刀口舔血，十分危險。
怎麼買？
❶ 在縣城買房盡量選地段好、學位好、交通好的房子，即使將來房價回落，這樣的房子依然是最保值的。
❷ 三四線城市商業沒那麼發達，請勿購買商鋪、寫字樓，除非真的是熱門的檔口。
如果，你在三四五線城市的親戚朋友正考慮買房，把本文轉發給他們，相信他們會做出正確的選擇。
