來源：搜狐財經 綜合自證券日報、今日話題
近日，安居客發佈的《2017-2018 返鄉置業報告》顯示，59% 的受訪人群有返鄉置業的意願。這一結果隨即引發熱議。在北上廣拿高工資，然後回傢鄉買房子，這條路行得通嗎？
要點速讀：
1、很多人認為，在一線城市賺錢，回自己的老傢買房，可行性高，有種 " 套利 " 的快感。買瞭房子，即使自己身在大城市，沒法住，也可以坐等升值，或讓傢人去住。
2、然而，返鄉置業有風險。小地方的開發商不專業，" 收錢跑路 " 等現象時有發 3 生；作為投資品，一些地方的樓盤升值空間並不樂觀。
3、在大城市工作，在大城市買房，這確實難。但年輕人還是應努力實現 " 買住合一 "。
近幾年，每到春節期間，與一線城市大部分新建樓盤關門放假不同的是，三、四線城市的銷售中心有銷售員值班，接待購房者，可進行正常交易。" 賺一、二線城市的錢，買三、四線城市的房" 已成為在外打拼人士的投資選擇。
" 春節到現在，一直有銷售員值班，早上 9 點準時開門，可隨時來看房咨詢。" 某進入濰坊的全國性房企旗下樓盤的銷售員表示，春節期間還有一定優惠，由於春節前來買房人比較多，目前這期開盤的房源已所剩不多。
事實上，" 返鄉置業潮 " 已經成為房企的 " 搶收窗口期 "。中原地產首席分析師張大偉向記者表示，從春節期間的網簽數據來看，一、二線城市的網簽數據基本暫停，長假期間，全國樓市依然以三、四線城市為主。
張大偉稱，2018 年春節期間，大部分三、四線城市房地產市場成交均比往年活躍。從全國看，很多距離一線城市近的四線城市的房地產市場成交量超過瞭二線城市。其中，" 返鄉置業 " 是重要購買力之一。
" 孩子馬上要幼兒園瞭，今年春節回國過，就決定在老傢買一套房，春節後也好放心出國繼續打工賺錢。" 一位老傢在唐山的受訪者劉先生向記者表示，買好學區房之後，再請父母過來和孩子一起住。因為打工賺來的錢存在銀行也是閑著，買瞭房子，一方面可以用於居住，一方面也是一筆投資。
事實上，這也是眾多 " 返鄉置業 " 人群的買房初衷。鑒於此，不少開發商為瞭完成銷售任務，在春節期間不放假，正常賣房，甚至提供打折優惠。
張大偉也表示，2018 年中國房地產市場主要看三、四線城市，房地產調控政策的變化也將集中在三、四線城市實施，預計政策將寬緊結合，寬在吸引人才和滿足自住需求，緊在打擊投資投機行為。
在大城市賺錢，回小城市買房，美滋滋？
最近，28 傢房企公佈瞭 2018 年 1 月份的銷售業績，合計為 4131 億元，同比漲幅 65%。大部分企業的銷售額刷新瞭同期歷史紀錄。其中，一二線城市銷量相對平穩，三四線城市的房屋交易量則頗高。
有房產分析師表示，這在很大程度上是因為春節期間，人們回到傢鄉，返鄉置業的需求在積極釋放。
很多商傢也在春節期間推出各種有關 " 返鄉置業 " 的促銷活動，宣傳造勢
現在，這種推測也有瞭數據的支持。
根據安居客《2017-2018 返鄉置業報告》，"近六成人有回傢鄉買房的意願"。一線城市的房價動輒數萬元一平，很多 " 漂一族 " 在大城市買不起房，返鄉置業也在意料之中。
從上圖可見，回鄉置業的目的包括改善傢人的居住條件，以後回鄉發展，或者投資等。對於 " 漂一族 " 來說，在傢買房，讓傢人住的好一點，自己會心安；大城市生活壓力大，未來回老傢工作，過體面而輕松的生活，也是不少人的想法。
