自去年的 9 月 30 日，全國掀起限購限貸調控以來（簡稱 "930" 新政），全國有關部門發佈房地產調控相關的措施超過瞭 150 次的，其中僅北京一個城市發佈的就超過瞭 20 次。
所以，這一年多來我們聽調控聽都麻木瞭，耳朵都起繭子瞭。
但若問調控會如何影響樓市走勢？
怕是大多數人仍是一頭霧水，甚至包括很多從業者。
如果我們剝繭抽絲的去分析那些五花八門的政策，便會發現，經歷瞭前幾次的調控後，政府早就成瞭一個老練的獵手，而且給開發商織瞭一張大網。
向來精明的開發商，這一次卻哼著歌、嘚瑟著，頭也不回的紮瞭進去。
你知道，政府是怎麼給開發商下套的麼？
抽他們手裡的錢。
政府的陽謀
把房地產定位於國傢支柱產業的是政府，但推動房價大幅上漲、讓整個行業出現非理性繁榮的始作俑者卻是開發商。
正是他們，在行情不好的時候，哭著喊著向政府要奶吃；
市場稍一回暖，便撒瞭脫的使勁折騰，生怕房價上不瞭天。
正所謂，打蛇找七寸，擒賊先擒王。
因此，讓房地產市場回歸理性、大而不亂的核心策略就是摁住開發商，給他們帶上緊箍咒。
所以，看似讓人眼花繚亂的 150 多條調控措施，最終指向都隻有一個 —— 開發商。
如果政府和開發商之間的博弈是一場戰爭的話，那麼，這次政府顯然在吊打開發商。
一是斷其糧草
正所謂，兵馬未動糧草先行。
歷史上有太多戰役，因後勤補給問題，在關鍵時刻功敗垂成。
1800 年前，奠定曹操統一北方基礎的官渡之戰，就是燒瞭袁紹的糧草才大獲全勝的。
而對於開發商來說，他們的糧草就是錢、就是資金。
總所周知，房地產行業是個資金密集型行業，最大的特點就是高負債、高周轉，如 2009 年到 2016 年，房地產行業負債率由 65.02% 升到瞭 76.7%，處於歷史最高位。
對於開發商來說，隻要能融到錢，就能穩坐釣魚臺。
而這一次，政府從去年 10 月開始收緊房地產企業融資渠道：
規定不能在境內發債（去年有 14 傢地產企業發債被終止）、禁止到 H 股上市融資、基金業協會叫停 16 城私募、資管投資房地產項目。
今年更是對銀行進行嚴控，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域，致房企資金鏈不斷緊縮。
使得房企隻能尋求高成本的信托、永續債等，所以，到瞭今年 9 月份時，有些房企的融資成本已經破瞭 10%，而房地產行業的平均凈利率也才 9.68%。
二是增其負擔
在作戰中，經常用的一個策略就是增添對手的負擔和拖累，抑制其戰鬥力。
而這一點，也在這一次的調控中得到瞭充分展現，具體體現在土地市場。
2004 年土地拍賣自采取招拍掛制度以來，地王現象是屢禁不止，開發商不僅沒有被高地價嚇到，反而是相互抬轎子，共同推升區域房價。
自去年底的這輪調控中，在土地拍賣上，則重新改寫規則，如增加瞭 " 限地價競自持 "、" 限房價競地價 "、" 競配建保障性住房比例、" 限地價 + 競自持 + 搖號 " 等等。
據不完全統計，截至目前，全國出讓的自持用地已近 80 幅。
這些舉措，猶如讓開發商們帶著鐐銬上拳擊臺。
三是抑制收入
沒錢就沒底氣！
若房子賣不出去、買不起價、回不瞭款，對於現金為王的地產行業來說，再嘚瑟的開發商也會面臨著沒米下鍋的窘境。
而現在，房地產有一半以上的資金來源需要靠項目回款。
所以，隻要卡住開發商的賺錢能力，就不怕它服軟。
為此，政府是兩手抓策略
首先，降低收入的規模增速，如 " 限購、限貸、限價、限售、限商 " 的五限政策。
不讓別人來買，好賣的也不讓你來賣，而且還限制你低價賣。
其次，是降低回款速度，具體體現在 " 限簽 " 上。
像北京采取嚴格限制簽約措施後，很多開發商就面臨著很大的回款壓力極大。
四是強賣
雖然，我們強調說 " 開發商應該流著道德的血液 "，但事實上他們是無利不起早。
所以，每次市場回暖後，捂盤惜售、哄抬房價，進一步制造恐慌性行情的幕後黑手就是他們。
而尤其是采取限價措施後，出於攫取利潤最大化的考慮，其就更有捂盤惜售的動力。
所以，這次政府又采取瞭一辣招，就是凡事拿到預售制的房子必須全部公佈銷售。
