作者 嚴躍進 ( 易居研究院智庫中心研究總監、中新經緯特約專傢 )
研究股票市場的趨勢，往往大傢會去看上證綜指，即大盤的走勢。而房地產市場的趨勢如何，實際上就需要看全國 70 城房價指數的數據。此數據將全國重點一二三線城市的房價進行瞭系統統計，具有權威性，也具有判斷周期、判斷行情的意義。國傢統計局於 2 月 24 日公佈的 2018 年 1 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格統計數據，正不斷印證一個市場邏輯和特點：灰犀牛正慢慢遠離我們，而慢牛的階段正在開啟。此次公佈的數據中存在以下 3 個看點。
看點一：一線城市房價開始下拐
一線城市包括瞭北京、上海、廣州和深圳。將這 4 個城市新建商品住宅價格指數同比增幅進行簡單算術平均，可以看出，1 月份的數據為 -0.3%。這個數據的通俗含義是，2018 年 1 月份一線城市房價要比 2017 年 1 月份還要低。這裡需要說明和解釋的一點是，房價指數和成交均價多少有點差異，通常房價指數數據更具有參考性，因為可以通過此數據判斷市場周期。按照過去的邏輯和數據，一線城市往往下跌的時候會經歷 9 個月。今年第四季度是否會終結此類下跌態勢還有待觀察。
看點二：大連房價上漲最快
為什麼說大連房價上漲的現象值得關註呢？實際上這一輪東北市場的上漲，主要是圍繞沈陽、長春和哈爾濱，都是省會城市，而大連是缺席的。在此類省會城市上漲後，大連市場的投資價值逐漸被放大，所以類似非省會城市的上漲，印證瞭房地產市場的一個邏輯，即房價上漲存在 " 先漲 " 和 " 後漲 " 之分。接下來都會有類似的邏輯和表現，隨著部分省會城市政策的收緊，一些購房資金和需求會進入省內經濟較好的地級市。
看點三：深圳連跌 6 個月
深圳也是目前樓市的一個風向標城市，此前市場雖非常瘋狂，但政策管控也隨之非常嚴厲。深圳市場的房價變動，實際上也充分體現瞭當前樓市管控的有效性，這從側面印證瞭一點，即政策組合拳是非常有效的，包括認房又認貸、對首付購房資金的監管等，都得到瞭體現。類似城市下跌的時間越長，越說明政策調控的徹底性。
看完數據以後，我們實際上就需要研究 2018 年的入市或市場參與策略。畢竟類似數據背後都有很多信號意義或衍生意義，我們需要回答三個大傢關心的問題，即房價接下來如何走、入市的時間如何定、市場風險如何識別。
對於第一個問題，需要我們客觀看待當前各類統計指標。從房價指數數據看，我們可以認為部分城市已經下跌瞭。但是從成交均價來看，很多城市更多體現為房價滯漲的狀態。換而言之，房價不大會上漲，但是也很難說會明顯下跌。往往是因為需求停滯或者正在觀望，所以短期內價格不會有太大的變動。從接下來的市場數據看，我們更需要關註一類城市，即一些重點的三四線城市，類似城市房價可能還會有所反彈。
對於第二個問題，關鍵要看購房者入市的心態，舉幾個例子。如果說是從婚房等角度出發，那麼自然需要越早越好，因為早點謀劃可以有更多的樓盤挑選機會。而如果從學區的角度出發，那麼就需要謹慎瞭，因為目前預計在教育資源分配方面政策動作是比較大的，學區房總體搶手這一點不能否認，但是也不能過於狂熱追捧。類似上海當前就提出瞭公辦學校和民辦學校同時招生的策略，這或許會影響部分學區房的投資價值。而對於其他改善型購房需求來說，則可以在今年上半年完成置業計劃。如果說所在城市真的遇到瞭價格調整或讓利，那麼討價還價的餘地也還是可以增加的。
對於第三個問題，其實是最關鍵的。這兩年房價數據的變動，很大程度上和政策的調整有關。尤其是 " 房住不炒 " 對於房地產市場的影響很大。從實際情況看，穩定房價依然是房地產調控的重點內容，各地房價若有 " 風吹草動 "，那麼勢必會面臨 " 槍打出頭鳥 " 的壓力，即地方政府在穩定房價方面的表態會一直進行下去。當然具體操作中，類似樓盤的預售證發放、各地公積金的提取和使用、大學生購房等方面，可能會有微小的調整。
離開灰犀牛階段，我們要研究慢牛時代下的市場新特征，類似特點可以用幾個關鍵詞來總結，包括：租賃、全裝修、環保、高鐵、棚改等，類似內容依然會成為接下來市場變動的重要影響因素或紅利，是接下來各個市場參與者需要關註的要素。若把握準確，或可在本輪樓市調整周期中抓住機會。而如果過於迷信既有的購房和投資理念，那麼可能就會有很多損失。此前部分城市酒店式公寓項目面臨較大管控的案例就是深刻教訓。
總體上說，2018 年中國樓市或將會呈現 U 型走勢，即前冷後熱的態勢很明顯。當然周期性調整並不影響大趨勢走向，對於中國樓市的信心必須具備，當然態度也需要端正。這才是房地產長效發展機制中真正的樓市參與態度。" 灰犀牛 " 遠離我們，說明房價泡沫減少瞭、市場更規范瞭。而慢牛階段開啟，更說明中國樓市的動力依然強勁。 ( 中新經緯 APP )
【專傢簡介】嚴躍進，易居研究院智庫中心研究總監，研究方向為房地產市場與政策，同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。
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作者：董湘依
