水皮雜談 一傢之言 兼聽則明 偏聽則暗
近日，國傢發改委發佈《境外投資敏感行業目錄（2018 年版）》，自 2018 年 3 月 1 日開始施行。房地產作為其中的敏感行業之一，其境外投資項目將受限。
境外投資項目受分類管控
2 月 11 日，國傢發改委發佈《境外投資敏感行業目錄（2018 年版）》，對包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部及在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平臺在內的六類行業的境外投資項目進行限制。
早在去年 8 月 18 日，國務院辦公廳同意並轉發瞭《關於進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，其中第四條指明，限制境內企業開展與國傢和平發展外交方針、互利共贏開放戰略以及宏觀調控政策不符的境外投資，房地產即被列為限制開展的境外投資行業。
東北證券債券研究報告中指出，通常所說的境外投資一般指對外直接投資（股權大於 10%），即企業通過兼並或收購對被投資公司的日常經營活動進行控制。此外，企業還可直接投資在外國設立公司，主要集中於經濟不發達國傢的資源開采業等。
東北證券債券研究報告分析認為，監管層對境外投資進行管控和限制的原因有三。
第一，近兩年，受美聯儲加息、中國新常態的影響，西方投資者對中國經濟存在一定擔憂，而國內企業，如萬達、復星等大量進行海外並購，加劇瞭國內資本外流，增加瞭人民幣貶值壓力。
第二，中國企業進行海外並購緊盯房地產、文娛等資產，有海外轉移資產的嫌疑。對此，著名經濟學傢宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示：" 這些企業將境外投資重點放在房地產等非實體經濟領域，不但沒有能夠帶動國內經濟發展，反而導致大規模的資金跨境流出，危及中國經濟金融安全，更直接損害瞭中國企業的國際形象。"
另外，這部分投資心態不端正房企，到海外投資不僅逃避瞭國內對資金的監管、通過房地產業務實現資金轉移，還對投資目的地的市場造成一定的幹擾，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示。" 所以此番限制不僅為防范資金風險，同時也為規范市場的投資行為。" 他說。
第三，海外大規模並購依賴高杠桿，有引發系統性風險的可能。
另外，在去年 12 月 26 日，由國傢發展改革委發佈的《企業境外投資管理辦法》也將於今年 3 月 1 日施行。辦法中規定，對由投資主體直接或通過其控制的境外企業開展的敏感類項目實行核準管理，核準機關是國傢發展改革委。而對投資主體直接投入資產、權益或提供融資、擔保的不涉及敏感國傢和地區且不涉及敏感行業的非敏感類項目實行備案管理。
對境外投資項目的核準與備案兩方面管理，宋清輝表示：" 這說明政府對於境外投資並未 " 一刀切 "，既有‘紅線’‘禁區’，也有鼓勵的大致方向。諸如基礎設施、產能和裝備、高新技術和先進制造、能源資源、農業、服務業等，有利於中國企業融入全球產業鏈和價值鏈的行業，監管層還是會給予備案通過的。"
房地產境外投資項目或迎利空
據湯森路透統計，2016 年中國企業海外並購的總金額達到 2181.6 億美元，是 2015 年的兩倍，而 2017 年全年中國境外並購額為 1419.2 億美元，較 2016 年下降瞭 35% 左右。
國傢統計局公佈的數據顯示，去年房地產和文體娛樂的對外投資急劇下降。其中，房地產業對外投資同比下降 82.1%，占同期總額 2%；文化、體育和娛樂業對外投資同比下降 82.5%，占同期總額 1%。
前兩年，海外地產項目並購的頻率不斷加快，包括萬達、萬科、綠地、碧桂園等在內的多傢房企紛紛在海外完成瞭大體量佈局，而從當下情形來看，對境外投資的嚴監管卓有成效。
對境外投資的嚴管控能促使房企海外投資的節奏放緩，進而使部分資金重新進入國內市場，嚴躍進表示，另外，" 除瞭有助於資金回流外，此舉也是對近期內地房企到香港炒地等做法的遏制，所以也利好香港等地的土地市場和房地產市場的穩定，與此同時，一些海外項目的投資受限，防范瞭此類項目未來的風險，畢竟當前美股波動下海外的不確定性因素也是在增加的。" 嚴躍進說。
但是對房地產企業來說，此政策的實施將對房地產行業產生極大的抑制作用，宋清輝表示，因此房地產企業需主動適應 " 新常態 "，逐步減少甚至暫停海外投資活動，待進一步對境外投資的標的進行嚴格考察，以遏制盲目決策等問題。
" 酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等都是與房地產業務掛鉤的產業，與商業地產的投資有關，然而多類被列為敏感行業，所以對地產企業來說，或有利空影響，這需要企業及時關註並保持警惕。" 嚴躍進表示。
對於未來的境外投資市場，嚴躍進說："2018 年部分海外投資可能會出現利空，相關企業要更積極地關註國內市場的投資，並且在資金運作上更加規范。"