如住建部在今年 5 月份就明確發文稱，凡事拿到預售證的，應當在 10 日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，並對外銷售。
而對於違反的房企的處罰也是相當嚴厲，
如對於房地產開發企業違反以上規定銷售住房，未辦理住房現售備案或未將預售住房取得的資金納入監管賬戶或者侵占、挪用資金等行為，房產管理部門責令限期改正，可以暫停合同網上簽約權限；
有違法所得的，沒收違法所得，並可處以違法所得 5 倍以下罰款；
沒有違法所得的，可以並處 50 萬元以上 200 萬元以下罰款；
情節嚴重的，由原資質審批部門降低資質等級或者吊銷資質證書；
造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
也就是說，你不賣，我（政府）就逼著你賣。
五是釜底抽薪
這一招釜底抽薪，可以說是最狠的。
開發商在這兩年的行情中，大都賺的盆滿鍋滿，手裡有糧心中自然不慌，甚至可以對政府的調控虛與委蛇。
而過去兩年，火爆的市場行情，讓開發商們早就忘瞭 " 白銀十年 " 的論調，甚至很多僅幾百億的企業紛紛為自己設定瞭千億、兩千的目的。
開始四處出擊，拼命的拿地補庫存。
因此，政府便順水推舟，再把錢從開發商手裡抽回來。
如 2016 年開發商買地化瞭 3.7 萬億，占到同期銷售額的 33%；
2017 年前 9 個月，又花瞭 3.2 萬億買地，占到同期銷售額的 35%。
再考慮到房地產的回款周期等因素，如此大的買地金額對房企來說是筆不小的支出。
雖然大傢基於土地供應少才拼命抬價搶地，事實上，進入今年 4 季度後，政府並沒有放緩供地的節奏。
據中國指數研究院發佈的數據顯示，10 月份，全國土地市場供應量同比增近四成，各線城市供地同比均有增加。
而根據各地官方數據，接下來的 11-12 月，還將出現一波土地出讓行情。
也就是說，政府仍在盡可能的薅開發商的羊毛。
剛剛，歡脫瞭兩年的開發商，再次把錢和命交回瞭政府手裡。
何時服軟？
現在還在嘚瑟的開發商們，何時能服軟呢？
明年很關鍵
原因有三，
首先，開發商自己面臨著很大債務壓力
根據商務部研究院與中國財富研究院聯合發佈的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》顯示，2017 年中國 25 個一類行業中，財務安全狀況最差的是房地產業。
而且在財務安全最差的 100 傢公司中，房地產行業數量最多，達到 23 傢，占到五分之一。
而這兩年，房企依靠大量舉債快速擴張，相關債務的集中兌付期已經臨近。僅是 2015 和 2016 年，上市房企新增債務高達 8520 億元（比過去 5 年的債務總和還多）。
上市房企存量債務期限一般為 2 到 3 年，因此，2018 年和 2019 年將是債務的集中兌付期（2018 年為 3375 億元 ,2019 年為 4474 億元），房企償債壓力較大。
其次，政府難再救場
經過這麼多年信貸擴展後，當下我國面臨著嚴峻的債務問題。
而債務問題的根源又在於銀行體系的發展失控。
因此，中國經濟想要成功轉型，必須管住銀行、管住泛濫的信貸。
在今年 7 月召開的五年一度的 " 金融工作會議 "，主基調就是防風險。
也就意味著，金融去杠桿將會是長期舉措，過去的信貸泛濫將難再現。
因此，在今年上半年，監管層便出臺瞭各種政策以控制銀行的擴張速度，銀行擴張的速度明顯放。
從貨幣環境看，2017 年 8 月末，M2 增速創歷史新低，為 8.9%，9 月末 M2 增速也僅為 9.2%，遠低於歷史水平。
再次，居民已無力再做接盤俠。
這一輪房地產地產銷售創出新高的背後是居民部門的加杠桿。
而經過這一輪加杠桿後，我國居民部門債務占居民可支配收入的比重，已經由不足 35%，升到瞭 90%，已經和美國、日本的水平相當。
這也就說明，從收入角度看居民舉債能力已經接近上限，無力再做接盤俠。
過去大肆買地的開發商們，未來兩年隻能自求多福瞭。