在老傢買的房子也有可能升值。據報道，有位 " 北漂 "，2016 年在老傢的省會西安買瞭套房。當時，西安樓市還處於去庫存的泥濘中，每平方米 5000 元 -6000 元。而現在，西安的房價快速上漲，均價已高於 10000 元 / 平方米。
因此，有人覺得回鄉置業，以一線城市的收入水平在傢鄉買房，不僅滿足瞭自己 " 安居 " 的心理需求，也是一種 " 套利 "。
買好瞭是置業，買不好就是給自己挖坑
不過，很多時候，不是買到就賺到，回鄉置業也有不少的風險。
首先，小城市的開發商不如大城市的開發商規范，出現糾紛的可能性更大。而年輕人在大城市工作，如果自己買的樓盤出瞭問題，可能不知道，也很難及時處理，處理問題往來奔波，會付出高昂的維權成本（比如交通費用）和無止境的精力耗費。
更重要的是，很多人在傢買房，改善傢人居住條件，回鄉發展的願望背後，也對房子保值增值有期待。雖然回老傢買房坐等升值的案例確實存在，但可能性有多大，是有疑問的。
近年來，三四五線城市的房子，雖然清瞭不少庫存，三四線城市的新開工面積與銷售面積的累積差值的增速在逐漸放緩，但絕對值仍在逐年上升。很多小城市，供大於求是必然趨勢。
另外，知名經濟研究員任澤平曾對房地產走勢做出總結：短期看金融、中期看土地、長期看人口。房價終歸是與人口密切相關的。盡管很多人正是因為在大城市買不起房才考慮回老傢置業，但這改變不瞭大城市的 " 虹吸效應 " 依然發揮作用的事實。數據顯示，三四五線城市的年輕人口平均凈增率整體呈現下降的趨勢，而年輕人正是購房主力軍。在年輕人都往外走的地方，房子的升值前景並不樂觀。
2016 全國城市年輕指數報告
在大城市的 " 虹吸效應 " 下，中小城市很可能被繼續掏空（包括緊鄰中心城市的二線城市）。也許有人會說，短期不能升值，我可以先出租啊。但小的地方租房市場不發達，就算租出去瞭，回報率也有限。
不少人返鄉置業時，想的是以後會回鄉發展，但計劃趕不上變化，離開大城市，意味著離開更多的資源和更好的發展前景，大城市不是說離開就能離開，離開瞭還可能要回來。而回鄉買房雖可改善老人和孩子的居住條件，但想照料好他們，顯然不是買一套房子就能解決的。
年輕人還是應努力 " 買住合一 "
有人會說，大城市房子太貴，回鄉置業雖有風險，但也值得嘗試，總比看著紙面財富縮水強。確實，在大城市控制人口的背景下，在大城市買房很難；租售同權，建設都市圈等措施，也需要很長時間才能真正起到效果。
但年輕人也該明白，無論什麼時候，什麼地方，在競爭激烈的大城市定居，都是件難事。
古有居長安大不易的說法，而在發達國傢，年輕人在大城市很早 " 安傢 "，也是少數。在全球各地首次購房者平均年齡的調查中 , 中國北京的青年以 27 歲的年齡排名第一，英國、美國人首次購房的年齡在 35 歲 , 德國和日本則在 41 歲左右。中國的年輕人不用那麼著急。
如果是投資房產，開發商相對專業，基礎設施相對完善的大城市依然是首選。這也是很多業內人士的觀點，如經濟學傢馬光遠曾表示：無論從購買力還是房地產的基本面而言，三四線城市都沒有有力支撐。房子過多，很難去消化。就風險而言，三四線城市的地產風險比一二線城市更大一些。
雖然返不返鄉置業，每個人都有選擇的權利。但與小城市相比，大城市的工作環境相對公平，資源更為豐富，住房和子女入學等公共福利又是緊密地捆綁在一起。對於普通的 " 漂一族 " 們來說，堅守大城市可能還是更好的選擇。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
